1930年美国经济学家曾提出过“库茨涅兹周期”理论，它又被称为房地产周期，认为15-20年的时间跨度中房地产业会经历“复苏-繁荣-衰退-萧条”的起伏波动。在中国的土地上，“库茨涅兹”曲线被延长——开发商用过去30年画出一条始终呈波浪式上升的线条，但终究迎来了萎靡不振的下行周期。

今年上半年，经济运行逐步恢复到正常轨道，但房地产市场仍难逃周期之困。根据克而瑞数据，上半年百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增仅0.2%，考虑到2022年基数较低，这一数据并不乐观；同时，房企债务问题频发，“戴帽”、退市的消息接连不断。

房地产“变天”了。面对宏观经济环境和供需关系的大调整，房地产正从一个政策主导的行业，迈向更市场化、专业化的竞争中。

竞争伴随淘汰，当曾经“靠天吃饭”“撑死胆大、饿死胆小”的法则失灵，当房地产回归更理性的市场规律，什么样的企业才能熬住衰退萧条的寒冬、等来复苏繁荣的春天？

先做长，再做强

无需过度悲观的是，“黑铁时代”的阴影笼罩下，我们仍能看到一些重构行业信心的积极信号。

在房地产行业深陷债务风波的同时，龙湖传出了提前还债的消息。据悉，龙湖集团已将17亿元款项拨入“18龙湖04”债券兑付专户，目前龙湖年内境内到期债务仅余11月到期的1.19亿元。这不是龙湖第一次提前还债，2022年10月至11月，龙湖就曾3次提前偿还部分银团贷款及优先票据。

连提前还债都能成为被市场津津乐道的举措，由此也可见目前房地产行业债务问题的严峻。根据中指研究院统计，2020年1月-2023年4月，债务违约房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。