楼市迎来第3次改变？

2020-03-08 15:20

第1次是在2000年，彼时房地产市场体量非常小，年销售面积只有1亿平米，房改伊始，大部分人都没有进场买房的意识，不少人的思维依旧停留在福利分房、自建小产权房的概念里，对首付、月供、房贷、商品房这些词汇异常陌生。

第2次是在2010年，彼时房地产市场刚刚走过2008年的阴霾，恒大、碧桂园、保利等龙头房企刚刚具备雏形，温州炒房客四处横行，加杠杆买房、扫楼、投机的方式流行开来，从2010年至今，房地产市场也迎来了涨幅最大的十年，从京沪深到二线省会，从沿海到中西部，房价翻倍的城市比比皆是。

到了2020年，楼市迎来了第3次“改变”。

最典型的表现，是房地产浮现出了两个“铁证”。

1，房屋“供过于求”的现象，或将贯穿未来10年。

文章开头提到，20年前，我们的房屋销售面积是1亿平米，到现在变成了多少？

答案是17亿平米。

也就是说，20年时间，房地产市场的体量扩大的17倍，从城镇化的角度来说，人口进城后带动房产销售是理所应当的事，但是，以我们现在的人口结构和城镇化率来看，真有这么多住房需求吗？

答案是否定的，西南财大此前发布报告指出，我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。截止2017年底，全国城镇地区有6500万套空置住房。

要知道，6500万套是前年的数据，如果加上2018、2019年均17亿平米的销售面积，按100平米一套房，21.4%的空置率来算，光是最近两年，就增加了727万套空置房。

也就是说，目前的空置房数量达到了6500万+727万=7227万套，即便按每套房子只住3口之家，就能满足2亿人的住房需求。

因此，从2020年开始，我们的房地产市场会长期步入“供过于求”的状态，换句话说就是“供需失衡”。

上千个地级市、县区、乡镇有大量空置的房屋，而极少数的一线大都市、二线省会，依旧每年涌入巨量的大学生、劳动力、农民工，住房仍然供不应求。

经济学者黄奇帆曾提到过一组数据：在全国房企总数达到了9万多家，还不含中介。

而全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个，美国大大小小房产商没超过500个，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。

展望未来10年，这9万家地产商必然会进入“脱水”进程，即规模小、负债高、经营不善的开发商兼并、倒闭会成为常态，“大鱼吃小鱼”的格局会更加明显。

从2月份的销售数据也可以看出一丝端倪，排名后40位的房企，销售总额还不及前3名销售额总和，TOP10房企把身后近9万家开发商的业绩远远甩在了身后，“马太效应”越来越明显。

这两个“铁证”，对房地产市场有何影响？

大家都知道，只要是商品，价格波动就必然会遵循“供给”与“需求”的关系，房子当然也是一样。

数据显示，1998-2018年，20年的时间中，全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年，13年的时间，我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。

这个时期房价涨势之所以如此凶猛，跟“供小于求”是分不开的，人均居住面积长期徘徊在25平米-30平米以下，刚需在房地产市场中占主导地位。

不过，房子一旦供过于求，大量的中小城市人口常年涌入大城市，“无人接盘”或将成为不少城市的常态，前几年靠棚改货币化推高的需求，也会现出“原形”。

地产商开始加速整合、兼并、破产、“脱水”，说明了一个现实：城市分化。

举个例子，去年开发商破产家数达到了525家，今年破产的速度在加快，达到了日均2家，其中绝大部分都是实力较弱、资本金较少、高负债高周转运营的房企。

这些中小房企大多分布在哪里？

当然是三四线以下小城市居多，各类名不见经传的小开发商之所以“倒下”，大部分是因为当地市场不佳，现金流难以回笼。

而实力雄厚、融资能力强的开发商，必然会更加青睐一二线城市，这在某种程度上也反映出城市之间的“分化”在加剧。

从这两个意义上讲，楼市出现第3次“改变”，是建立在供求关系逆转、行业加速整合前提下的必然趋势。

最近央行跟财政部、银保监会的电视电话会议上宣布：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

一方面，房住不炒的定位将会得到长期坚持，至少未来10年内不会改变，逻辑很简单，连1月末以来的短期特殊事件都未能影响这个基调，以后调控的定力会更强，与过去10年不可同日而语。

另一方面，将房地产作为拉动经济手段，像以前那样靠拍地、卖地、盖房带动上下游行业增长，已经成了过去式。

未来将更加注重稳增长、调结构，比如5G、人工智能、新经济、互联网、云计算、智能制造等产业，房地产将更加突出“房价、地价、预期”的稳定，大起大落的走势，不会再出现了。