作者：时晨晨

来源：叶檀财经

楼市又火爆了起来！

今年五一，售楼处又被挤爆了，中介带看次数较去年涨了一倍，全国12城新房成交套数大幅飙升77%！

楼市很疯狂，分裂也很明显，一线和准一线城市火爆，其他城市冰冷；大开发商火热，中小开发商冰冷；住宅市场火热，商业市场冰冷。

最关键的是，楼市的根基正在悄悄巨变！

上海、深圳，以及炒房鼻祖香港已经出手。

接下来，楼市信仰会打破吗？只涨不跌的神话会破灭吗？

01、上海、深圳、香港出手，直击楼市核心！

房地产，有三个层级。

第一个层级是，土地市场。这是房地产市场的根基，没有土地市场，就没有房地产市场。

第二个层级是，一手房市场。房子建的不够，存量住房不多，就没有二手房和租房市场。

第三个层级是，二手房和租房市场，最广泛民众、最容易接触的市场。

整个房地产市场，各个链条息息相关，上一个层级决定下一个层级，都有各自的发展规律。

比如，当下我们以新房市场为主，但是根据发达国家经验，我们房地产市场的未来一定是，二手房市场。

整个房地产市场，最上游的市场就是，土地市场，决定了后两个市场的发展。

当下，深圳、上海，甚至香港已经行动，土地市场正在悄悄巨变！

5月8日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》的通知。

通知明确表示，要深化土地改革，加大住房供给。

深圳说道做到，在新闻通气会上，深圳直接表示：

2020年计划供应建设用地1200公顷，其中居住用地计划供应量将达到293.2公顷，较去年的150公顷增加了近一倍！

此外，公共住房和商品住房用地的供应量也将较去年大幅增长！

比深圳更彻底的是，上海。

据上海市网站5月9日消息，4月28日，上海发布《上海市关于印发<上海市土地交易市场管理办法>的通知》。

这一次土地交易市场最大的变化，就是将“集体经营性建设用地”的出让、出租纳入了上海土地入市交易范围内。

此外土地交易还新增了两项交易，即“其他根据法律法规规定进行交易”和“合同约定进行交易”。

要知道，根据2019年我国新版《土地管理办法》，农村宅基地审批权已经下放到乡和镇，集体建设性用地入市，只需村民代表大会，或者村民会议三分之二以上的成员就行。

什么意思呢？

上海这个通知为后续的土拍市场提供了更多法律支持，接下来，上海势必会加快此类土地的出让和出租。

也就是说，今后上海的土地市场，乃至全国的土地市场，供给剩余将成为常态。

最让人震惊的是，香港。

香港是“炒房”的老祖宗，向内地输送很多“经验”，比如炒楼花、土拍等等。现在，也在寻求改变。

5月8日，由港区全国人大代表郑耀棠成立的香港发展研究基金近日提出建议，参考澳门横琴模式，建议上面拨地给香港，兴建公屋、医院、学校等公共设施。

首阶段拨出30平方公里用地，容纳60万至70万人口，“解决香港土地及住房长期不足的问题，也能推动大湾区的发展”。

香港房地产的问题，不是土地不足，而是认为的制造土地不足，大片的山头都空着呢。

香港之所以提出这个建议，主要是因为想土地改革，扭转发展模式，但是本地阻力太大，只能开拓新的模式。

无论是深圳、上海，还是香港，房价绝对值都让普通人望尘莫及，最根本的原因还是，土地市场紧缺，住房供需失衡。

这次楼市调控，直击根本，直指土地市场！

02、土地剩余大势所趋！楼市根基动摇？

楼市火爆，掩盖了一切，实际上，楼市调控，仍然如火如荼。

中原地产数据显示，2020年1至4月，我国各地合计房地产调控政策达238次，较2019年同期的164次，同比上涨45%。

其中，4月全国房地产调控政策继续多发，单月房地产调控次数多达67次。

两三年前，楼市调控手段以“三限”、抢人等为主，今年楼市调控新出现的一个特征是，土地市场调控明显增多。

其中最重要的是，4月9日公布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。

这是我们第一份，注意，是第一份，专门针对“要素市场”出台的最高规格文件。其中，文件特别强调了土地要素市场改革。

这是土地改革的顶层思想文件。

过去，我们更倾向把土地当做一种资源，因此可以理直气壮的，不断从土地中获取巨额财富，所以房地产市场大繁荣，房价一飞冲天。

这一次，终于拨云见月，确定土地是重要的生产要素，而且文件把土地排在第一顺位，由此可见其重要性。

作为生产要素，土地价格不能偏离经济基本面畸高，否则层层传导，下游商品价格必定失控。

另外，作为生产要素，土地一定不能短缺，否则价格也会上涨。

所以，接下来，土地增加供给是大势所趋！

当下房地产市场，除了新房市场火爆，土地市场更加火爆：

4月份，全国300个城市共推出土地2611宗，环比增加44%，同比增加7%；

