疫情逐渐散去，又到春暖花开。近期升高的不只是温度，还有楼市的热度。人气回升，成交上涨，但断言楼市全面回暖为时过早。年初有春节影响，历来就是淡季，今年又加上“新冠”，楼市似乎是冰封状态。而伴随着工作生活秩序逐步恢复，压抑的需求开始短期集中释放，确实出现楼市升温。因为短期冷热变化很大，所以大家感觉是急速升温。

壹   刚需仍是主力

刚需买房只看时间不看时机，在这种特殊情况下，刚性体现的更加明显。前期的限制性政策，只是延后了选房，并没有影响了买房。该结婚生子，要移居落地，都还是要有居所。前段线上销售，人气不错但鱼龙混杂，一旦开放了售楼处，能去的都是准客户。

加上异地隔离等政策，让众多外地工作的人对安居乐业更加重视，人才落地又推出一系列优惠。去年8%左右的到访转化，如今都高达15~20%，也就是每五六组到场，就有一组会认购。目前成交的70%以上是刚需客户，也是人气恢复、成交升温的绝对主力。

   贰   改善再度激活

改善需求支撑了前两年楼市成交高峰，一度替代刚需成为最大买家。毕竟有一定身价和积累，也成为推动房价上涨的动力。无论是二胎养老、还是教育医疗，都对居住品质和生活配套提出更高要求。而伴随着多套房的限制和信贷政策的倾斜，购房成本提高也让改善望而却步。

如今的整体降温和特殊优惠，让诸多改善客户再度燃起希望。特别是新开盘的项目碰上了疫情期，起价低、优惠大、附赠多，还是颇具吸引力。不少项目还推出分期首付，以及贴息贷款等优惠，也是解决了不少换房客户的痛点。近期主城区的楼盘热度偏高，改善型需求仍然居多。

 叁   投资有意抄底

房地产作为主要的投资，调控以来热度明显下降，也能被其他投资领域分流。而如今的形势下，期货、股票、金属纷纷大跌，不动产投资的稳定性优势再度体现的淋漓尽致。而对于部分销售压力大的楼盘，或者急于变现的房东，无疑增加了讨价还价的筹码，有利抢得低价。

为了刺激经济活力，金融政策比较宽裕，也让贷款变得容易，去年年底就没有出现房贷难的情况。而如今降准释放几千亿，利率LPR实际有所降低，实际上还是有利于房产投资。虽然“房住不炒”基调不变，但是面对为数不多的投资渠道，未来发展的需要，投资升温已有苗头。

除了市场层面的正常回暖，宏观政策的宽松也是一大因素。无论是开发商的资金压力缓解，还是购房者的置业门槛降低，都为楼市升温提供大环境。而成交量的回升带动价格的反弹，也是大概率事件。

首先是上面讲的金融宽松，本来就转型期的经济低迷，再加上疫情影响，降准降息刺激经济已是定局。至于哪种形式，什么时间并不重要，只要金融货币放水，房地产的水涨船高可以预见。外贸不明的情况下，更要依仗内需。

其次是房地产作用提升，无论是土地财政的依赖，还是行业发展带动。如今的经济低迷和财政紧张显而易见，各地都大量放地以期弥补财政缺口。而房地产带动的建筑建材、家具家电又都是劳动力密集的大行业，肯定备受重视。

再次是户籍和人才政策的推出，成为近期楼市升温的新生力量。持续的户籍放宽会增加人口，当然也是突破了限购。而进来的人才政策，除了大学生落户买房，阶段性税费补贴，当然最优惠的就是人才公寓和共有产权。

北岸楼市率先回暖，就与城阳推出的“共有产权”不无关系。虽然这个政策并非是真正的共有产权房，而更像是人才购房补贴，但是七折房价和两成首付力度不小。无论短期的市场效果，还是长期的人才吸引，效果明显而且一举两得。只是这八级政策看下来，针对的人群相对较窄，前三级的专家学者是凤毛麟角，后三级的多数人力度一般。虽然大部分商品房都可以选择，房源充足是一大优势，但是只有大型企业和事业单位、高校享受却是短板。

楼市的热度确实在回升，新房近几周成交都有两成左右的增幅，但是仍未达到去年平均水平。购房需求也确实在释放，但是集中于少数项目和部分区域，咨询和到访量不及正常一半。所以断言楼市回春，即将大涨的论调，还是过于乐观，毕竟只是短期利好的叠加效应。全年成交回暖还是有的看头，但是受制于整体经济情况，预期趋于谨慎且支付能力受损，房价却未必有多大反弹空间。