新风系统、除霉去湿设备的产品更符合健康住宅的需求。

突如其来的疫情正影响着生活的多个方面，在为应对疫情采取的货币政策、中央及地方楼市政策、楼市复苏期自身供求关系等诸多因素的共同作用下，房地产市场正在形成新的生态格局，而在这个五一这种新生态正在慢慢呈现。

文、图/广州日报全媒体记者 刘丽琴

市场供求格局发生变化

今年五一楼市传统促销旺季，在疫情防控的要求下，看楼程序和方式发生了变化。要求验资才能看楼、现场测温、登记等一系列防疫措施是必选动作。与此同时，受疫情影响，线上认购、VR看房、直播卖房成为楼市新的营销手段，还出现了无理由退房、低首付、送物管费、付定金折房款等促销“噱头”。

在疫情影响下，市场的供求格局也正在发生变化。当前市场上商品住宅库存量偏低且新房供应并不算充裕，与此同时，自2019年起房地产融资环境收紧，加上疫情影响房企资金链逐渐绷紧，尽快回款销售的策略与新增供应偏紧的矛盾，会让房企在供应端缺乏降价动力和降价推货促销的选择之间博弈。

而从需求来看，降准降息加上楼市调控政策的放松取向，在一定程度上会刺激购房消费。

合富研究院监测广州全市80个代表性项目成交情况数据显示，3月后的楼市成交主要由三部分购房人群带动：一是“刚需”首置人群，该部分人群现阶段受疫情影响最大。外围郊区降价、低总价项目，目前占整体成交的比重在50%~60%，主要是由这部分消费力支持。二是购买需求相对迫切的市区置业人群，他们对价格的支付要求敏感。对应的市场供应情况是中心区低总价项目，占比在15%~20%。三是由资产配置需求带动的高端人群。具备资源优势的低密度、高端项目，占比在10%左右。

健康智能功能升级产品将崛起

宅在家的这段时间，全民进行了一次住宅的集中式体验，对房子的好坏有了更深刻认知。近期一项对10000多组家庭进行的调查显示，有22%的家庭对现有居住环境不满意，最不满意的前3项分别为客厅、玄关及餐厅，有将近65%的家庭准备买房或换房。不过需要注意的是，中高端改善户型却可能要面对的是需求乏力的局面，特别是120~140平方米的三房户型。2016~2017年市场集中成交了不少高价地块，预期2020年将集中入市，其产品定位也将偏于中高端，而这类产品的购买人群的买房需求并不是十分迫切，产品性价比能否打动这部分购房者才是关键。

对于高端豪宅类产品，业内人士则预计2020年稳中有增的概率较大。因为这类产品每年推盘量总体较小，同时，高净值人群在全球经济不景气的大环境下，更青睐投资房地产保值增值抗通胀。

显然，在疫情之下，市场产品供应也要根据需求进行调整。户型通透、社区容积率成为重点关注的指标；室内空间要求功能更多元化；新风系统、人脸识别等科技元素成为改善房必选项……市场上的改善需求比重增加。擅长做改善产品、度假产品，同时拥有强大研发能力，能快速完成产品升级迭代的房企，有机会抢占更多市场份额。明源地产研究院建议，对房地产项目而言，能升级的都要尽量升级。事实上，今年很多房企做出了1.5卫、2.5卫，将卫生间扩大，使之可以被分为两个小卫生间，从而让有的房间可以升级为套房，就是一种很好的尝试。还有，在客厅规划一个孩子的游戏区或家长的临时办公区，并不一定要扩大客厅面积，在设置长宽比和装修时，做一些思考就可以了。

机智云物联网开发平台联合创始人、总经理黄锡雄对记者表示，5G、大数据运算、人工智能等新技术不断推动商业模式升级。有些房企不仅大规模开发物联网，也会选择和专业开发平台就部分功能升级进行合作。

房企竞争格局发生变化

物业比重上升区域深耕加力

疫情对很多业务的影响都偏负面，物业管理则恰恰相反，受到空前关注，好物业能为项目加分。经过这次疫情，业主对物业增值服务的接受度也在提高。比如疫情期间，物业提供家庭消毒服务，组织线上团购服务等，都得到业主的认可。增值服务培养起来后，将进一步拓宽物管的利润增长空间。疫情过后，随着物业业务增长加速，物业板块在房企里面的比重也会同步上升。未来几年可能会有更多物业获得独立上市的机会。

疫情加速了行业洗牌，这段时间以来，一些房企在收并购上斩获不少。亿翰智库统计，一季度恒大等房企完成了10宗以上的项目收并购，碧桂园、保利等也在积极推动收并购。同时，质优价低的土储成为房企更为重视的优质资产。

而在布局上，拿地、产品将会越来越精细化，区域深耕将让房企对城市、客户更了解和熟悉，优势更加明显。可以看到，4月广州不仅大手笔推地，增城超93亿元挂出4宗宅地，白云、从化、番禺等区137亿元推出8宗地，而且久违的土拍大战重现，对此，克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，开年以来广州土拍频现溢价成交，与去年下半年流拍、底价成交截然不同，可见在今年市场不确定性增强的情况下，房企在战略上会对广州这样基本面好的核心城市更为重视，一二线城市将会是今年房企拿地的重点。