一场突然爆发的疫情打乱了市场节奏。

2020年，成都房地产市场会怎么走？前期严厉的调控策略会不会改变？又有哪些变化的可能？这些都是整个行业关注、思考甚至求解的问题。

3月4日，中共成都市委、成都市人民政府出台了《关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作奋力完成2020年经济社会发展目标的意见》（以下简称《意见》）。在这份重磅的文件中，关于房地产市场的主要表述出现在了第三点“扩大有效需求，推动经济平稳发展提质发展”中，共39个字：

坚持“房住不炒”，精准实施“一城一策”，优化市场供给结构，更好满足市民的刚性和改善性住房需求。

虽然只有短短的39个字，但在这个时间节点，出现在这份重磅文件里，已经足以为我们透露很多关键信息。拆分开来，这39个字其实就体现在四个方面：

一、坚持“房住不炒”的主基调不会变

从疫情发生到市场逐步恢复，很多人“最想看到”的恐怕就是政策是否会松动。据不完全统计，从2020年初至今，全国已有超过50个城市出台了涉及房地产的相关政策。不过需要注意的是，各地出台政策的核心是“稳定”市场。

例如，多地都通过减征或免征城镇土地使用税、房产税，降低新出让地块保证金比例，降低公积金缴存比例等，稳住房地产市场的信心。（可参考稿件：一图概览|全国超20城“稳楼市”重点政策）

更大的看点是近期部分地方在政策上作的“试探性”改变，但最终结果都是大写加粗的三个字：你懂的。

如业界热议的河南省驻马店调整公积金、广州放松公寓限购和东莞对备案价格的调整政策等，最终都“事与愿违”：

2月21日，河南省驻马店出台了17项稳楼市政策，一个很关键的信息是：公积金贷款买房，首付比例降至两成。但随后不久，这一系列政策就被官方撤下，并维持原有的相关政策。

3月3日，广州市发布的《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》提出，商服类项目（公寓、商铺、写字楼）不再限定最小分割单元，不再限定销售对象，也不再限定转让对象。但该条政策的“存活”时间只有一天。3月4日，广州重新发布了调整后的政策，这一条内容已经被剔除了。

同样是在3月4日，东莞出台的《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》提出，在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后，开发商应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。项目取得预售许可证或现售备案证书180天后，对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。

东莞政策执行的目的很明确，加强对房价的指导，限制房价随意涨跌，“稳房价”“稳市场”的意图很明显。这也被很多人认为是2020年各地执行调控政策的主要思路之一。

关于“房住不炒”还有一个信息需要注意。3月3日，人民银行会同财政部、银保监会召开了一次会议，主题有两个：支持疫情防控和保障经济社会发展。

此次会议也明确表示，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。”

金融的口袋，依然扎得很紧。 

中央层面提出坚持“房住不炒”，不是一句空话，哪怕面对疫情这样的大背景，金融、政策的指向也不会回到单纯依靠房地产托市。对于这一点，市场各方应该理性认识。

二、精准实施“一城一策”而非全盘松动

在“房住不炒”的大前提下，这是最有可能开口子，也最可能产生变化的地方。但实际上，业界对于“一城一策”的理解要么偏向丰满，要么偏向骨感。从实际来看，“一策”不是简单针对房地产市场的压紧或松绑、限购或不限购，限价或不限价，更多是“一揽子政策”，是一整套的工具。

这之中有两个概念：既要确保房地产市场主体的平稳运行，也要确保关联行业和产业的规范有序发展，两者是互补且统一的。

2019年，成都市住建局相关人士就曾表示，成都正按照国务院要求，研究“一城一策”的具体方案，此后将制定“因地制宜”的政策，精准调控房地产市场。

那么，成都的“一城一策”有没有实施？

在锐理君看来，虽然没有明确的官方发文，但过去一年里的很多做法，已经在践行或者说落实“一城一策”的思路。最近的例子当属2019年12月成都限购区域的调整。 

（成都2019年相关楼市政策概览）

如果我们把“一城一策”简单理解为房地产调控政策的改变无疑是狭隘的，对涉及房地产产业链上的相关环节，成都同样在严格管控、规范和调整。

如2019成都市住建局就出台了《关于进一步加强商品房销售现场、经纪门店管理的通知》、《成都市住房租赁企业信用信息管理办法（试行）》等一系列措施，对房地产开发企业、经纪机构、住房租赁企业进行了更规范的管理约束。

对“一城一策”的理解，每个市场主体思考的角度不同，方向也不同。但此次《意见》提出要精准地实施“一城一策”，已经在透露，全盘政策调整不太可能，我们需要做的仍会是根据成都城市和房地产市场发展的特征，做阶段和局部的“精修”。

三、优化市场供给结构确保合理需求

市场的供给主要在两部分：土地和住宅（本文暂且不论商办类）的供给。需要注意的是，《意见》强调了“优化”二字，而非简单的增减。

言外之意是，市场供给的整体是向好的，不存在大的结构性问题，需要解决的是局部或区域的优化提升问题。

在土地供应方面，我们注意到，过去两年成都经营性用地供应不断加大，这也符合中央层面的要求，通过前端土地市场的有效供给，扩大未来的需求容量。尤其是大量的TOD用地、人才公寓、产业用地，将在2020年后逐步扩充到市场，这会解决掉大部分人才的需求。（请关注稿件：成都首个新建人才公寓项目正式面向人才租售）

下面这张两图反映了过去五年成都各区域常规用地和特殊用地的成交概况，相较前几年，随着成都产业规划的持续推进，二圈层成为产业落地的主力区域，以带条件特殊用地供销为主，多底价成交，整体均价处于低位。2019年重大产业用地成为特殊用地中的主力，未来成都带条件土地将持续增加，带产业拿地将成为房企拿地的重要方式。（参考消息直达：10184亩！成都简阳2020年供地计划出炉）。 

（2015年-2019年成都各区域常规用地成交信息概览）

（2015年-2019年成都各区域特殊用地成交信息概览）

在住宅市场方面，查询锐理数据RAP系统发现，近五年的时间范围内，2016年和2017年，成都住宅市场属于供不应求的局面，而最近两年，市场中的新增的面积均大于去化面积。

从优化住宅市场供给的角度来看，后期需要做的是提质而非量。大量TOD用地开发建设、低密低容地块的诞生，市场高端化的表现，都在补足短板。 

第四、更好满足刚性和改善性住房需求，投资投机继续靠边

近两年，成都房地产市场发生了很多变化，既体现在产品端，也体现在客户需求端。但满足“刚性”和“改善性”的“住房”需求是不变的基调。这也意味着，市场期待通过政策层面的作用，扩大投资性需求涌入楼市的机会并不大。要知道，满足刚需诉求与“房住不炒”的主基调始终保持在一致。

总的来说，业界对于房地产政策层面的调整期望非常大，尤其是面对疫情带来的冲击，市场各方都希望有更多实质性松绑。但近期中央、地方层面的表态或政策调整动向已经在提示，前期调控的效果是受到认可的，市场应该尽快将重心投入到对项目、产品、服务的打造、提升、改进上来。

如果总是寄希望于政策的改变来助推企业或者项目发展，你真的很可能会错失先机。

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