很显然，他的这种看法与当前的市场环境格格不入，自从2018年以来，房地产市场就始终充斥着“下跌”的声音，今天这家开发商打折了，明天另外一个炒房客在抛售房产了。2020年9月，以恒大为首率先提出“全国楼盘七折销售”，一时间，一场“降价潮”愈演愈烈。
然而，正在买房的吃瓜群众欢喜等待时，河南省50多家房企组织闭门会，达成了“不降价”口头协议，要求“谁也不要带头降价”。不过事情在随后的3-5天发生了逆转，郑州2家楼盘价格腰斩，其中一家从4.5万元/平米降至2.6万元/平米，峰回路转之快，让人们瞪大了眼。
看得出，即便是达成了不降价协议，依然阻挡不了房企打折促销的前进动力。
市场正在向下的时候，为啥孟晓苏认为“房价下跌的因素尚未出现”呢？在他看来，3个主要的影响动力都未发生，现在所谓的降价只是星星点点的小动作罢了，并不是整个房地产市场的风向标和前进方向。孟教授认为房价涨跌，长期看M2金融；中期看土地；短期看供需。
前8月54城住宅签约套数下调23.2%二线城市跌幅最大
房价下跌？专家：这是欺骗老百姓的谎言！3大信号，房价还涨？
1、长期来看，我国的M2始终处于上涨态势当中，随着我国GDP增速逐渐步入平缓增长区间，M2增速也逐渐开始下降，但依然远远高于GDP增长速度，这就直接导致货币越来越不值钱、购买力持续减弱。2016年至2018年M2增速在8%左右，现在的M2增至10.1%，增速再次抬头，400万亿元资金沉淀在房地产市场，如果这些资金不动、房价不涨，那么就是贬值的。
2、中期看土地。土地价格占到新建商品房价格的40%-60%成本比重，可以说影响比市场需求更大，过去10年房价高歌猛进上涨，其中有一个重要影响因素，那就是土地价格轮番上涨，土地财政成为了很多城市的主要收入来源，这块蛋糕不可能轻易扔掉。
很多人说，地方城市早就摒弃了依赖土地的发展模式，这个观点并不赞同，我们给出一组数据看看。
2019年财政收入显示，土地依然是最大的来源，在前11个月，全国土地出让金收入6万亿元（60503.1万亿），以及与土地有关的相关税收达到1.7356万亿元。全国财政收入为17.8967万亿，税收收入达到了14.9699万亿，地方财政收入仅仅达到9.2852亿元而已，地方基金性收入到达6.4365万亿元。如果11项房地产以及相关的土地税费收入达到了3万亿，还有土地的收入6万亿，那么总和可以达到9万亿元。
土地收入占比多少？掰掰手指就可以算出来了。
虽然说，在房住不炒的调控抑制下，地方城市对土地依赖度有所缓解，但没有从根本上彻底退出土地依赖性，2003年房地产被确定为经济发展的支柱，这种定位在一段时间内不会改变，在城市没有探索出特色的可代替产业之前，房地产的地位依然至关重要。
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3、短期看供需。在市场经济条件下，供需影响商品的交易价格，我国虽有960万平方公里土地面积，但可利用于城市建设用地的面积并不多，一方面需要保障18亿亩耕地红线，另一方面人口结构已经呈现出橄榄球状，城市商品房住宅用地不能随意扩围。
可能有人又会说了，我国不是商品房3.11亿套吗？再加上4-5倍的小产权房，房子足够居住使用，为啥说需求不足呢？在这里，需要搞清楚一个事实，房产分配是不均衡的，经济学家张五常指出“在不考虑分配平衡的情况下，房价越高越好”，但实际上60%的房子分布在农村偏远地区，城市有限的商品房很少，特别是大城市，人口聚集多、但可供给商品房稀少。
专家李铁认为，我国北上广深虽然已经很大，但未来依然有很多人进入，会吸纳5亿人进城，这样商品房显得就更少了。