提振楼市的突破口在于：大幅降低LPR，二线城市松动限购政策，加大共有产权房的供应。
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
2023年刚开始，楼市新政就一个接着一个。
这不，国家相关部门发话了：首套房贷利率该降就降。
1月5日晚，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
也就是说，房价连跌3个月的城市，首套房贷利率就能降。
据华泰证券研报统计，在70城中共有38个城市2022年9—11月新建商品住宅销售价格环比同比持续下降，可以在2023年Q1自主决定下调、取消或维持首套房贷利率下限。其中包括天津、厦门、郑州、武汉、温州等。
就在同一天，住建部部长倪虹接受央视记者的采访时表示：
对于购买第一套住房要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持……对于购买三套以上住房的原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
意思很明显，就是支持刚需，是希望把首套房的首付比例和房贷利率打下来，把房地产市场拉起来。
更何况，房地产的复苏，对2023的经济尤为关键。
关于三驾马车，北京大学国家发展研究院金融学的徐远教授如此分析：
消费是“慢变量”，取决于千家万户的恒常收入，不能指望消费拉动经济增长；出口是“外变量”，世界经济减速，全球供应链调整，双重压力下中国出口难言增长；投资是“自变量”，但基建空间不大，制造业受制于企业盈利和技术周期，房地产成为明年经济的胜负手。
与此同时，从大宗消费来说，难有能与房子所媲美的项目。房地产行业关联到钢铁、金属、建材、家装、家电等数十个上下游产业链，无论是稳经济、保就业，还是促销费，都紧密关联。
然而，当前的房地产市场尚未传来复苏的好消息，于是就有了新政、利好消息不断。
那么，问题来了，前文提到的降首付比例，降房贷利率等政策，还有多少空间？
过去一年，房贷利率已有了不少的降幅。
对此，大成基金副总经理兼首席经济学家姚余栋曾建议——尽快开发“首套住房贷款支持工具”。
具体是：利率在LPR基础上大幅度下降，可考虑5年LPR4.3%-100BP=3.3%，比国债10年略高即可，支持广大年轻人与新市民首次购房。
他的建议具有可行性吗？当前的首付比例和房贷利率究竟还有多少下降空间？这项利好政策对房地产影响几何？下面就来看看大头的分析。
在央行和银保监会的文件中，没有明确的贷款利率下浮空间的限制。文件的表述是：下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
住建部官员谈到了首套房首付比例：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。也没有给出一个明确的首付比例。
这意味着，理论上可以由各家贷款商业银行根据项目，根据贷款人的信用情况自行确定。理论上可以下降到3%，甚至更低。
因此，我同意姚余栋的观点，利率在LPR基础上大幅度下降，可考虑5年LPR4.3%-100BP=3.3%。
中国房地产市场，住房保障和市场化之间，不是平滑的无级变速，而是割裂的。
要么就享受保障性住房，现在保障性住房的形态主要是公租房；要么就是市场化购买商品房。
现在部分城市如杭州在探索共有产权房制度，试图在住房保障制度和市场化之间，做一个平滑的5—10年的过渡，这种探索是有益的。
多年来我们也一直在呼吁，专门的政策性银行、住房贷款银行，可以以较低利率贷给首次置业者，但迄今一直没有成立。
给予年轻的首次置业者大幅度的优惠利率，减轻他们的按揭贷款压力，不仅能稳定房地产市场，也能稳定进入城市的新型人群，稳定他们的预期和消费，最终有利于整个经济的良性循环。
就当前来说，房地产市场的危机表现为：部分民营房地产企业违约爆雷，烂尾楼现象，以及烂尾楼断供潮。
但危机的实质，是预期和信心的危机。正因如此，房地产市场的问题，不是房地产单一领域能解决的。
如果要在房地产领域寻找突破口的话，还是应该大幅降低LPR，让新购房者和存量购房者都受益，稳定预期，提振信心。
二线城市可参照2014年的做法，解除至少是松动限购政策，例如可以让外地人购一套，释放被压抑的需求，搅动市场、激活市场。
一旦强二线城市稳定，市场信号可能会向弱二线城市和三线城市传导。
当然，市场真正的复苏，需要全社会各阶层，信心和预期的恢复，这不是一个简单的问题。
尽管在过去一年里，许多城市的房价在降，甚至有些降幅达20%，但许多购房者依然买不起。再加上当前市场处于低迷和波动期，大家很犹豫，更不敢出手。
从这个角度，降首付首先表明了国家的态度，而且有些城市还提高了公积金的贷款比例，这些举措其实是稳定首次置业者的预期，是让他们在未来一段时间对房地产市场有信心的一个重要砝码。
但当前的问题是，由于疫情影响收入下滑，加剧了供需错位。因为目前开发商新建的商品房多以改善房、精装修、小三房为主，导致新房价格不低，所以即便降低首付、降低首套房的贷款利率，效果也有限。
真正的突破口在于，想办法让刚需买得起房子。
房地产市场存在一个梯度消费理论，当前的问题是刚需买不起房子，这使得有改善性需求的购房者卖不掉自己的房子，也就无法买改善房，最终导致整个市场的流动性降低。如此一来，整个梯度消费就无法通畅。
而要想打通房地产梯度消费的循环，最关键的还是要从顶层设计入手，增加共有产权房的供应。
其中的步骤应该是：第一步让买不起商品房的刚需先上车，第二步让他们把共有产权房买下来，第三步他们将来卖掉共有产权房去买刚需盘，第四步再卖掉刚需房换改善房，从而实现梯度消费。
这才是急刚需所急，要想办法加大一二线热点城市共有产权房的供应比重，从根本上解决刚需上车难的问题。
目前首套房的首付比基本已接近下限水平，首付2—3成相对比较适合，下降的空间已经非常有限。
关键是置换需求能不能也按首套的政策执行，即手中只有一套房，“卖一买一”也按首套政策执行，这样才可以更有效带动市场需求提升。
目前LPR4.3%，这一利率水平相对于前几年低了不少，但考虑到叠加2023年拉动经济的因素，LPR本身依然存在下调空间，首套房贷利率下行的概率依然较大，尤其是房价下行城市，首套房贷利率可以下行的空间更大。
我同意首套房在LPR基础上进行大幅度调整，幅度根据城市不同需要有所区别，尤其是部分市场降温过大的城市，大幅下降100个基点，甚至低于同期国债水平都是可行的操作。
首套房都是刚需，对于此类自住群体提供更大程度的保障，并不为过。
不过值得关注的是，当下房贷政策对于居民的需求拉动力已经明显趋弱，这一政策对于稳定楼市会起到一定作用，但对市场热点的提升或较为有限。
除了首套住房贷款利率政策的动态调整外，对于改善性需求的政策市场亦十分期待，包括首付、利率及交易税费都有着较大的可调整空间，以更好保障居民合理的居住需求。
房地产企稳回升，是供需两侧逐步走上正轨后的正常表现，以往影响房地产市场的重要因素在2023年都有明显改善，包括供给侧融资支持逐步到位，疫情政策优化给予了更强的市场增长预期，需求侧政策不断发力，都是支持房地产市场逐步企稳的重要支撑力。
预计2023年市场的销售数据从二季度开始会止跌企稳，同时下半年的开发数据及一二手房成交量或明显超过去年同期水平，2023年房地产市场总体好于去年概率大大增强。