“现在买房一定要能接受亏损”，这是最近很多人找石榴叔咨询房产问题，我的开场白。

真的这么悲观？是不是只有学区房才会这样？等等会不会跌得更多？什么时候能到拐点？

大家问题很多，焦虑呀！

归根到底，没有跟上市场调整的节奏，预期降不下来。

01

先说学区房。

最近这段时间，来咨询买老破小的人特别多，市场其实已经达成共识，那就是，用最少的钱来解决小孩上学这件事儿，尽可能减少亏损。

很多人预期三年亏损10%，我觉得，这个数字是10-20%，算是教育投入。

是市场崩塌了吗？有带看，有成交，量还不低，崩塌短期不会的。关键是，挂牌量不断增加，买房人选择空间变大，总有一家坚持不住，率先降价。一旦成交，就成了参考价。

实话实说，现在想急卖，降价就行了，降到相同户型（占学位情况一样）最便宜的，自然就有带看了。不急的话，就等自己的报价，成为最便宜的那套，但不确定性很大。

毕竟，持有也是有成本的，早卖钱早拿到手。

有人问，等到明年春天，金三银四，会有一波行情吗？量会起来，但价起不来。可能个别不占学籍又没有贷款的房子会有波动，但只是个例，因为有的中班和五年级家长错过了最佳时机，选择一下少了很多。

什么时候是最佳时机？从现在到春节前，选择多，好议价。

市场达成的另一个共识是，买学区房，一定会等到落户大限的最后一年。

02

几乎每个人都会问我，学区房还会涨回去吗？然后拿出出生人口的数据来参考。

以南京为例，从表面看，今年（2016年出生）和明年（2017年出生）小学一年级入学人数是历史最高的，但是大家忽略了一个重要的数据，那就是二胎比例。

2016年是37.06%，2017年超过40%，去年奔着50%去了。

二胎家庭，如果要买学区房，只需要一套，实际需求其实是在不断减少了。

三年以内，学区房市场还扛得住，五年后难说了，需求可能呈现极端化。

比如单小学学区彻底卖不掉，老破大没有带看，二线学区不再有溢价，低总价需求集中，三房居住环境尚可有双学区的是二胎家庭首选。

想多补充一句，二胎家庭买学区房，要做好卖不掉长住的准备，居住属性一定要强调。

03

其他房子呢？

从数据来看，比学区房还惨，主要是带看量和成交量的萎缩，太厉害了。

就举一个例子，南京河西，房龄不到十年，小区环境很好，三室套从年初850万（去年11月有成交），跌到现在720万，估计最后成交要跌到6xx万。

有些话，有些人可能不太能接受，那就是上一波涨得狠的，这一波跌得也狠，基本都要打回原形，20%算好的，30%是目标位。幸免者很少。

投资不是拍脑袋，房子最终会回归到居住属性。不对，是已经在回归居住属性的路上飞奔，尤其是二手房，看看贝壳的挂牌房源量就知道了。

这也是我在上一篇文章末尾，特别点了合肥和杭州的原因，短期内根本无法大量产生买房需求，而投资客又快扛不住了，比股票还没盼头。

04

最近为什么会有带血的筹码不断出来？

这几天遇到的几个案例，以前没有出现。不少投资客房抵贷到期，转不起来了，因为银行的评估价降低了，在转贷和续贷的时候出现问题。因为都是先息后本，本金暂时还不上。

前几年，楼市一路看好，买到就是赚钱，所以不少在房子上尝到甜头的人，通过杠杆加大，直接实现了零首付。

想得通，执行力强的，都在抛出止损，也有想不通的.......

所以，现在理解，为啥我们早在2年前的《楼市格局已变，买房认清这十点》中，就提醒：房市下半场，是分化的时代，是一九的时代。

结

楼市的情况就是这样，一点都没有夸张。不信的话，你挂一套房子试试看，中介隔三岔五会给你做思想工作，让你降价，更惨的是，中介根本不打电话给你，带看的人都没有。

眼下，尤其刚改置换的用户，一定要想通一件事儿，那就是你降价卖，另一边也能带着20米长大刀去砍价买。

至于买房投资，和大部分人已经没有关系了，一九现象已经显现得淋漓尽致。