2月20日，央行公布了最新的LPR市场贷款报价利率，正如市场所预期的那样，央行对一年期和五年期的LPR贷款利率均进行了降息操作。

其中针对实体经济的一年期LPR贷款利率下调了10个基点，五年期的房贷LPR下调了5个基点：这意味着从2019年11月到2020年2月的三个月时间里，房贷利率就已经进行了两次下调。

同时在过去的10天里，已经有超过20个城市发布了“救楼市”新政，针对房地产开发商给予了一系列的“优惠措施”：包括减免房地产税费、分期或延缓土地出让金、提前预售条件等各项政策。

但是就在刚刚过去的一周里，国家统计局、央行及财政部又均明确表态要坚持“房住不炒”。

2月19日，央行发布2019年第四季度中国货币执行报告，更是重申“不把房地产当成短期刺激经济的手段”。

这就体现出了当下楼市面临的“尴尬”：一方面由于疫情的影响，楼市必须救；而另一方面又不能让“房住不炒”成为空话，尽可能避免房价短期内暴涨。

所以才会出现“又打又拉”的现象：一方面强调“房住不炒”的原则不会变，而另一个方面却又悄悄给楼市解压。

那么未来楼市政策究竟会怎么变？

我们认为还是应该在“房住不炒”这四个字里去找机会：炒房应该坚持控制，但是对于合理住房需求应该给予适当松绑，让这部分住房需求充分释放出来，就可以对冲疫情对楼市造成的冲击。

这部分合理住房需求，我们认为主要包括两个部分：第一是城市刚需住房需求，对于首套住房需求应该给予充分支持。第二是换房改善需求，比如卖一套买一套的换房需求，应该给予合理松绑。

因此我们认为目前部分城市还在坚持的“认房又认贷”的楼市限购政策应该给予调整，该政策其实严重制约了“城市刚需及改善需求的合理释放”。

认房又认贷”是房地产调控史上最严厉的手段之一：只要你在全国范围有贷款记录，就算已经还完，也被看成二套房，首付和房贷利率都会提高。

所以“认房又认贷”是目前制约城市合理住房需求的最大障碍之一，全国目前有超过10个城市依然执行该政策，其中一线楼市最为严格。

比如像在北京，只要你在全国有过购房贷款记录，就算已经还完，也会被认定为“二套房”，首付就必须要80%，同时房贷利率要上浮20%。

而在上海、深圳、广州等其他一线城市，首付则要提高到70%，房贷利率同样也要上浮15%-20%不等。

认房又认贷，对于部分刚需及换房改善客户是不公平的，也不利于楼市整体稳定，应该在本次疫情过后及时修正：只要还完房贷并再次购买唯一性住房，应当被视为首套房客户，楼市限购应以认房为唯一标准。

2月19日，由国务院主办的中央级别报纸“经济日报”发表时评文章认为：“房住不炒”不应因疫情而变化。

文章认为未来的楼市政策调整方向应该从以下几个原则及方向出发：

第一，疫情对包括房地产在内的众多行业造成影响和冲击，应该制定相关救市政策，协助房地产企业渡过难关，但是不应违背“房住不炒”原则。

第二，因城施策乃至“一城一策”，都应在坚持“房住不炒”定位的原则下，认真梳理各项调控措施，作出必要和适当的调整。

第三，在限购限贷等方面，可对首套和二套的标准认定作差异化调整，特别是不再把“卖唯一、再买一”的贷款情况视为二套，有利于满足刚需。

第四，而作为体现“房住不炒”定位最主要措施的限售政策，各地不仅不应取消，还应进一步加强，且长期坚持下去。

以上文章可以说是给未来的楼市政策调整给出了比较明确的调整方向：落户政策松绑+认房不认贷+坚持限售。

 

 

首先是限购政策不会出现较大程度的调整，更不会出现因为“疫情”而大规模放松限购的现象，但是落户松绑政策肯定会加速。

对于限购政策，我们的判断是：三四线城市有可能会出现限购松绑的可能，但是一二线城市限购政策依然会保持。但是除了一线城市，其他城市的落户政策将会越来越松。

第二，认房又认贷的政策大概率将会出现调整，这将是楼市最大的利好，尤其是对一线楼市而言。

从“认房又认贷”，调整成为“认房不认贷”，本质就是降低城市刚需及改善客户的首付及房贷利率，将有利于市场住房需求的释放，从而推动市场的活跃。

这个政策一旦调整，对于整个楼市的利好非常大，而且又不违背房住不炒的基本原则，我们认为调整的概率非常大。

第三，限售政策极有可能会全国大范围加强，部分城市没有限售的，可能也会出台限售，更不可能取消限售。

根据官媒的说法，限售是最能体现“房住不炒”基本原则的楼市政策，不仅不能给予取消，同时应该加强。

综合来看，我们判断未来楼市政策的基本走向还是要“松绑”，但是要在“房住不炒”的原则下进行：

第一，未来的楼市限购将会进入“落户松绑+认房不认贷”的时代，吸引城市合理住房释放，稳住楼市和房价。

第二，“限售”有望在全国大范围实施，炒房客户将难以实现短进短出，打断炒房客的希望。

这就意味着，中国楼市投资将会进入了一个真正的“长持”时期，也是一个“价值”投资时期！