要问什么最能牵动中国老百姓的神经，不是疫情、不是股市、也不是什么贸易战和内循环，而是房价！

今天小早不谈历史，就说一说中国的房价。

一讲中国的房价大家很容易跟另外一个词建立起联系，那就是泡沫。

很多人都认为中国的房价越来越高，这几年肯定有大量的泡沫。

高房价就意味着高泡沫，这在投资领域俨然已经成为了一种政治正确。

这句话有道理吗？猛地一听，是有道理的，但是要讲个一二三出来，却也没那么容易。

我们就要先从什么叫泡沫开始讲起。

要衡量一个市场或一个资产是不是有泡沫，我们一般用价格和收入的比值来衡量。

凡是超出人们承受能力范围的东西，基本可以按照有价无市考虑，多出来的部分就是泡沫。

一旦收入的增长速度跟不上房价的上涨速度，当有一天房价就撑不住跌下来时，泡沫也就破灭了。

泡沫的形成跟非理性的行为有关。

说的通俗一点，就是“跟风”，别人买你也跟着买大家一拥而上，这个时候非常容易造成房价快速上涨，结果就会形成泡沫的问题。

在一般的市场经济情况下，房价和收入或者房价和租金之间的关系，它是有一个稳定的比值的，这个比值叫房价收入比。

通常来讲在发达国家，如果房子总价大概是在家庭年收入的4-6倍为理想值，8-10倍为合理值到，如果更高，则视为不合理。

原理只适用普通情况，但是具体情况还是要具体分析。

大家面对中国的高房价，还是要冷静仔细地因时因地的来分析中国的房价问题。

在我国，有这么几个因素会影响房价收入比。

第一个原因是经济增长速度。

经济增长的速度越快，创造了更多财富，老百姓的收入增长的速度也越快，自然而然带动社会的通货膨胀，房子就成为了预期的高价值产品。

国家一再强调“房住不炒”。

但是在中国，当老百姓缺乏其他的投资渠道时，住房它的确就是一个很好的投资品，而且还是一个可以通过贷款购买的优质投资产品。

人都是有欲望的，看到房子将来肯定会升值，每个人都希望通过贷款把房子买了，这时房价的上涨速度会先于收入上涨，这样就使得房价收入比虚高。

第二个原因是供求矛盾，这是重点。

近几年，政府希望能够平衡地区的经济发展。于是在沿海的大城市，寄希望于限制土地供应的方式来控制当地的经济发展速度。

因为大城市都是人口流入地，具有人口的虹吸效应，控制大城市经济发展速度，从而希望更多的流向中西部中小型城市，来解决区域间发展不平衡的矛盾。

但是结果却却导致大城市的土地供应和住房的建设跟不上人口的增长速度，房地产市场上呈现供小于求的现象，于是房价涨了。房最典型例子就是北京和上海这两个超大型的城市。

但是在中西部的地区，尤其是中小城市，以建新城的方式进行城镇化扩张，结果却导致了大量的住房库存。

最终的结果就是在人口流入地，土地供应相对不足，房价上涨速度就远远超过了收入的增长速度，造成房地产市场泡沫。

第三个原因涉及到实际利率。

房子是可以通过贷款买的，有贷款利率。

而实际利率就是银行的贷款利率减去通胀率，客观上讲在相当一段期间里，实际利率其实并不算高。

综合上讲投资房地产的收益要远远高于所承受的贷款利率。

这一点在客观上就鼓励了大家积极去买房，从而导致房价上涨速度快于收入增长速度，造成泡沫。

最后一个原因就是收入差距。

改革开放以后，居民收入差距开始拉大。现阶段能够买得起房子的人都是收入水平相对较高的人群。

按照供给关系来讲，房价实际上是由高收入阶层的平均收入来决定的。但是计算泡沫时，却将平均房价与全体居民平均收入做对比，结果就是比值就会显得很高。

很多人都在说房价贵，是不是因为地价贵？

政府拍卖土地的价格也越来越贵，最后会不会变成面粉比面包贵？

这个问题没有那么简单。

因为地产商在拍卖土地的时候，对土地的估值是基于对未来的房价的信任，而未来房价增长空间又取决于居民的需求，所以一般的地产商不会犯傻的。

前一段时间网上流传说，如果地方政府在土地拍卖市场上动用行政性的手段来压低地价，就可以从源头遏制住房价上涨了。

但是，如果你有幸作为一个房地产开发商，你成功捡了一个大便宜，拍到了这块抢手的土地。

你会不会因为地价便宜，在房子供不应求的时，不卖更高的价格？

有人会说了，有限价政策。

限价政策的出台可以一定程度上抑制房价的虚高，但是开发商可以通过其他方式来让资产升级，比如只支持全款购房。

总之，买不起的房子，无论限价与否，仍旧是买不起。

当然，我们必须要承认，楼市还是有泡沫的，主要是炒房客的功劳。

但是泡沫会不会被消化还是直接破灭这都很难说，而且什么时候泡沫会破灭也没办法预测，所有人也只能后知后觉。

但是今年的疫情给房地产带来了一场寒冬。

这很有可能会引起房地产泡沫破碎，但是国家层面在去年就预测到楼市危机，强力推行“房住不炒”政策。

在疫情期间有几个城市的楼市蠢蠢欲动，也被及时的按住了。

这也证明国家在保证楼市平稳的决心。

最大的泡沫就是炒房客带出来的泡沫，房价在健康的市场经济规律下呈现的略高于收入，则不算严重泡沫。

文章的最后，关于买房子的问题，简单讲两句。

房子买不买？买哪里？

最主要的是仔细分析供给和需求的因素。

一个城市对需求产生影响的主要来自于人口的增长速度和收入的增长速度两方面。

而一个地方对供给产生影响的方面比较多。比如住房的数量、增长速度以及相应的土地的供应的增长速度，主要看这个地方的土地和住房是不是存在着严重的政府管制。

如果存在着严重的住房管制，同时又有大量人口流入，那么这个地方的楼市还有很大的潜力。

说白了，房价终究是需求和供给共同作用的机制。

有时候房价上涨并不全是需求出了问题还有可能是供给被控制了。

最后，一样人人都能有自己的一套房，安居乐业。

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