关注楼市的人应该都知道，2019年以来官方一再强调“房住不炒”。

 

尽管今年疫情下的降准、降息、印钞或许会对房价带来一定的影响，但「稳地价、稳房价、稳预期」，防止楼市大起大落仍将是各地未来主要调控目标。

 

再加上，各地因城施策地出台房地产政策，支持合理住房消费，房地产市场进入双向调控轨道，房价或将长时间窄幅波动。

 

这就意味着大涨大跌退场，「稳」将依然是2020年楼市主旋律。

 

在房地产市场中，“稳”，代表的就是楼市横盘。

 

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横盘，又称为盘整，是指房价在一段时间内波动幅度小，无明显的上涨或下降趋势。

 

打个比方，今年珠海房价2.5万元/平，明年房价2.5万元/平，后年房价还是2.5万元/平，即使略有涨跌，也在一个合理的微调区间内。

横盘期意味着什么？房价不涨即是跌！

 

在中国，包含折旧、资金成本、贷款成本、物业费在内，房子的年均持有成本约为5%左右。

 

所以从投资的角度来说，如果房价年涨幅低于5%，这就意味着持有房产者在不断的亏钱。

 

此外，我们购买房产为的是抵抗通货膨胀、为的是保值乃至增值。

 

如果房价窄幅波动，但通货膨胀却在，那就意味着房子在贬值。

 

通货膨胀率有不同的计算方法，根据TRADINGECONOMICS的统计，近十年的平均通货膨胀率约为6%，18年的较低在2%左右。

◑图源网络

如果按2%算，100万的一套房子，一年之后的价值就是98万，而这还是一个很低的膨胀率，实际情况下，有很大的可能房子贬值得更厉害。

 

也就是说，在通货膨胀情况下，横盘期，房价其实是下行的。

 

而楼市的情绪通常是「买涨不买跌」，所以在横盘状态下，购买欲望会降低，库存闲置商品房数量因此而飞速增加，为了去库存，这时候开发商会进行降价或者花式促销。

 

总之，横盘期行情方向不易把握，是投资者最迷惑的时候。

 

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从珠海近几年的房价走势上看，在2016年4月限购令完全解除后房价攀升到巅峰；同年十月再度重启限购，制止房价继续疯长，虽然楼市调控至今未见放松，房价却仍居高位。

 

2017年4.8新政颁布后，珠海整体房价走势放缓，个别区域出现的价格上涨并没有明显带高整个珠海的房价走势。

 

比如，虽然由于高价地项目的入市，航空新城近两年价格波动呈直线上涨，价格由2017年的1.5万上涨到3万。

 

但纵观整个珠海市场，2017年以来，珠海房价并没有大起大落，总的来说，珠海整体进入了高价横盘期。

◑珠海近5年房价走势

楼市横盘会继续，但并不代表房子已经没有升值潜力。

 

只是，闭着眼睛买房就能赚钱的时代已经结束，未来置业者需要及时调整心态和购房观念，更理性的去选择。

 

01刚需购房可从容不迫

 

经过一轮疯涨后，珠海房价已经今非昔比，多数楼盘跨入「2字头」行列，2万以下的刚需楼盘真的不多了，主要集中在斗门和金湾。

◑珠海西区房价走势（数据来源合富研究院）

就过去的形势看，只要房价不涨，世界上就好像没有刚需这么一个群体。

 

但只要房价一涨，顿时又跑出来一大群刚需购房者开始抢房，「买涨不买跌」已经根植在每个购房者的心中。

 

一大波需求亟待入市抢房，按理说，刚需购房者应该早下手为强。

 

但楼市横盘，房价不会大起大落，怎么买到一个品质更好的房源才是关键。

 

要知道横盘越久，市场就更容易倾向买方，议价和选择空间大，横盘淘笋的机会也就越多。

 

过去十年，珠海房价高速增长，绝大部分买房人在选房的时候，都很难做到从容不迫，而在楼市横盘下，刚好给了购房者一个可以仔细挑选、货比三家，讨价还价的机会。

 

02 理智看待短期波动

 

没买房时，谁都希望房价低，一旦买到手，谁都希望保值增值。

 

房价一降，最重要的家庭财富眼看缩了水，搁谁身上都不痛快。

 

在楼市横盘的状态下房价也会波动，但是窄幅的波动结构，要么小幅度上涨，要么小幅度下跌。

 

就珠海楼市来说，过去这几年时间里，房价起起伏伏经历了多个「小情绪」。

◑2018.3-2019.3珠海房价走势

（数据来源合富研究院）

但横盘的周期越长，短期的暂时性波动都会互相抵消，使得整体的房价处于同一幅度上。

 

无论是买房还是卖房，面对楼市的短期波动不能一味地看到跌就马上抛，看到涨就马上买。

 

小幅度的波动对于买卖行为来讲实属正常。

 

如果被短期的波动影响心态，就会迟迟不想入手，很容易失去楼市中的红利。

 

03 扭转买涨不买跌的心态

 

过去10年，面对高速增长的珠海楼市，绝大多数购房者都是以买涨不买跌作为尺度标杆。

◑2008-2018年珠海房价走势（数据来源合富研究院）

尽管楼价如同火箭般节节攀升，但大家还是趋之若鹜，纷纷砸锅卖铁啃老投资楼市，更不缺炒房族，借此发大财。

 

可是，随着楼市回调，业主降价抛售之时，人们又纷纷开始不敢出手了，有意向购房者也开始持币观望，主要怕抄不到最底。

 

但在横盘阶段中，对于购房者来说市场长期处在一个平稳的状态，大家或许可以改变这个心态了。

 

但楼市横盘期，在“房住不炒”调控下，房价已经停止了猛涨的势头，房价涨幅逐渐收窄，开发商纷纷打折促销，二手房价格也在下跌，如果没有刺激房地产的政策出台，房价将会持续横盘，现阶段或许正好可以择低入市。

◑2017-2020年3月珠海商品房市场量升价稳

（数据来源合富研究院）

再且，在严厉的楼市调控下，炒房客被打压，房地产市场中减少了投机炒作行为，购房者「高位接盘」的可能性大大降低。

 

特别是刚需客，买房目的就是为了自住，何必纠结房价涨跌，正好现在房价优惠力度大，既是自住，买房“买跌”又何妨。

 

对于珠海的房价走势，我们也不要过分悲观，短期回调和经历一个均价横盘的周期是非常正常的，我们需要的是理智地对待珠海房价的波动周期。