过去一二十年，伴随房地产市场的快速发展，尤其是房价水平的不断走高，国人对于买房投入了极大热情。因此，如果问大家，过去一二十年，最好的投资手段是什么？十有八九都会说是房子，而且无数的事实和数据也已经证明，买房的确是稳赚不赔的买卖。

但是，最近两三年以来，国家三令五申，伴随房地产调控的不断深入，我们已经进入到了房住不炒的时代。如今再问，买房还是不是最好的投资手段？估计很多人都无法给出一个确切答案。尤其是进入2020年以来，除了楼市调控以外，一只“黑天鹅”突然而至，进一步扭转了大家的买房观念和房价预期，在一些城市里，房子甚至出现了贬值的现象。

楼市迎来“贬值潮”

据澎湃新闻、新浪财经等多家媒体报道，去年小许坐了两天半的火车，终于赶到了鹤岗，花3万元买了一套属于自己的房子。但由于种种原因，在买房的两个月后，他决定卖掉这套房子，先是从3万元降到了2.5万元，最后又降到2.2万元才得以成交。从买房到卖房，短短两个月的时间，赔了8000元。但是，不管怎么说，他终于将手中的房子变现了。

除了鹤岗这类城市，一些大城市也不例外。以济南为例，2019年上半年，某知名大盘的平均价格为每平米17000元，如今一年时间过去了，每平米到了13000元，也就是说，每平米降了4000元。按该楼盘的主力户型130平米计算，一年时间就亏损了50万左右，这是什么概念？相当于一个普通家庭七八年的收入。其实，类似这样的降价现象，在全国不少城市、楼盘都上演着。

除了房价大跳水的现象，实际上，很多房子都正在悄悄贬值，有时候只是大家没有觉察而已。中泰证券首席经济学家李迅雷表示，房价不涨即是亏损，因为持有房产的成本为6%-9%，主要包括折旧成本、利息成本、物业费、取暖费等等，如果房价不涨或涨幅较小，持有房产就容易出现亏损。过去这两年，除了一些热点城市，全国不少城市的房价涨幅都明显低于持有成本，显然在不经意之间，许多城市的房子已经开始亏损了。

面对这种行情，不少炒房客都有点“坐不住”了。一位从事房产中介服务的朋友告诉笔者，从2017年开始算起，对于一些城市来说，“限售期”即将面临解除，为了及时有效止损，以及应对未来市场的不确定性因素，很多炒房客都在第一时间就把房子挂了出去，5万以内的优惠，中介就可以和购房者谈妥，根本不需要经过业主。

面对“贬值潮”，身边不少网友表示，没有买房子的时候，羡慕有房子的，而且一直心急火燎地想赶快买套房子，既安家也安心了。但看到如今这个样子，反而有点庆幸还没有买房子，因为一不小心可能就亏了本。的确，对于很多购房者而言，或许根本没有想到，曾经稳赚不赔的买卖，如今竟然发生了逆转。不过，话说回来，对于刚需自住来说，既然有住房需求，早买早享受，买早了也不用去后悔。不过，对炒房客群体来说，遇到的麻烦可能要大一点，由于交易周期拉长，很容易无法变现。

对于这种情况，李嘉诚早有“预言”

众所周知，从2013年开始，李嘉诚就逐步退出内地房地产。去年，他把位于大连的某项目，以40亿元的价格卖给了融创集团。今年7月，又以38亿元的价格把位于成都的某项目卖给了禹洲集团。这些年来，他不断抛售资产的行为，也被业内解读为不再看好房地产的投资价值。对此，他自己解释道：现在内地楼市的价格太高，一般老百姓难以承受，所以投资房地产的公司也会有风险，我一生的原则就是不会去赚“最后一个铜板”。

数十年来，李嘉诚一直都是香港的首富，而且也经常坐上亚洲首富的宝座。因此，笔者认为，他的眼光和嗅觉自然要比常人更加敏锐，所以一些看法值得大家参考。对于现在还能不能买房子的问题，他也公开表示，假如一个人有足够的钱，买房是用来自住的，绝对没有问题，即使是房价下跌了，自己住也是没有问题的。同时，他还明确表示，不建议投机炒卖。如今再看楼市，不仅出现了“贬值潮”，而且有时候转手变现都成了问题，不得不说，李嘉诚的预言的确应验了。

未来，“贬值潮”还会继续吗？

1、政策信号明确，房地产这把“夜壶”不会被重启。面对黑天鹅事件的影响，呼吁调控松绑的声音不时出现。但即便如此，国家依然三令五申，要求“时刻紧绷房地产调控这根弦”，所以房地产这把“夜壶”不会被重启了。实际上，今年上半年，很多城市出现了调控政策“一日游”，今年7月份以来，杭州、宁波、无锡等城市纷纷升级了调控，这都一一印证了这一点。因此，可以预计，平稳将是楼市主基调，房地产不会回到过去高歌猛进的状态了。

2、城镇化进入下半场，房价告别普涨阶段。目前我国的城镇化水平超过了60%，进入到了2.0时代，与以往不同，未来人口将会从农村、中小城市向都市圈、城市群流动。对此，经济学家任泽平也表示，未来80%的流动人口都会进入城市群、都市圈。显然，这意味着都市圈、城市群的房子将会更具有购买价值，跑赢通胀基本没有问题。但是，对于人口流出、产业乏力的收缩型城市而言，房地产几乎没有未来，贬值潮、无法变现都是可以预见的趋势。

最后说一点，面对这样的形势，对炒房客来说，持有房产在多不在精，可以选择减持中小城市的房产，转换为增持核心城市的优质房产。对于普通购房者来说，虽然买房只是用来自住，但也不要乱买房子，因为房子可能是一个家庭最大的财富，随时都有被启用的可能。因此，为了更方便转手和变现，应该尽量避开品牌溢价低，地段偏远的楼盘。