中国房地产究竟有没有泡沫问题？相信大部分人的回答都会是“泡沫太高”。

判断这个问题的时候，大部分主观意识太过强烈。例如过去4个月受经济萧条影响，大家顺理成章认为“报复性存款”并没有出现，反而根据央行数据显示，4月份同比3月份少了近7995亿元存款；住建部门统计相反多了6670亿元住房贷款，从资金流转方面可以看出：再萧条经济，也浇不灭国人买房的需求。回到文章开头问题，中国房地产存不存在“泡沫”？房价还能继续涨得动吗？

房说君希望在市场、政策、数据等方面为大家剖析，客观看待这个问题。

北大教授表态：国内房价是经济发展必然！房子能像“买萝卜”一样便宜？

前段时间，北大教授徐远在一场公开会议上表示：中国房地产市场不特殊，是经济发展和城市化必然结果，房价自然也不存在“泡沫化”问题。为了支持这个论点，专家还引用14个欧美国家房价统计，认为近几年发达国家几乎每年都在2.5%左右涨幅，作为对比的经济GDP、物价涨幅，现在国内房价要远比其他地方便宜。房说君希望提醒大家注意，过去10年国内GDP增长贡献最大的就是房地产，实体制造、服务业等创造GDP远不足楼市业绩的1个“零头”。

5月15日，国家统计局发布《1-4月份全国商品房销售》报告出炉，数据显示相比3月份，全国4月份待售面积减少472万平方米，均价却上涨113元/㎡。不过这个数据有些不正是，因为是全国均价自然也会被北上广深等高房价地区给“平均”。前文房说君提及，大家在看待“房地产泡沫问题时，主观意识太强”，从统计局出炉的数据来看北上广深等城市房价居全国第一阶梯，这里多元化经济发展、完善供应链系统足以支持房价继续上涨，可以说这里高房价才是经济发展必然产物，“泡沫问题”风险几乎不大，虽然这些地区商品房已经烂大街了，但是高度发达经济不可能出现“萝卜价”买房。

其次就是排在末尾的3-4线地区，这里是房价上涨“重灾区”，同时单一经济模式、常住人口不断流出，房地产泡沫风险在这里体现得淋漓尽致。3、4线地区不断走高的房价，假如老百姓购买力不足以支撑高房价上行，就有可能出现大幅下跌风险，如果说房子能像“买萝卜”一样便宜那就只能在泡沫出现后的小地方城市。

2个消息触动楼市，或将成为改变楼市格局“撬动点”。

前文从数据上解析了“楼市泡沫”问题，房说君以为专家提出高房价是经济发展、高度城市化产物，这点是基本认同的，经济的增长让大家收入也跟着变多同时物价上涨以及通货膨胀导致了房价走高；但中国房地产不存在泡沫问题，这点房说君就不敢认同了，1、2线城市无论经济还是购买了都足以支撑高房价，泡沫基本可忽略，但是要啥没啥的3、4线城市他们也不存在泡沫问题？

房价还能涨吗？这个问题，房说君以为或许应该从市场上来寻找答案。前段时间，济南媒体报道了同一开发商出售相同楼盘价格在去年约为17000元/㎡，今年由于受到经济萧条跟疫情影响，相同楼盘最新价格为13000元/㎡，假如以100平方房子换算，价格就足足便宜了将近40万，等于说1年时间之前购房者财富就被“贬值”了40万，几乎赔光首付价格。从央行发布《2019中国城镇居民家庭负债调查》来看，城镇住房拥有率已达96%，这意味着平均每户家庭持有1.5套住房，不管是住房过剩还是经济萧条，支持价格上涨条件不足也缺乏涨的动力。

“房价收入比”这几年也随着高房价不断被大家诟病，根据《2019年50城房价收入比报告》显示，三亚、上海、深圳、北京等地房价收入比就高达27.6、25.1、35.2和23.9，差距是排在全国5名之内，除此之外国内大部分城市房价收入比平均数值都，1：9.3，简单来说就是你的收入仅有1元，却要支付9.3元去买房。由此可见，房价上涨速度太过而老百姓的收入却远远跟不上房价涨幅，购房者压力进一步被放大，市场给予的信号就是房价太高购房者是想买但买不起，“死撑”着也要买。

“房地产与经济”两者是相互关联，经济下跌同样会让房价应声下跌。可以说，中国房价过快上涨已经与经济是相背离，甚至有些涨幅过头了，不要忘记国内楼市是“政策市”国家态度是左右未来房价是涨是跌，近期央行、住建部发出2条“政策消息”触动楼市，或将成为改变楼市格局撬动点。

前段时间，央行发布《2020年第1季度中国货币政策执行》报告中，就很明确提出，维持“房住不炒”底线原则，将会保持房地产金融的稳定性、连贯性、一致性等，最重要的是不再将房地产作为刺激经济手段。

住建部在5月初，公示了《扶持6省市提供3年80万套政策性租赁房》文件，文件内容显示目前杭州、济南、福州、苏州、广州、济南、郑州等6城已与建设银行签订合作协议，在未来3年内将提供市场80万套廉租房，这份文件重点提及“政策性廉租房”将是由国家统一控股不涉及个人企业商业运营，对于工薪阶层来说是利好同时也有利于市场随意涨房租乱象。

无论是市场、经济还是政策，都一致知名房价不可能再像以往大涨了，这是否意味着市场上所以房子都将“贬值”？房说君以为不全是如此，至少这2类房在未来5年是大有可为。

1、10年以上的老旧小区房。今年是旧改代替棚改大变革一年，住建部也表示今年将用以透露3.9万亿对全国老破旧小区进行整改，随着拆迁慢慢退去再想买市区房子是和困难了，但是通过旧改后，以前老小区将会迎来全新物业、绿化、基础设施等，未来5年这些老房子将会“有价无市”。

2、农村小产权房。农村存在大量空置集体用地、宅基地以及小产权房，随着国家“共有产权”的推广以及集体土地入市，未来农村小产权房将会被盘活，农村土地路时候持有土地村民都会以分红形式进行持股，持有小产权房不再是累赘而是“大有可为”。

房说君有话说：国内房地产泡沫问题客观来说是存在，经济发展促使房价上涨、物价上抬，对于像北上广深这样经济发达、不缺乏购买力城市是足以支撑高房价，像3-4线地区经济单一如果遇到房价下跌那房子就像“买萝卜”一样便宜，房价难以再涨的动。