地产专家任泽平曾说，房地产发展长期看人口，中期看土地，短期看金融。先分析人口，人口流入的地方，楼市需求量大，长期来看房价依然会涨，这也就是为什么过去几年一二线城市房价大涨，而东北房价下跌的原因；其次看土地，如果一座城市人多，但是土地供应量少，土地价格高，必然会导致未来楼盘供应量不足，叠加房企开发成本上升的因素，房价上涨压力依然很大；最后看金融，回顾过去的楼市，我们不难发现每次房价大涨，都跟资金漫灌楼市脱离不了关系。

比如2008年金融危机后，官方迅速启动4万亿刺激计划，虽然拉动了经济，但也刺激了房价，再比如2016年的棚改货币化安置政策，大量资金回流到房地产市场，导致全国房价全面开花。但是，房地产市场发展到现在，支撑楼市的三个基本面已经发生了改变，9月之后，房价到底是继续上涨还是下跌呢？我们逐一来分析一下：

第一，人口。

人口对楼市来说也就意味着需求，近几年由于房地产的暴利，大小房企盲目开发楼盘，导致我国商品房的供需比例越来越小，甚至出现了供过于求的现象，根据中国人民银行发表的2019年城镇居民家庭资产负债情况调查显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。数据表明，现有的住房已经足够城镇家庭居住了。

接着，我们再看城镇化以及新生儿带来的新的住房需求还有多少？截止2019年年底，我国的城镇化率已经突破60%，农民工进城的速度放缓，而且面对城市动辄百万的房价，农民工根本无力承担，只能是挣钱在城市，居住在农村，并不会完全转化为城市住房需求。另外，自2016年全面放开二胎政策以来，我国新生儿人口数量逐年递减，这意味着未来的楼市需求减少，而且现在新出生的孩子，有上两代人留下的房产，理论上根本不缺少房子居住。在楼市需求逐渐减少下，房价下跌的概率随之增大。

第二，金融。

今年虽然国家多次降准降息，但是银保监会等金融机构一直在严厉打击资金违规进入楼市的行为，而且在上月下旬，住建部和央行联合发文，要求加强对房企资金检测和融资管理。房企的融资进一步被限制，但是据贝壳研究院统计，2020年9月-12月份，房企到期债务规模约3603亿元，较2019年同期2149亿规模大幅增加68%。面对即将到来的还债高峰期，房企融资被限制，叠加房产销售情况不乐观，预计接下来，多家房企会借着“金九银十”的口号，率先以价换量抢占客户资源。

第三，土地。

房企融资受限后，会直接传导到土地市场中，表现为房企没钱拿地，土地市场降温，而高地价作为高房价的源头，一旦地价降了，房企开发成本变低，房价也会出现下跌。