楼市调控有一个特点，当房地产上行的时候，调控政策就会限制、打压，当楼市过冷时就会出台各种救市措施，从近两年的情况来看，毫无疑问楼市正处于下行状态，救市政策不断，比如放款限购限贷，出台限跌令，购房给补贴等等。那么这些救市措施有没有效果呢，从目前的成交数据以及房价来看，似乎没有达到预期，为什么同样的救市措施，现在却不起作用了呢？

 

个人认为，房地产环境已经发生变化，能不能让楼市回暖，关键还是要看3点，第一是购房需求，如果没有足够的购房需求，即便房价下跌，买房的人也不会增加，房价很难反弹。第二是大环境下，真正有实力买房的人不多，买房不光要付首付，能不能按时还房贷也很重要，如果不能承担月供的压力，购房者有可能钱房两失。第三是信心问题，买房买的就是预期，如果对房价失去信心，那么愿意买房的人会越来越少，因为无利可图。

 

所以今明两年能不能买房，很多人还在纠结，担心房价会不会继续下跌，现在买房就是高位接盘，如果不买的话，再像以前那样翻倍上涨，到时候全款变首付，首付变车位，又错过了买房的好时机。对于这个问题，可以借用王健林的两句话来回答。

 

第一句话是没有哪个国家的房地产能兴旺超过50年，如果从住房商品化开始计算，我们的房地产已经发展了20多年，巅峰时代已经过去，这也是王健林不看好房地产的依据，老王在2017年就开始抛售地产项目，转向文旅产业，轻装上阵。

 

第二句话是10年后，一二线大城市房价还有上涨的空间，但三四线城市就没那么乐观了。这句话的意思是楼市分化在所难免，一二线城市买房要趁早，不管是自住还是投资都是如此，而三四线城市就不用 太着急了，等等或许意想不到的惊喜。