首先是住房总量供大于求，楼市库存规模再创新高。一方面，根据央行的数据显示，截止到2019年，我国城镇房产保有量达到了96%，户均1.5套，其中，还有超过40%的家庭拥有两套及以上住房。另一方面，根据上海易居房地产研究院的数据显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品库存总量达到了52110万平方米，创2016年8月份以来的最高值，创下近5年新高。

 

　　其次是土地市场遇冷， 基本上为未来2——3年的房价下行埋下了伏笔。根据中指研究院的数据显示，2021年全年，全国300城成交各类用地20.2亿平方米，同比下降17.1%，土地出让金总额为56199亿元，同比下降9%，其中，住宅用地成交面积以及土地出让金分别下降25.15%和7.35%，成功出让8.77亿平方米，收金48412.08亿元。

 

　　最后是城市化趋缓，人口结构逆转，购房需求难以支撑高房价。根据第七次人口普查的数据显示，截止到2020年，我国的城市化率已经达到了63.89%，与发达国家的差距进一步缩小，这也意味着未来5——10年的城市化进程将进入平缓期，更进一步说，未来5——10年，农村人口涌入城市的规模将大幅减少。除此之外，再叠加近年来我国新生儿出生总量的逐年减少以及人口老龄化的持续加剧，整体购房需求的减少或将难以避免。

 

　　综上所述，在住房总量供大于求、楼市库存规模再创新高、土地市场遇冷以及城市化趋缓、人口结构逆转的背景下，2022年，房产或迎“贬值潮”自然是大概率事件。（但需要注意的是，像北京、上海、深圳等这样的一线城市或者经济发达的新一线城市，2022年，房产或迎“贬值潮”的概率是比较小的，毕竟，在这些城市中，人口仍然持续流入，有了人口的支撑，房价下行恐怕是比较困难的。）
 

 

　　事实上，2022年，房产的“贬值潮”已经初见端倪。咱们说一个近期发生的案例，在合肥某楼盘，开发商为了尽快去化，决定将原本均价2.4万/平的商品房降至1.2万/平出售，相当于原本总价300万的房子，降到了150万出售，这样的降价幅度，估计大多数人都没有见过，甚至连想都不敢想，但这一幕，却真真实实的发生了。不过，随即引来了老业主的不满，约50个老业主集体闹到了售楼处，要求开发商给予补偿。

 

　　开发商经过协商以后，公布了一个“补偿方案”。大概意思是，以10年为一个周期，如果到期后，房价跌了，开发商将会把差额补给老业主。比如老业主A花300万买的房子，10年后降至200万元，那么中间的差额100万元，开发商会补偿给老业主A。但开发商公布的“补偿方案”中还有一条，如果10年后，房价涨了，老业主需要把增值部分返还给开发商。比如老业主B花300万买的房子，10年后涨到了350万，那么增值的50万，老业主B需要返还给开发商。

 

　　按理说，这个方案是完全符合老业主诉求的，毕竟，老业主的不满是因为房子降价，开发商的“补偿方案”恰好又可以满足老业主们对于房产保值的要求。但是，这个方案却遭到了所有老业主的反对。

 

　　其实，这个案例恰好反映了当下楼市的现状，当房子涨价的时候，几乎没有人反对，更不会有人去售楼处维权，但如果房子降价了，必定会促使老业主维权，阻碍开发商降价，这样一来，很多开发商担心老业主维权，一般都不会轻易降价。在笔者看来，这是不正确的，也不符合经济运行规律，商品房毕竟是商品，价格有涨有跌都属于正常现象，只要在合理范围内，并非恶意降价、扰乱市场，作为购房者，我们都应该理性看待才可以，也只有这样，楼市才会趋于正常化、合理化、常态化。对此，你怎么看？