谢谢主持人，大家好！前面孟晓苏董事长做了非常生动的演讲 。 我 愿在此 按照自己的认识 水平 ， 在关于房地产这个概念相关的几个特定视角上 ，再 谈一些研究者定位的看法。我想分四个层次来向各位做个汇报交流。

第一，我想先简要地再强调一下我对于中国房地产业界在国民经济中地位的认识，这也是问题导向之下有感而发。我注意到这一段时间有一些看法，包括很有影响力的人士的看法，是说中国的城镇化水平看常住人口城镇化率已经到了65%以上（有人说67%，我觉得那又说得夸大了点儿，国民经济最新统计公报是说去年这个指标上升了0.5个点，那么应该是65.5％或者接近66％这个水平），从这个指标来看，中国的城镇化快到天花板了，那么中国的房地产业界的好日子也就过完了，没有什么发展上多大的前景了。我认为这个认识陷入了误区。判断中国真实城镇化水平，首先要看比这个指标低20个百分点的户籍人口城镇化率，现在是45%-46%的这样一个水平。换句话说，一多半中国人、14亿人里的大多数，还没有取得市民身份，而前面几十年已经进城的被称为农民工及其家属的这些社会成员，他们很多人是在中心区域工作、生活、居住了十几年、二十几年，甚至三十几年，而就是苦苦拿不到城市户口。那么这些人他们应实际上得到的基本公共服务均等化待遇，是不可能和市民一视同仁的，养老、住房、医疗、子女教育这方面，其实是不得不被入另册来对待的，不是我们故意要歧视他们，是我们这个发展中的真实城镇化有效供给的支撑力，还到不了那个份儿上。所以，通盘来看，如果把不掺水的户籍人城镇化率45%-46%这个水平往上抬一些我可以接受，因为常住人口城镇化率里必然包括着一些值得肯定的城镇化进步因素，但是不能加太多。实际上的中国真实城镇化水平，我认为可以看到50-55%的区间，而按照国际经验，所谓纳瑟姆曲线给的量值，就是我们要走到一般经验所说的走过城镇化高速发展阶段达到那个70%左右的水平，所以后面至少还有15个百分点的空间。现在一年已上不了一个点，即使是一年上一个点，也还要走15年才能走完这个伴随着工业化推进的城镇化高速发展阶段。由此我们应该得出一个基本的认识:中央所说我国仍然是世界上最大的发展中经济体，我们这个国际地位没有变，首先是针对着我们的工业化推进这方面走到了制造业规模第一的"世界工厂"但大而不强，还必须注意后面工业化的推进还有非常可观的空间，那么就一方面应认识到我们发展方面的不足，另外一方面，则应认识到我们城镇化的潜力还非常值得进一步发掘---合乎逻辑的是，城镇化它伴随着工业化，是一枚硬币的另外一面，非常值得我们实事求是地判断为，我国城镇化已有的发展后面，仍然有相当广阔的潜力空间，必须掌握好这个空间的发掘和相关成长性因素的释放，合在一起，我们中国未来推进工业化、城镇化的过程中房地产业界必然出现的在中国大地上的场景表现，就是现在已经建成的将近700个建成区---大中小城镇，主导的趋势仍然是要满足人民群众美好生活需要而出现城乡结合部往外推（有一些城市不能了，但是主导的支撑整个现代化进程的，却仍是城乡结合部外推）所带来的未来还要接纳几亿人从农村迁徙到中心区域，原来已经进城的所谓农民工及其家属他们的欠账，也要尽快补上。这样一个建设过程，必然要求的就是一轮一轮的建成区里基础设施、各类不动产、房地产的优化建设和升级换代，一轮一轮的升级发展中间的新区建设，以及城市群、都市圈的建设，以及在这个过程中必然匹配上的我们基本公共服务均等化而且产业结构优化、产业升级、中国制造向中国创造、中国智能制造上提升。这是中国成长性支撑着的一个全景图，而全景图之内中国的房地产业界，在可以预见的未来这个相当长的时间段之内，即15年到20年的时间段之内，它就是国民经济的支柱产业。合乎逻辑地我们必须认识到这方面的潜力释放，是我们继续发展的引擎和动力源。这是我的一个基本结论。所以，对于房地产业界，中央现在重申是国民经济的支柱产业，不能简单认为就是一个提振信心的宣传用语，其学术上的论证有客观依据，有合乎逻辑方面的我认为非常严谨、可以说清楚的支撑性论据。