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北京上海接连松绑,救市决心太坚定了

2023-12-17 09:24
两大一线城市北京、上海给出了“王炸”组合拳,下调房贷首付比例,调整普宅认定标准,同时降低房贷利率。
结合9月份的“认房不认贷”,这一次松绑,堪称全方位出击。
那么,北上加入战局,能够逆转当前的形势吗?
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01 风向标动了
在楼市调控中,北京、上海的地位非常特殊,毕竟这两个城市在经济、政治等领域都处于核心地位,其中北京更是全国楼市的风向标。
这两年,各地楼市都在松绑,但北京一直巍然不动。
北京真正加入“楼市松绑联盟”,是从今年9月宣布实施“认房不认贷政策”开始的。几乎是在同一时间,上海也宣布了同样的措施。
这次北京、上海接连发松绑大招,继续保持高度同调的动作,你很难不多想点儿东西——
楼市的天,这次是真变了!
这次北京改动最大的,可能是普宅认定标准。由于原先的标准是2014年制定的,当年的价格早已不适合现在的形势。
举个简单的例子,五环内单价低于3.96万/㎡或者总价低于468万的,才能算普通住宅。按照现在的房价,五环内能够达到这个标准的房子,基本都是七八十年代、没电梯、不挨着地铁的老破小。
另外,五环至六环之间单价低于3.168万/平方米或总价低于374.4万元,六环以外单价低于2.376万/平方米或总价低于280.8万元。
所以,这些年在北京买房的人,绝大多数都是按照非普宅标准购入的,也就是首套房首付40%。再加上北京成交主要以二手房为主,受房龄影响,银行给的贷款年限很难到最高,所以实际买房成本还要更高一些。
此外,普宅与非普宅之间的买卖,还涉及到一个增值税的问题——根据规定,个人出售2年以上的普通住宅免征增值税;个人出售2年以上的非普通住宅,差额征收增值税,税率为5%。
北京这次直接取消了总价标准,容积率在1.0以上,单套面积144㎡以下的房子,五环内实际成交单价低于8.5万/㎡,五环至六环单价低于6.5万/㎡,六环外单价低于4.5万/㎡,都算作普宅。
如此一来,只要你不去追求核心区域的学区房,其他的房子基本都是随你挑选的状态。
而在调整普宅认定标准的同时,北京还下调了房贷首付比例。其中,首套房从原先的普宅35%、非普宅40%,统一下调为30%;二套房从原先的普宅60%、非普宅80%,调整为城六区(东西海朝丰石)50%,非城六区40%。
此外,北京还上调了最高贷款年限,从原先的25年调整至30年。
房贷利率也降了,首套房贷利率从原先的4.75%下调至城六区4.3%,非城六区4.2%;二套房首付比例原先是5.25%,现在下调至城六区二套首付4.8%,非城六区4.75%,基本跟原先的首套房差不多了。
上海的措施,跟北京大差不差,调整了普宅的认定标准,高层144平以下都算普宅。首套房首付从原先的35%降到了30%,二套房首付从原本的普宅50%、非普宅70%统一下调至50%。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区,二套住房最低首付款比例调整为不低于40%。
房贷利率也降了,首套房LPR-10bp,二套LPR+30bp,临港新区和嘉定、青浦等6个行政区的二套房LPR+20bp。目前5年前的LPR利率为4.20%,具体大家自己算吧。
在这一套全方位组合拳的影响下,北京、上海这两座一线城市的上车门槛直线下降。尤其是那些准备买二套房改善的,新政一出来,看房的档次直接高出一个level。
看得出来,北上这次是真急了。
02 砸锅卖铁救公司
北京、上海突发楼市新政,跟当前的楼市环境有直接关系。
之前9月出台的“认房不认贷”政策,的确是刺激到了楼市——与8月的1.09万套成交量相比,北京在9月的二手住宅网签量达到1.4万套,但是随后就出现了下滑,10月二手住宅网签量为1.06万套,11月虽然有所回暖,但是不多。
新房市场那边没啥好说的,9月成交5891套,10月5177套,11月4409套,呈逐步下降的态势。
简单地说,就是“认房不认贷”政策对北京楼市的刺激仅仅持续了一个多月,之后就恢复到了正常水平。
在这种情况下,北京出台救市政策并不意外。
因为当前的楼市,的确非常惨——12月8日,曾经的“宇宙第一房企”碧桂园召开月度管理会议,在这场会议上,曾经多次夺得“中国女首富”桂冠的杨惠妍表了个态:
“家族肯定会砸锅卖铁支持公司(碧桂园)的。”
为了表明决心,在12月12日晚间,碧桂园发布了一则公告,称杨惠妍与碧桂园执行董事莫斌、杨子莹(杨惠妍之妹)及非执行董事陈翀(杨惠妍丈夫)的年薪下调至12万。
杨惠妍在降薪前的年薪是37万,现在降到12万,几乎少了三分之二。
不过,像他们这样的有钱人,平日里也不靠死工资过日子,这个降薪主要是为了向外界表明他们真的用尽全力了。
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这四个人里面,降薪影响最大的,应该是曾经有着“打工皇帝”之称的莫斌。
毕竟,在降薪的四个人里面,有三个人的身份都不一般,他们一个是继承了父亲家业的中国女首富杨惠妍,一个是女首富的妹妹,还有一个是女首富的丈夫。
莫斌这几年的工资,基本可以视作地产行业的“晴雨表”,从2017年到2020年,莫斌的年薪分别是3389.5万、6884.5万、6869万、1.33亿,在2021年,莫斌的年薪更是达到了惊人的1.92亿元。
受楼市下行的影响,莫斌的工资在2022年出现下调,2022年9月,莫斌的薪资下调至300万元。不过,碧桂园年报显示,他全年总薪酬仍领到956.3万。

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