“高层，特别是33层压着限高控制的极限住宅产品，未来很有可能成为城市中的贫民窟”；

“高铁一通，黄金万两，地铁一通，房价翻倍！”

这恐怕是所有关心房产和楼市的朋友们，都听到过两个段子吧？

中国的房子，不管在什么城市，除了学区的价值加持以外，莫过于区位和交通价值了吧？

甚至于，连讲究居住品质的需求都可以被压抑，有多少人是为了出行和配套的便利，对好地段，好位置的房子趋之若鹜？

资源和配套的不平衡，是中国房地产行业中很多畸形和隐患的根源因素。

而其中最具代表性的，就是中国香港，有去过香港的朋友应该对香港的那种超高层高密度的公寓楼有深刻印象吧？（香港就是中国的，永远都是中国的，香港的案例就是中国背景的城市分析，不接受任何反驳）

大概就是下面这个样子的：

中国大陆城市今非昔比，在很多城市，也因为核心地段的土地资源稀缺和集中，随着建筑行业的日益发达，各种高层，甚至是超高层的住宅如雨后春笋一般的，在中国的大江南北，大小城市，拔地而起。

这种“高容积率，高密度，超高层密布”的开发模式，毫无疑问是经济效率最高，土地利用率最高，开发商喜欢，政府满意，但是却以生活品质损失，安全隐患激增，长期维护困难，拆迁成本高昂等等风险为代价的“一锤子买卖”。

不仅仅在土地资源紧张的大城市，甚至已经延伸蔓延到了各种小城市，甚至是县城。

同样的土地，多盖就能多卖，行业发展，赚钱才是硬道理！

谁会去考虑几十年以后洪水滔天，过度建设和维护拆迁的痛苦？

什么叫野蛮成长？这就是野蛮成长，不计后果，唯利是图，大搞快上，金钱至上！

但是进入2021年，这样的逻辑恐怕只能成为历史了。

这篇文章，就基于2021年3月份，来自国家住建部和国家发改委等单位发布的两个重要文件内容，以及对中国房地产行业未来的发展趋势定调和影响分析，穿透观察，深度思考，关于中国房地产，楼市，房价的当前一些真相认知和未来的一些趋势判断。

 

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

 

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

一、全国1300多个县城戴上“限高紧箍圈”：县城的高层，没有未来。

 

高层住宅，被“限高”，其实早就不是什么新闻，而是早有预兆，如今靴子落地，也算是题中之意：

 

2020年4月，住建部、发改委两部门曾提出“县城住宅要以多层为主”。一般来说，多层建筑是指建筑高度大于10米、小于24米，且建筑层数大于3层、小于7层的建筑。

 

2021年3月29日，住建部再次提出，将限制县城居住建筑的高度，新建商品房应以6层及以下的住宅为主，住宅占比不得低于75%。同时，县城新建住宅最高层数不得高于18层。

3月29日，住建部对外发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》（下称：《通知》），公开征求意见，旨在发展县城绿色建筑和建筑节能。在“县城绿色低碳建筑的有关要求”一节中，住建部明确以文件的形式提出：限制县城居住建筑高度。

这是住建部叫停500米以上摩天大楼之后，在城市建设上又一重大举措。

 

看来，以后不仅大城市再难有拼高争锋的地标摩天大楼，就连县城的房子也是彻底高不上去了！

《通知》文件中原因讲得比较隐晦，说是为了消防、绿色、低碳，但其实就是为了防范风险。

对于县城房屋的层数做出限制，却非常清晰：新建住宅将以6层为主，6层及以下住宅的占比不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层。如果一定要建设18层以上居住建筑，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

虽说政策文件的表达还处在征求意见阶段，但高层通过住建部文件想要表达的意思其实已经很明确了：以后小城市，特别从县城一级开始，不准再建18成以上的商品房了。

 

县城盖高层，怎么看都有点搞笑，但是却早已成为普遍现象，很多绕城一周不需要半个小时的小城市，县城，县级市（一般行政地理面积就是绕城半个小时极限）中，堪比大城市，一线城市，甚至比肩香港的超高层住宅，比比皆是。

这是房地产野蛮成长过程中，地方土地财政，开发商开发销售利润，还有土地价值释放最大化等等多重综合因素催化出来的畸形产物，而这个时代，这个环境已经不允许这样畸形，有风险，有隐患的东西再发育了。

这就是时代的力量，这就是行业的风向，这就是更迭的趋势。

二、铁路建设，迎来最严新规：多个城市“高铁地铁”梦碎。

 

铁路建设，迎来最严新规，这让很多原本怀揣着“高铁地铁，地价翻倍”想法，甚至是梦想的城市一夜之间梦碎。

 

近日，国办转发国家发改委等单位《关于进一步做好铁路规划建设工作意见的通知》：严格控制建设既有高铁的平行线路，严禁以新建城际铁路、市域（郊）铁路名义违规变相建设地铁、轻轨。

