现在的房地产市场，真的可以用“屋漏偏逢连阴雨”来形容，一方面国家对房地产的调控力度始终没有松懈的迹象，另一方面2020年楼市出现了一只黑天鹅，再度给房地产降速。受这两方面的影响，房地产发展滞缓，诸多房企感觉很着急。

一、从国家调控这个方面来看。

随着调控不断深入，频次也越来越高，2017年全国房地产调控250多次，2018年全国房地产调控再创新高达到400余次，2019年更上一个台阶达到620多次。在这么高强度的调控努力下，房地产市场给出了“满意”的答卷。

根据国家统计局数据，2019年1-12月份全国房地产开发投资累计达13.2万亿，上涨速度与2017年以来基本相当，全年增幅只有9.9%，比起5年前动辄双位数的上涨幅度，2019年增幅已经显得非常微弱了。

二、在2020年开年之后，房地产并不乐观。

2月份的房价由于受到突发性事件影响较大，不具有参考性，我们且说说1月份的数据。在一月份，四大一线城市新建商品房价格环比上涨0.4%，上涨幅度扩大了0.2个百分点，31个二线城市的新建商品房价格环比上月上涨0.2%，35个三线城市的新房价格涨幅同样是0.2%，不管是二线城市还是三线城市，涨幅都收窄了0.1-0.2个百分点。

在70个受监测大中城市，新建房子的房价继续上涨的有47个城市，数量比上个月减少3个，二手房房价上涨的有33个城市，比2019年12月减少5个。数据表明，已经有超过20个城市出现了连续12个月房价下行，3月，楼市“全剧终”，这种趋势或许会继续保持一段时间。

所以，4个问题接踵而至，①商品房销售不佳，直接导致开发商们回款变难；②房企们债务如约而至，根据克尔瑞数据，在2020年95家典型房企有超过5500亿元债务到期，1-3月份就是第一个高峰；③为了促销，不少开发商开始打折了，多次出现七五折、七八折现象；④手上房子多的人，现在房子卖不掉，更有的降价也难以转手。

三、有楼盘降价4000元/平米，购房人：首付款都没了。

根据每日经济新闻消息，在北京丰台区的一位田女士现在感觉压力很大，因为自己的一套房子在几个月前原本可以510万元出售的，但是当初自己没出手，到现在为止降价到458万元（直降52万元），依然无人买。田女士表示，进入2020年以来，大家只能待在家中，开发商的新房子都卖不掉了，自己的这套房子更别想，短期内不抱指望了。

在外人的眼中，二手房一般都是加价出售的，特别是一线城市地区的房子，降价出售更不可能。但实际中，很多楼盘的房子却在悄悄下跌。她的这套房子113平米子，在2019年6-9月份的时候，挂牌价格为510万元，来了几个看房人，协商适当再优惠一些便可成交，田女士认为“成交太容易了，可能是自己的价格设置太低”，于是没有出售。

挂牌价格经过几次调整之后，房地产中介告诉她现在只能往下掉，连个问房子的人都没有。从最初的房价到现在的458万价格，相差了52万元，也就相当于每平米下滑4000元左右。

最近的房地产信息中，很多都是说“某楼盘房价下跌”的信息，很多人认为，这可能是今后房价的大方向，上涨已经不可能，房价总体进入了下跌轨道，所以不要指望房子继续升值保值了。

真的是这样吗？笔者认为未必。看待房价涨跌问题，主要考虑3个方面，长期看城市发展、中期看人口、短期看金融。在2020年今后的几个月里房价上涨还是下跌，关键要看金融政策如何。

 

四、“阳春”不再，但是需求未减。

在1-3月份，楼市需求不会太旺，这是板上钉钉的事情，楼市小阳春熄火，并不等于2020年的房地产市场就会大幅下滑，二者关系是不对等的，暂时蛰伏的年后购房需求早晚会释放出来，正如央行参事盛松成说的那样，很多人担心房价下跌，我却担心房价上涨，因为调控抑制需求的同时，减少了供给，但是购房需求终究要释放出来。

从短期金融层面而言，央行2-3月份以来释放出了超过3万亿资金流动，再加上LPR频频下滑，给楼市购房人充足的预期，2020年2月（1月20日-2月19日），全国首套房的按揭贷款利率为5.50%，环比上月下滑1BP，对应的5年期按揭贷款LPR加点为70BP；全国二套房平均利率5.81%，与首套房一样呈现出下降趋势。3月20日报价为1年期LPR是4.05%，5年期的LPR是4.75%，均与上期持平。