尽管房地产市场正处于逐渐复苏的阶段，但目前风险还未完全出清，房企的债务问题还在持续发酵，市场正处于破局与重构的转折点上。

面对逐渐走出低迷的市场，在4月18日举行的观点资本论坛上，业内人士公认，随着行业的巨变，房地产市场出现了新的投资格局，一批批Pre-REITs基金和公募REITs纷纷成立，不动产基金也面临着更多的投资机会。

不良资产处置新途

过去3年，房地产行业进入下行周期，也对房企产生了深刻的影响。时至今日，风险仍未完全出清。4月18日，在观点资本论坛上，中城投资助理总裁冯雄杰表示，当前从政府的角度来看保交楼还是重中之重，所以无论从中央到地方、从AMC到地方的融资平台，房地产纾困政策依然任重道远。

冯雄杰建议，在当前的形势下，可以通过债务重组，资产抵债等一系列的手段，来解决项目的历史问题。通过重整程序的法定性，统一暴露项目的所有债务。同时，锁定项目的资产，解决项目的所有债务；最后对不良资产的资金、资产等生产要素重新构建，“要做好各方利益的协调，只有各方的利益形成合力，才能够把不良资产盘活来提升价值”。

围绕住宅房地产新格局、风险化解范式和AMC与房企合作新机遇等问题，以及在不良资产处置实操层的做法等，一些业内人士提出了自己的见解。

瑞威资管副总裁、特殊资产事业部总经理赵永华认为，房企要转变观念。在保交楼、保民生大环境下，AMC需要调整战略方向。未来房企的投资的重点之一是保障性住房以及长租公寓。同时，房企竞争的赛道是高端的房地产，主要就是绿色低碳、环保、智能环境好的住宅，而未来那些产业发达的都市圈中心城市、以及特大城市则是竞争重点。

润建咨询总经理胡茂生表示，不良资产处置需要各方进行充分沟通，达到利益一致，以求共识，同时要注重合规性上的各种问题。比如，有些项目看起来不错，但要考虑风险隔离，“主要是在股权上要跟原先的爆雷房企隔开”。

金地集团开发管理公司业务发展部总经理张锋坦言，今年以来，住宅市场有一定复苏，但三四线城市的市场可能还没有完全恢复。目前，房地产企业经营模式或者说是业务组合都已经发生了比较大的变化，尤其是在代建方面。通过代建模式解决困境资产，可以把市场停滞的存量项目变现并推向市场。

北京金诚同达（上海）律师事务所高级合伙人贺国良强调，未来将是“重的越重、轻的越轻”，风险管控极为重要。不良资产处置是从快到慢、从破到立，要求强大的专业服务能力。

上海市国际股权投资基金协会副秘书长兼不动产分会秘书长凤晓龙总结说，由于不良资产处置具有逆周期、非标、高折价、长周期、多类型资产等特征，在新一轮困境资产处置浪潮下，如何将困境资产盘活成具有高价值的资产，不但需要有非常强的资产识别能力和处置能力，还需要多方博弈、合作。