这条新规和房地产的关联，主要有三个方面：

1、以城际铁路、市域铁路为名，变相建设地铁、轻轨的路子行不通了。

2、很多城市原本已经用于提高土地价格，房产价格的轻轨地铁规划，落空了。

3、限制，戒断传统基建拉动经济的态度和趋势已经很清晰了。

 

这个就不用太多进行解释和分析了，曾经主导中国房价在一个城市内部不同区域之间房价拉动的核心因素地铁，被限制，而想通过高铁效应拉动房价的模式，也行不通了。

三、两份重量级的新规文件，揭示了中国房地产的什么真实现状？

 

1、县城的房子，特别是高层，是真的没有未来了。

只要是有看过笔者关联房地产领域的文章的读者朋友都应该清晰地接收到这么一个观点：小城市的房子，只有使用价值，只有消费属性，没有任何投资，资产和金融属性。

就连机会和可能都没有。

中国660多个城市，县城一级的城市少说也是300起步，占到中国城市数量的50%以上，但是经济贡献和增长乏力，人口持续流出，缺乏内向型经济增长点……是不争的事实。

事实上来看，中国房价和楼市供需风险，最大的都集中在这样的城市里面。

而超高层，高层住宅的模式，无疑是给已经产生过度建设，房价虚高的县城城市，不断地增加和酝酿更大的风险和压力。

什么恒大，碧桂园，保利等等的头部房企，就是趁着“棚改”的东风，大肆在小城市建动辄百米的商品房住宅楼，一时间赚得盆满钵满，但是时间只要稍微拉长一点，都不用说什么长远眼光了，这样的房子就会成为关联地方经济，甚至危害地方金融系统性安全的肿瘤。

拆是拆不掉的，拆房的成本只进不出，别说小城市，就深圳上海的超高层都难拆。

需求是没有想象力的，人口趋向更为发达的大城市是必然，这一代不能留在大城市，下一代还是要往大城市里面钻的。

购买力更是没有空间，在过去棚改和土地财政依赖的共同作用下，绝大多数小城市的高层商品房，绝对和便宜没有关系，甚至物有所值都说不上，更多的，是脱离本地购买力的虚高房价，在一轮又一轮的棚改，返乡置业这样人为制造的购买力推动下，早已和本地购买力分道扬镳，至少，谈不上亲和友好。

什么是风险？什么是泡沫？什么是畸形？

这样的产品，还有未来吗？

 

2、高铁，轻轨和地铁的限制，对应的，是很多城市的房价在未来很长时间里面，丧失了价格支撑上涨的能力。

其实这对于很多原本想通过交通升级拉动地价的城市来说，有一个很明显的信号：

依附于土地价值，通过债务驱动建造各种基建配套抬高地价创造经济效益的时代，结束了。

连地方政府都在去杠杆，去债务压力，对于房地产行业来说，无疑是一个利空的信号。

四、写在后面，对于未来房地产趋势的几个观点和建议。

 

1、对于县城的房产来说，限高令的出台，对行业发展事实上是一种降速，去风险的管控。

但是从这样的趋势来看，国家对于地方的土地财政依赖问题，其实已经开始全面进行整顿。

这对于很多县城，县级城市而言，是一个非常关键的转折点。

能转得过去，工业产业发展起来，未来还有机会，但是转不过去，又不能继续高度依赖土地政策，走向没落和衰败是唯一结果。

但是不管这次经济转型是否成功，不用说未来，就是当下眼前，县城的房子完全没有购买的价值和意义，在县城买房子，和去大城市赚了钱拿回家盖房子一样，是经济运转效益最差的选择。

一方面，是价格虚高，不切实际，一方面，是对家庭造成纯粹消费带来的债务压力和经济负担，最重要的一点，是县城买房，会占用和浪费每个人最宝贵的首套房优惠。

人往高处走，至少一代比一代强，房子也要买到升级的城市里面吧？

 

2、新政一出，县城房价必然受到抑制和承压，有助于县城高房价泡沫被挤破，加速价格回归价值的过程；

 

3、对于很多失去“交通基建”红利的城市而言，人口流失的效率和压力可以得到缓解；

 

4、从金融角度上来看这两个新规，涉及房地产的电梯，水泥，商砼，钢筋等等，包括关联的家具家装等等，都是利空；

 

5、不仅小城市高层利空，对于大城市的高层和超高层而言，也是利空信号。

 

6、高层超高层未来三大难题：拆迁成本难以解决，设备维护高成本，还有消防隐患。

对于未来中国房地产和楼市而言，房子过剩是迟早的事情，只是现在因为供需错配的存在这样的问题还没有暴露出来，高层产品未来的趋势一定是地价=房价，因为除了地段价值，不考虑学区价值的前提下，高层住宅没有任何居住品质可言，也就是产品本身没有什么使用价值加分，特别是20年以后，大家可以记下这个结论，到时候，或者找类似的房子看看行情。

如果你投资了高层或超高层，请保持5-8年的更换周期，以旧换新实现价值保有，让房子贬值的速度追不上你换新的速度。（如果电梯维护不好，房价都要受影响）。

如果刚需群体，宁愿买老破小，低矮楼层二手房，也不建议买高层超高层。