文/庞无忌

楼市调控最为严厉的北京市通州区首现调控政策松动。

8日，北京市住建委、经开区管委会、通州区政府发布通知称，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

这意味着台湖、马驹桥地区商品房不再执行通州区的“双限购”政策。

作为北京城市副中心，通州区购房政策在北京各区中最为严格。自2015年8月开始，通州执行“双限购政策”，即除了符合北京市的限购政策外，有一套房的京籍家庭还需有3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税，才可在通州购房；非京籍家庭除满足连续5年在北京缴纳社保或纳税外，还需3年内在通州缴纳社保或纳税才可在通州购买一套住房。

而划归经开区后，台湖和马驹桥地区的限购政策将调整为与北京其他区域普遍执行的限购政策一致。限购政策松动。

为何作此调整？这是一线城市全面放松楼市调控的信号吗？三大问题值得关注：

一是理顺城市管理和住房政策主体，解决历史遗留问题。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，伴随着城市规划和管理的范围调整，住房政策亦需要与城市管理主体政策保持一致。

2019年，北京市发文赋权经开区工委、管委会对亦庄新城225平方公里（其中核心区60平方公里、大兴部分87平方公里、通州部分78平方公里）实行了统一的规划和开发建设。经开区明确了亦庄新城台马地区（即通州部分78平方公里）功能定位，一系列重大产业项目相继落地，基础设施和公共服务设施投入不断加大，台马地区已成为亦庄新城充满活力、欣欣向荣的有机组成部分。

但台湖、马驹桥在行政区上仍然隶属于通州。因此在这两个区域购房，仍需满足通州的购房条件。此政策调整后将能强化经开区对亦庄新城台马地区规划建设管理，提升治理能力，同时保持区域商品住房政策一致性。

二是为经开区楼市注入活力。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，一批此前不满足通州限购条件的购房者们重新拥有了购房资格，对提升该区域的市场活跃度有着积极意义，对于整个亦庄区域的楼市竞争格局也会产生一定的影响。同时，间接促进人才引进和产业升级，利好亦庄经开区。

陈文静认为，北京经开区是全国唯一一个同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园双重优惠的国家级经济技术开发区，开发区内拥有高新技术企业超1700家，世界500强企业100家左右，覆盖产业人口较多，此次台湖、马驹桥相关地区限购政策放松后，能优化和改善经开区住房供需关系，更好满足职住平衡，符合北京市政策导向。

三是避免过度解读、放大政策局部微调的作用。

作为北京市乃至全国住房限购最为严格的区域，台湖、马驹桥两个地方取消“双限购”，有一定的信号意义。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，未来各地或更加注意结合具体的人口、产业和城市规划政策，推动相关住房政策更加灵活和务实。全国其他新城，也可能做一些购房方面的政策调整，落实更加务实、口径一致、更具有效果的住房政策。

不过，需要看到，台湖、马驹桥取消“双限购”对整体北京楼市影响有限。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1-10月台湖、马驹桥地区商品住宅成交1139套，成交面积10.78万㎡，成交均价为每平方米46097元。同期，北京新建商品住宅成交57143套，较2021年1-10月下降25.22%。2022年10月，北京新房成交均价为每平方米46959元。

陈霄表示，这一政策调整并不能视作通州乃至北京市限购政策放开的信号，引起这两个区域购房政策变动的根源是行政区划调整，早在今年4月份通州马驹桥、台湖部分单位社保业务就划转至北京经开区管理，此次将购房政策也统一为经开区标准正是行政管理合规性、便捷性、统一性的重要步骤。

2022年以来，据中指研究院监测，全国超320个省市（县）从供需两端出台超900条房地产政策，涉及限购、限贷、人才购房等方面。其中，北京楼市政策整体保持稳定，8月，北京选取三个试点项目对老年家庭放松限贷等，9月试行存量房交易“连环单”业务并行办理。

整体来看，北京的楼市政策优化调整更多以微调为主，此前8月北京已明确提出未来将“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”，由此可见，北京的住房政策仍有微调空间，但政策优化或仍侧重特定人群。