▣作者：米筐老A

前言：

房价稳定…不涨不跌或微涨微跌，是对各方最有利的结局，这也是楼市调控的终极目标。

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近日，人行和银保监会发布了一则《通知》，全称为《关于建立新发首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。

简单一句话就是要建立“房贷利率动态调整的长效机制”，让房贷利率的高低和房价的涨跌走势相挂钩、并进行动态调整。

请注意，这是一个长效机制、是长期要执行的，而非短期的、临时的、阶段性的政策，其影响重大。

《通知》的核心内容，可简单理解为：若房价跌、房贷利率跟着跌，若房价涨、则房贷利率恢复原样。

我们知道，之前监管层对房贷利率下限有要求：

若是首套房，房贷最低利率是相应期限贷款市场报价利率（即5年期LPR）减20个基点（即0.2%）；

若是二套房，房贷最低利率是5年期LPR加60个基点（即0.6%）。

若按照当下5年期LPR4.3%来计算的话，首套房的最低利率就是4.1%、二套房的最低利率则是4.9%

可根据这个新《通知》，首套房最低4.1%的利率还有可能再往下降。

《通知》第二条写着，在评估期内、当新建商品房价格同比和环比连续3个月均下跌的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率下限。

有意思的是第三条，若评估期内、房价同比和环比连续3个月均上涨的城市，其首套房贷利率下限应恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。

上季度的末月至本季度的第二个月为一个评估期，每季度的末月发布上一个评估期内房价涨跌数据，并在下一个季度开始执行新的首套房贷利率下限。

举个例子：

2022年12月、2023年1月、2023年2月为一个评估期，这个三个月内新建商品房的价格、不管是环比还是同比均下跌的话，自2023年4月起、其首套房贷利率下限就可以低于4.1%。

若这三个月新建商品房价格、环比和同比均上涨呢？那自2023年4月起、其首套房贷利率下限就得恢复至4.1%。

这个评估期的房价数据什么时候发布呢？2023年3月份。

不知道大家发现没有，这是一个非对称性的利率调整机制…当房价跌时、理论上房贷利率可以无限往下跌直至0利率，当房价涨时、房贷利率并不会无限制的往上涨，最多只是恢复至原先的房贷利率下限。

意图很明确，比起害怕房价上涨、其实更害怕房价下跌。

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为什么害怕房价下跌呢？

一是房地产对国民经济太重要，二是房价下跌会引发风险、且风险会外溢。

制定中国经济政策的智囊——中央财办，在围绕学习中央经济会议精神、回应当前经济热点问题接受新华社等媒体提问时，就提出了中国经济面临的三大风险。

第一个就是房地产风险，其他的两个分别为金融市场和机构风险、地方政府债务风险，而后两个风险其实就是第一个房地产风险外溢的结果。

房地产上下游产业链太长、涉及的行业领域太广，是国民经济当之无愧的支柱产业，其产值占GPD的比重为7%，再加上相关的建筑业则达到了14%。

另外，地方财政收入的一半来自于卖地所得和房地产相关税收（比如增值税和企业所得税等），城镇家庭60%的资产是房子，房地产贷款（开发贷/按揭贷/信托等非标融资等）加上以房地产做抵押品的贷款（比如抵押消费贷和抵押经营贷等）、占全部贷款余额的39%。

什么意思？

如果房地产歇菜了，那整个国民经济就将歇菜，且风险外溢、直至失控。

地方政府一半的财政收入没有了，可每年的财政支出却是刚性的、另外还要还数额巨大的地方债，其结果就是行政无法运转。

当老百姓的资产跌了、甚至负资产（房子只能卖60万、可却欠银行70万的贷款）了，谁还敢消费呢？

银行贷款的抵押品有近40%是房子，如果房价下跌太多、那银行的贷款就会成为呆坏账，这会引发金融系统系风险、再外溢至整个社会领域。

房价下跌、尤其大幅下跌的后果，我们难以承受…2008年全球经济危机，就是由美国房价下跌引发次贷危机、再引发金融危机造成的。

而现在房地产却面临加速下跌的风险。

去年房地产销售总额预计13万亿多元、销售面积预计13万亿多平方米，而上一年的2021年是多少呢？销售额18万亿元、销售面积18万亿平方米，这也是历史的巅峰、或许会成为中国房地产史上永远的巅峰。

也就是说，2022年相比2021年无论销售额还是销售面积，都大幅下挫了近30%、可以说是惨烈下跌。

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其实在去年9月底，央行和银保监会就发布过阶段性放宽首套房贷利率下限的通知。

根据该通知，对于2022年6月-8月、新建商品房价格环比和同比均连续下跌的城市，在2022年底前可以阶段性放宽首套房贷利率下限，这则通知后、首套房最低利率能达3.6%，出现在广东省的清远市。

监管层原以为通过阶段性的临时性刺激政策，能带动房地产稳住向好，那曾想房地产行情却急转直下、如同烂泥扶上墙，所以“阶段性”的货币刺激政策也就变成了“长效机制”。

这则新《通知》的隐含意思可能很多人还没体会到，其实就是“无限制的放水救楼市”。

房价不是跌、止不住么？

那好，我就把房贷利率降得低低的…且房价越跌、房贷利率降得就越狠，直至让买房人感觉到买房真划算、贷款买房真划算、贷款买房月供低确实很划算，于是进场买房、托底住房价，实现监管层楼市调控的目的。

所以今年打算买房的，不妨把房贷办理时间选择在4月份，因为3月份会发布上一个评估期的房价涨跌数据。

我相信绝大多数城市都是同比和环比均下跌的，那时办理房贷、利率下限就会低于4.1%，也算是白捡的红包。

房地产非常复杂。它既有资产的投资金融属性，也有居住的民生安居属性，它也是国民经济的支柱产业。

如果房价暴跌，钱就会流出、并冲击整个经济和就业，且会造成银行贷款坏账率上升、甚至会引发金融系统性风险。

如果房价暴涨，就增加居民的生活成本、阻碍阶层流动及青年人安居城市，会引发民怨、甚至动摇社会稳定。

房价最好的结果、用经济学上一个专业术语——多方博弈后、纳什均衡的结果就是房价稳定…不涨不跌或微涨微跌，这也是楼市调控的终极目标。