推出土地面积11018万平方米，环比增加39%，同比增加8%。

重点看一下住宅用地：

住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地) 954宗，环比增加76%，同比增加15%；

推出土地面积4808万平方米，环比增加90%，同比增加18%。

对比两个数据，有什么特征？

无论是环比还是同比，全国土地宗数和面积供应大幅增加。

尤其是，住宅类用地，无论是土地供应宗数，还是土地供应面积，都大幅超过平均值！

再具体看一下，根据中指院数据：

一线城市：土地供应量增加逾三成，出让金收入环比和同比增逾两倍，北上广深均有宅地入市。

二线城市：供求两端各指标环比均增，成交均价环比增加近半。

三四线城市：整体成交量增逾三成，均价及出让金同环比走高。

这些数据有几个特征：

1、一二三线城市，土地推出面积都远大于成交面积，说明供给相对过剩；

2、由于疫情控制，市场需求增加，土地溢价率环比有所上升，但是较去年同期相比，溢价率还是下降的。

总体来看，一线城市土地成交溢价率最低，二线城市次之，三线城市最高。

3、从推出面积看，一线城市和二线城市大规模出让土地，但是三线城市土地出让较少。

土地过剩时代即将到来！

结果就是，住房供给增加，所以未来房价很难再像过去一样大幅上涨。

03、房子过剩，为何房价不降？

供需才是市场的灵魂，所有的问题都可以大道至简，用供需关系来解释。

除了，中国的房地产市场。

4月24日，《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》公布，楼市最权威、最重要的数据公开。

调查显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

住房自有率高达96%，全世界第一！

对比一下，美国住户总体的住房拥有率为63.7%，英国62%，中国香港49%，德国45%，分别比我们低32.3个百分点、34个百分点、47个百分点、51个百分点。

下户均拥有住房1.5套，也是全世界第一！

对比一下，美国1.15、日本1.16、德国1.02、英国1.03。成熟市场，套户比一般也就1.1左右就算正常。

我们套户比：1.5！完全超出所有人预期！

数据虽然是刚公布，但是数据本身可不是一夜就变这么多的。

从总体上看，好几年前，我们就不缺房子了。好几年前，我们的住房就已经过剩了！

接下来一个关键问题：既然好几年前，住房就过剩了，那房价为何没跌？

在市场方面，可以两个角度理解。

第一，除了住宅功能外，房子承担了太多属性，比如户口、教育、投资等等。

我们的住宅承受太多了，定价逻辑不清晰。户口的价值多少？教育的价值多少？金融属性价值多少？

这些都太虚了，根本没法衡量嘛！

现在，你怎么判断一套住宅，自己是买亏了还是买赚了？只能看，同小区、楼层和户型，别的房子交易价格是多少。

在流动性极差的市场，这种方法根本不能代表市场价值，而是庞氏骗局或博傻。

第二，我们的房地产，限售之后，就没有流动性了。

没有流动性，还会造成什么情况？价格操纵。

为了让一手房价格好卖，新楼盘的人甚至可以联合中介结构，短时间炒高二手房价格，让一二手房价格倒挂。

这样大家一看，新房买到就是赚到，肯定都去买新房了，销售计划顺利实现，这一片的房价也上去了。

市场之外，还有个因素，各地心照不宣，是有意促进新房销售。

为何这样说？

首先就是土地财政，大家都离不开这块儿肥肉。

再想一下，按照供需关系，要想价格不涨，做法有两个，一个是减少需求，一个是增大供给。

用到房地产调控上，限购，限贷，这些都是抑制需求的，可以理解。

让人无法理解的是，限售。

限售本质上是，减少供给，其他条件不变的情况下，会提升价格。

所以，我们呼吁，放开二手房限售政策，增加楼市供给，抑制房价上涨。

但是，我们估计，这种政策很难出台。为啥？

新房销售，政府收入多少？

上海财大教授胡怡建测算过，土地成本占40%，营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种占13.75%，财政至少拿走一半的钱。

二手房销售，政府收入多少？2%-3%。

这就有意思了。

房住不炒要求，房价不能大幅上涨，这进一步要求，增加住房供给。

增加供给有两条路，一条是新房供给，一个是二手房供给，但是二手房没有油水，新房油水多，所以大力发展一手房市场。

因此，土地市场交易火爆，但是溢价率有限。

注意，看势看大势，土地剩余，房子剩余的大趋势已经起来了！

房住不炒，二手房市场活跃，流动性缓解也是大势所趋。

未来，房地产不再扭曲，房子过剩，房价一定下跌！