把时针拨回三个月前，有人问我疫情对上海楼市有没有影响？
当初的答案是一定有。售楼处关闭，人们居家办公。于是，有了自数据统计以来单月成交不足千套的历史新低。
我们从楼市新开盘的这一数据上也能反映出疫情对于楼市的影响真实存在。
2019年前四月总计开盘75个，一季度新开盘52个，4月则是23个；
而2020年受疫情影响，一季度仅仅10个，而3月恰恰是30个，2019年全年224张预售证，差不多平摊到全年，差不多单月就是18-20个项目新开盘。
而目前前四月新开盘项目个数差了35个，基本上就是今年2月和3月这2个月落下的，可以说这个量就是疫情对于上海新房最直观的影响。
数据来源：克而瑞
还有人问我，疫情对于上海楼市会有多大（影响程度）多长（影响时间）的影响？我们当初的判断认为这取决于两大因素。
第一，疫情有效控制的时间；
第二，2020年上海楼市本该应有的发展轨迹。
而上面这张图恰巧能够回答这个问题。由于疫情控制得力，真正影响上海新房市场的仅仅是2个月。
进入二季度，也就是4月开始，起码从上海新房市场来说，回到了2020年本该有的模样。
“迅猛”，便是对当下上海新房最好的诠释。
01.2020年单月成交量回到19年熟悉的节奏
5000套是个什么水平，基本是2019年平均单月成交套数，是上海新房单月成交的熟悉节奏。
要解决疫情对于上海楼市的影响到底多久，首先就要看单月成交何时回到熟悉的节奏。
而2020年前四月的单月成交套数是什么水平呢？
1月4000+
2月1000-
3月3000+
4月5000+
2020年前四月成交1.3万套，同比去年少了6000套，可以说，这个就是最直观的疫情对于上海新房的影响。
02.疫情对于楼市并非只有消极影响
2个半月前，针对当时的情况，我们就给出过很明确的观点，当疫情结束的第一件事：换房。
当疫情得到基本控制的同时，同样会有很多利好楼市的举措接二连三的发生。比如售楼处逐渐开放，开发商的推盘节奏加快，改善盘占据着市场供应的大头。
还有，房地产市场的回暖，大概率是会随着气温的上升一起到来。
03.整个4月成交量的提升从下半月才开始
在2020年的2月和3月，由于成交极不理想，使得我们必须细分到单周来看整个市场的好与坏。这个好习惯，我们已经坚持了13周。
比如在2020年的第12周（三月的最后一周），成交套数接近了千套。这是楼市一个明显回暖的信号。
而在4月的前两周，在成交数据的监测中，我们发现仅仅成交了1300套左右，这个数据似乎与我们平日里售楼处，交易中心看到的火爆景象完全相反。
如果没有及时更新4月新盘认筹和开盘时间表，似乎还会得到楼市是否就此沉沦的观点。
认筹作为开盘的前哨站，确实可以第一时间掌握购房者对于楼盘的喜好程度，却无法体现在成交数据上。
这也是为什么，我们天天在各种买房群里，看到各式各样楼盘“热销”的场景。因为这些都是认筹情况，真正开盘从4月15日才正式开启。
04.楼市需要“带头大哥”，而这次它的名字依旧叫做：大华公园城市
楼市成交的历史也往往惊人的相似。19年的9月成交异常火爆，10月却成交低迷，到了11月，居然逆势杀了个回马枪，带头的便是。
而在4月的第三、第四、第五周里，多个认筹率过百的新盘相继开盘，最终火爆的楼市场景终于落在的成交量上。
为了在第一时间里带给大家最及时的4月楼市成交动态，这次的成交数据时间上，少了4/30，但是已经无法影响到4月在2020年新房市场整体的地位。
尤其是最后一周前三天单日网签430套，这已经是可以媲美19年单周最佳的数字了。
而到了4月下旬伊始，我们已经可以断定4月楼市成交必火！
05.4月新房成交榜单，改善当道
新房市场的火热，离不开及时的新增供应，而当下供应新盘的地段、品质、价格都将直接决定楼市成交的好与坏。
从开盘数量上来说，4月上海新房30盘齐开，并且下半月集中扎堆28盘。这也是上海新房市场自17年以来极为罕见的。
有开发商的主观需求，但同样离不开市场对于改善新房的呼唤。
成交面积榜TOP5中，全市4月新开盘，而前四位中和成交均价在6万左右；内环内的10.2万，13.8万。
这和三月新房成交的前五位有着相似和不同。
相似是总有2个10万加的新房卖的不错，不同的是3月成交前五都是前几个月的旧有新增供应，并且成交套数靠前的是完完全全的刚需产品，均价在3.5-4.5万左右。
所以4月份的热销，更可以看作是对于改善积极入市后，买房者的最真实回应。成交数据告诉大家，市场完全不缺乏购买力，甚至还有一种终于等到你的感觉。
疫情期间，宅在家中，使得我们对居住需求有了更为深刻的思考和盼望。
随着购房需求的不断细化和升级，“刚需”的内涵和外延开始泛化，很多改善型的换房需求也是其中一种，甚至不少高（赚）收（得）入（动）的高收入人群，在首次置业中就选择一步到位，还包括了如今的改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”。
而这样的需求，在如今的新房市场里，最为适配。新房的新增供应成为改善的最佳代名词。
06.光有改善还不足以成就优秀的四月
由于少了4月30日的成交数据，也就是说整个四月新房的成交数据差不多在5300-5400套左右。虽然和19年的6700套的19年全年最高无法媲美。
但要知道已经比3月3000出头的成交量，足足多了2000多套。单靠改善当道也不足以说明问题。
刚需依旧是了不起的存在，我们举三个比较典型的例子，成交水平基本都前十里。这次我们按照成交套数来排序，可以看出哪些新房更受到青睐。
和大华公园城市一样，网红续作已经是第五期了，低单价低总价依旧成为热销的杀手锏，目前已经全部售罄，胜利收官。
也基本售罄，新增供应同一地段的顺利接班，两个同地段的新盘同上套数榜前十，关注这一板块的刚需用户值得重点关注。作为昌吉东路正地铁房，是其热销的最大原因。
是去年的老盘了，如今突然异军突起同样也有热销的道理。虽说离开地铁有一定的距离，但是楼盘本身品质较高，价格也较为合理，1.8的容积率也勉强可以算作是低密产品了。
19年和20年的前四月，上海新房成交总套数相差了6000套，这就是疫情带给楼市的影响。
后疫情时代，如果你问我下一个月楼市会怎样？
由于网签数据有一定的延后，4月29天5020套的成交套数并不能完完全全反应真实四月的成交情况，必定有不少成交延后至了5月网签。
而今年的5月则极有可能成为全年成交最火爆的月份。若能冲击19年4月6708套的标杆，那可以判断全年完全有机会追上甚至赶超2019。
另外，上海楼市是否已经真正摆脱疫情的影响，还要继续关注上海二手房成交的相关情况。
但是，我们欣喜的发现，房住不炒的主张深入民心。经此一“疫”，长时间居家隔离的我们对于居住体验感受更深，改善居住品质的愿望也更强烈。
而我们在全文中提到，楼市的周期也有非常惊人相似的阶段。而对于特殊的2020年来说，极有可能出现过往几年某个时间点的成交特点。