前几天，中泰证券首席经济学家李迅雷在接受媒体采访时表示，要对房地产市场可能出现的波动做好预案。在“房住不炒”的前提下，稳定预期，防止房价暴跌。很显然，在李迅雷看来未来一段时间房地产市场波动将加大，部分城市房价可能出现较明显的下跌。

众所周知，2020年受黑天鹅事件影响，房地产行业遭受了前所未有的危机，前段时间售楼处暂停开放、中介门店暂停营业及在建项目延期开工，直接导致了今年前两个月新房市场成交量大幅缩水，部分城市甚至0成交。机构数据显示，1-2月房地产开发投资同比下降16%，房屋新开工面积同比下降45%，商品房销售面积同比下降40%。

房地产行业作为高资金周转和高负债的行业，现金流对于开发商非常重要。目前大部分开发商面临回款周期延长和开发速度放缓的情况，这意味着企业将陷入资金短缺的境地。为了缓解资金压力，部分开发商已经选择降价卖房，以期加快回款。某品牌房企甚至史无前例地打出了“全国75折买房”的口号，其他开发商也正“蠢蠢欲动”。有专家预测，今年4月份全国将迎来“降价潮”，届时房价将同比下降5%以上。

随着越来越多的开发商加入降价卖房的行列，购房者面临两难的选择：是现在立即上车，还是再等等？笔者认为，一线城市由于人口持续流入，购房需求强劲，现在楼市低迷的时候便是刚需购房的最佳时机；大部分二三四线城市由于人口外流、购房需求对房价支撑有限，未来一段时间房价依然有较大的下降空间，购房者不如再等等，也许后面还有更大的优惠。

总体而言，在“房住不炒”大环境下，我国房地产市场的“黄金时代”已经一去不复返。未来房产投资价值将大大降低，闭着眼睛买房的好日子已成过往。今后，下面两类房子不再值得投资购买。

第一类，三四线城市的房子。首先，我国大部分三四线城市人口呈外流态势，购房人口减少意味着未来房价支撑力不足。也就是说，未来很多此类城市的房子将面临无人接盘的尴尬局面。其次，“棚改”已经透支三四线城市房价涨幅，过去几年在“棚改”带动下，大部分三四线城市房价已经翻了一番，明显处于高位。再者，三四线城市楼市已经过剩。数据显示，大部分三四线城市的住房空置率高于20%，如此高的空置率说明房子已经“过剩”，未来房价很可能打折出售都不好卖掉。因此，三四线城市的房子已经失去投资价值。

第二类，商铺和公寓。过去“一铺养三代”，买商铺是很好的投资。但随着互联网的发展，电商经济快速崛起，实体店铺受到很大冲击。在这样的情况下，商铺投资价值越来越小，而且还非常难转手。相信很多人选择买投资公寓，是想着坐收租金，同时还能坐享公寓升值的快乐。但是，近年来随着租赁市场的大力发展，各个城市都在建所谓的人才住房和公租房，这意味着未来租赁市场将日渐饱和，甚至出现过剩情况。届时，公寓很可能面临租不出去的情况。