关注房地产的朋友应该会发现，最近一个多月来，楼市出现了一丝暖意。两三个月以前，面对“黑天鹅”事件的影响，房地产一度被按下暂停键，杭州、济南等超过10个城市甚至出现了零成交情况，营救楼市的声音此起彼伏。但是，伴随生产生活逐步进入正轨，房地产业也开始进入到了恢复期，“回暖”两个字开始频繁出现在大众视野。接下来，我们就不妨通过土地市场、楼市成交量等几组数据来了解一下当前楼市的“暖意”。
长期以来，业内流传一句话，土地市场是楼市“晴雨表”。从数据上来看，虽然前3个月土地市场基本保持“冷静”状态。但进入4月以来，土地市场则呈现出了另一番景象。据华夏时报报道，4月份，监测全国300城共推出土地10919万平米（一线城市283万平米，二线城市5113万平米，三四线城市5523万平米），环比上涨了38%，其中成交8170万平米，环比增加了34%。更值得关注的是，土地出让金达到5152亿元， 环比大幅增加124%，同比增加20%，已经恢复到了去年同期水平。
笔者认为，房企积极补仓拿地的背后，是楼市销售的逐步恢复。据国家统计局数据显示，今年3月份，全国商品房销售额已恢复至去年同期的85%，目前4月份的权威数据还没出来，但根据克尔瑞研究中心的数据显示，4月份TOP100房企实现全口径销售金额达到了9002.3亿元，环比增长17.2%，同比增长0.6%，同比实现年内首次转正。显然，对于融资渠道收紧的房企来说，销售回暖可以减缓资金压力，从而推动拿地补仓的节奏。因此，种种迹象都表明，市场的确出现了回暖的态势。
面对当前这种行情，最纠结的莫过于观望中的购房者了：如果此时买房，就怕当前的回暖是昙花一现，毕竟当前楼市还没有完全明朗，很多楼盘依然还在打折促销，一不小心可能就亏了本。但是，如果此时不买房，万一房价突然抬头，又怕以后可能会更加买不起。那么，按照目前的势头，购房者到底如何看待当前楼市的回暖态势呢？下一阶段，房价到底还会不会再迎来一轮上涨呢？
实际上，对于这个问题，国家早就一锤定音了：对于2020年的房地产走向， 在2019年年底的经济工作会议上，国家进行了明确定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效机制，促进房地产平稳健康发展。除此之外，在随后的全国住房城市建设工作会议上，住建部还首次在房住不炒的前面加上了“长期”两个字。由此可见，平稳依然是今年房地产市场的关键词，所谓平稳就是防止房价大起大落，而目前楼市告别“冰封期”，逐步走向恢复期显然符合这一调控目标。
伴随国家对楼市一锤定音，进入2020年这5个月以来，房地产市场也逐步迎来了4个消息。
一、住房租赁市场稳步发展。据澎湃新闻报道，5月9日，中国建设银行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等6个城市签订了《发展政策性租赁住房战略合作协议》，计划向以上6个城市提供1900亿元贷款，支持在3年内筹建80万套政策性租赁住房。同时，协议还明确此类房源租金将低于目前市场房源租金3-5成，主要面向非户籍常住人口和新落户、新就业的大学生。
其实，最近这两三年，租赁市场一直是楼市发展的重头戏。去年，上海、成都、南京、杭州等16个城市还入围了国家财政支持租赁市场发展的试点城市。对此，住建部政策研究中心主任秦虹公开明确表示， 现代住房制度就是要建立保障体系和市场体系并重，租购并举的住房供应体系。由此可见， 伴随房地产长效机制的推进，国家已将租赁市场的发展提升到了新的高度，未来会有越来越多的城市加入其中。
