随着REIT发行门槛的放开，各路资本蠢蠢欲动，意欲抢滩这片新蓝海。如何有效监管、为投资者挑选优质的REIT标的，避免鱼龙混杂，成为当下管理层最为重要的工作。

日前，城投宽庭保障性租赁住房REIT项目已完成申报工作，并得到上交所的反馈。针对本次城投REIT的发行，上交所就项目经营的长期稳定性、集中到期风险稀释措施，以及竞争、估值合理性等问题，提出了对应的问询。

从上交所的问询及城投REIT的答复中，不难看出当下保租房项目的焦点依然在运营上。

来自上交所的疑问

是否能实现持续稳定经营，是保障房REIT投资者们首要关注的焦点。

显然，计划上市的城投REIT似乎在这点上缺乏了些说服力。在上交所的问询中，特别指出，项目底层资产江湾社区自2022年11月起开始运营，光华社区自2023年3月起开始运营，运营时间均未满3年。要求基金管理人对基础设施项目是否符合《REITs 指引》第八条（三）相关要求做情况说明。

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第八条第（三）款所规定的条件，基础设施项目“原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力”。

当然，三年运营期限并非是硬性指标，目前获批的四只保租房REIT在上市之初时，大部分底层资产是在2021年前后开业，实际运营期限均未满三年。

相关投资人士亦指出，运营年限只是一个参考条件，更多是判断相关资产是否成熟，具备长期经营能力，毕竟REIT是长期投资的产品，除此之外，市场对投资标的更关注的是，能否产生持续稳定的现金流及良好的投资回报，以及较好的增长潜力。

在沪深证券交易所发布施行《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》中，亦进一步明确“基础设施项目运营时间原则上不低于3年。运营时间不满3年的，项目应当满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控，且已能够实现长期稳定的收益。”

而判断能否实现长期稳定经营及收益的核心关键指标，就是项目的出租率及投资回报率。

其中出租率方面，截至项目评估基准日（6月30日），光华社区的出租率为90.05%，江湾社区出租率则仅有77.94%。值得关注的是，该两个社区位置相邻，且由同一家运营管理机构管理。这也引发了上交所的新疑问：两个项目的出租率为何产生如此大落差？上交所更进一步要求基金管理人阐述项目所面临的市场竞争情况，包括所处区域保租房供需情况、消费力、项目定位匹配程度以及区域经济状况等，以充分论证项目的竞争力。