五一节刚过，各行各业开始盘点销售数据。受疫情余温影响，除了房地产回暖明显，其他行业还处于缓慢复苏当中。

 

以“五一”小长假为例，楼市成交数据均呈现明显升温局面。5月6日，据诸葛找房数据研究中心监测数据，2020年五一假期，重点12城新房销售套数为5671套，与去年五一假期相比成交大幅上升77.1%。

 

其中，“五一”小长假期间，楼市最热的城市当属北京。数据显示，北京新房市场成交同比、环比均双双上扬，同比去年五一假期成交接近5倍。

 

贝壳研究院数据显示，5月1日至5日期间，北京新房市场成交量同比去年五一假期增长4.85倍，成交面积8.7万平方米，同比增长4.63倍。与上一次成交高峰的2016年相比，成交套数也有100%的增长量。

 

从二手房市场的表现来看，北京的日度成交量增幅也最大，2020年五一假期日度成交量同比增长超100%。

 

同样，上海楼市也表现不俗。据上海中原地产数据显示，小长假期间新建商品住宅成交面积15.7万平方米，比去年假期增加207.8%。

 

对比北京上海，，今年“五一”假期期间，深圳楼市在强监管下表现一般，新房成交面积同比有所下滑。据深圳中原地产研究中心数据，5月1日至5日期间，深圳新房市场成交套数328套，成交面积2.99万平方米，同比减少46%。但是从4月整体表现来看，4月成交面积39万平方米，环比增长8%，同比增长25%。

 

一线城市中，广州的楼市表现也相对平稳。诸葛找房研究中心数据显示，今年五一期间，广州新房五一小长假共成交514套，日均成交102.8套，去年五一长假共成交413套，日均成交103.25套，日均成交套数相差不到1套，今年五一小长假的成交与去年相比较为平稳。

 

五一假期期间楼市较热的城市还有南京成交同比翻2倍，苏州、济南五一假期的成交情况也明显好于去年，同比分别上升89.3%、211.1%。

 

同时，昨天，创新房产租售并举模式0元置业传来快讯:朝阳区青年路一套年租金9万的两居室二手住宅在0元置业平台的撮合下，顺利完成签约交定金。业主和使用权人签约八年使用权转让合同，一次性支付租金40万和押金40万共80万。使用权人为同小区住户，给父母居住，能够互相照应。

 

上述多地的回暖数据，既有疫情压抑带来集中释放，也有刚需改善需求的稳步进场。

 

那么，到底谁在买房，前几天我发表了《北京二手房交易市场是否回暖，实地探访我爱我家揭秘》，采访了实地最前沿的成交一线人员，得出的以下几个市场结论:

 

（1）当前买房客户主要是两种，一种是改善性需求，卖一套买一套的换房需求占了主要比例，比如卖小户型买大户型，和居住品质提升的需求。第二种就是新购房需求，比如首次购房，为了落户占指标的小户型。但是对于投资性需求，目前基本还没有客户出手。

 

（2）对北京房价的走势判断，如果房地产政策没有大的调整，那么房价基本平稳，如果购房政策放松那么房价会上涨，如果购房政策收紧那么房价会下行。目前自住和改善需求的客户还是很多，只是政策对他们的影响比较大。

 

（3）当前买家跟卖家的心态都非常平静，尤其卖一买一的连环单都能够平坦进行，同时银行放贷也提速让交易更有序，往常经常违约尤其连环单出现退单的情形几乎没有出现。正是因为目前房价平稳，给了买卖双方稳定的心里，所以对于买卖双方都能够沉着应对。

 

同时，5月5号，人民日报发表文章《“房住不炒” 楼市预期更清晰》指出:“房价过高会对实体经济产生明显的损害，同时房地产业自身也是实体经济的重要组成，带动力强。因此，只有长期坚持“房住不炒”，让房屋回归居住属性、让楼市供求实现良性互动，才能实现平稳健康发展。”

 

图，人民日报文章

 

人民日报也指出:“预期稳了，供求总体保持平衡。如果房地产的买卖行为能够大部分由需求而非收益驱动，那么也就实现了最理想的状态。炒房会带来预期不稳，这给投机商带来暴利的同时，也让很多小家庭难以决策，要么不敢买房，要么盲目买房。”

 

综合来看，当前买房的客户的最主要特点就是“买卖行为能够大部分由需求而非收益驱动，那么也就实现了最理想的状态。”而自住和改善购房就是居住需求驱动，而非收益驱动。

 

这就是决策层期望看到的最理想状态，而当前的市场成交状况恰恰就是这种理想状态，从而也就说明调控政策不会出现大的调整，“房住不炒”定位会长期坚持。

 

以上述青年路两居室八年使用权成交客户为例，家里老人跟自己挤在一起居住，造成太多不方便，所以在同一个小区两套房子分开居住同时互相照应就是改善需求。对于买房还是租房的区别，如果短期一年租房，就会每年签合同每年谈价格甚至每年找房搬家的麻烦。如果买房，就需要大量现金，还要购房资格还要还贷款以及中介费，未来卖房可能更麻烦。所以选择租售并举的长租模式，一次性签约八年租金打折，让业主和使用权人都能踏踏实实，尤其使用权人稳定的预期给自己带来太多的方便，比买房拥有更多的优势。

 

为什么房价稳定了，刚需就会持续稳定出手？前面我的文章《当前应不应该买房，数学条件是这样判断的！》指出，投资预期不同会带来房产操作的不同结果！

 

买房就是预期房价上涨并且收获房价上涨收益的操作方法。

 

卖房就是预期房价下跌并且规避房价下跌带来损失的操作方法。

 

全款买房就是预期房价涨幅超过自己投资其他产品收益的操作方法。

 

贷款买房就是预期房价涨幅超过银行贷款利率的操作方法。或者说是贷款买房就是房价涨幅跟贷款利率的套利工具。

 

所以，我们看到一旦预期房价上涨超过贷款利率，就会有太多的人砸锅卖铁也要贷款买房，原因就是买房成为了低风险的套利工具。

 

同时，判断未来房产投资的关键就是房价和房租的走势的四个条件:

 

1.如果房价上涨，平均每年涨幅会超过5%，那么可以买房。

 

2.如果房价下跌，那么不仅不能买房，还应该卖房，之后赶紧租房。

 

3.如果房价平稳，涨幅在0%到5%之间，那么投资收益小于贷款利率，所以投机需求出局，自住需求可以买房。而投资需求操作方案如下:

 

（1）房子租金回报率超过银行理财，可以买房长期投资，比如租金回报率5%，而银行理财收益4%。

 

（2）房子租金回报率低于银行理财，那么不可以买房，比如租金回报率2%，银行理财收益4%，这时把钱放在银行理财。

 

4.如果房租涨幅超过房价涨幅，那么炒房客就转化为二房东，如果房价涨幅超过房租涨幅，那么二房东转化为炒房客。

 

非常明显，当前的全国房价走势就是第三种情况，尤其一线城市的房价基本平稳在0－5％涨幅之间，所以现在买房的都是刚需，而投机需求出局，投资需求正在不断捕捉租金回报率高的房产。

 

看到上面分析，就可以明白中央提出的“房住不炒”定位的原因，就是鼓励真实自住需求和长期投资需求，而对投机需求也就是短期买卖的需求坚决遏制的原因了。