二、房贷利率有望继续下调。上个月，央行公布了新一轮的LPR报价，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，与上次相比，1年期下调20个基点，5年期下调10个基点。当然，与购房者息息相关的还是5年期LPR，这是自去年8月LPR改革以来，5年期LPR第三次下调，同时也是下调幅度最大的一次。截至目前，5年期LPR整体下调了20个基点。
对于购房者而言，5年期LPR下调意味着房贷成本将会减少。以此次为例，假设贷款100万，等额本息还款30年，月供可减少60元左右。对于这个幅度，不少购房者认为对自身的影响并不大。其实， 短期内来看，象征意义要大于实际意义：一方面，LPR定价基准下调，意味着全国房贷利率整体水平将处于下调趋势。另一方面，随着国内外经济环境的变化，货币宽松是大趋势，MLF操作利率和LPR报价下调仍是大概率事件。因此，今年房贷成本也有望迎来继续下降。
三、抑制资金违规流入房地产。伴随复工复产的进行，最近这一个多月，深圳、上海等城市甚至出现了排队买房的现象，深圳还被传出部分房抵经营贷违规进入到了楼市，再次引起了监管部门的重视。对此，央行深圳中心支行4月22日明确表示，严禁信贷资金违规用于购房。一天后，央行上海总部也召开了房地产信贷座谈会，重申坚持“房住不炒”，严禁违规向购房者提供资金。
尽管此前央行多次降息、降准，但根本目标都是鼓励和支持实体行业，此次央行的表态再次明确传递出了今年房地产信贷领域的导向。其实，通过这次央行公布的LPR报价也可以看得出来，1年期下调了20个基点，5年期下调10个基点，这显然是一次非对称性降息，相当于把房地产和实体经济隔开对待，坚决调控楼市的态度显而易见。
四、降价促销或将是全年常态。随着楼市逐步复苏，主流房企纷纷发布了前四月业绩，其中只有4家房企销售跨越千亿，分别是恒大、碧桂园、万科和保利。但是，房企实现热销的背后，除了住房需求被压抑后的爆发，关键还是打折促销起了作用。就以排在首位的恒大为例，2月份推出了75折、4月份又推出了81折。
受楼市调控持续，房价预期转变等因素影响，目前开发商普遍面临融资压力、销售压力以及回款压力。对此，世茂房地产总裁许世坛预计，2020年全国房地产销售可能会有10%~15%的下跌空间。因此，打折促销和降价跑量将会成为开发商的普遍选择，也会是2020年房地产的常态。此外，二手房市场或许还远不及新房市场。就拿济南来说，目前二手房挂牌超过5万套，而去年同期挂牌量为3万套，一年就增加了2万套，想要消化掉，业主就得“忍痛割肉”了。
以上4个消息，显然有利于没有买房或者准备买房的群体。一、住房租赁市场的稳步推进，满足了多层次住房群体的需求，尤其是非户籍常住人口和新落户、新就业的大学生。二、房贷利率有望长期保持下调态势，可以降低刚需的购房成本，减轻购房压力。三、抑制资金违规流入房地产，可以进一步稳定楼市预期，防止房价炒作再次出现。四、降价促销大概率成为全年常态，让购房者有更多机会遇到高性价比的房源，而且也增加了更多选择性。总而言之，2020年的房地产市场，无房者显然是有福气了。
不过，即使当前楼市开始出现了一些暖意，但对于开发商和炒房客两大群体来说，可能仍旧要失眠了。究其原因，目前楼市仍处于恢复期，远远没有达到热销程度，再加上流入楼市的资金依然受到严格监管，这对于资金密集型行业来说，意味着开发商的资金压力和销售压力仍然存在，中小房企尤其如此。此外，随着租赁市场的发展，未来也会进一步分流一部分购房需求。根据人民法院公告网显示，进入2020年以来，已有150多家房企破产，绝大多数都是集中在三四线城市的中小型房企。
同时，国家已定调楼市稳字当头，对于多套房持有者来说，房价不涨不跌只会白白增加房贷利息等持有成本，而且随着购房者的房价预期回归理性，想要轻松转手和变现也并不容易。