最近，天津楼市温度有点飙，迟到的小阳春已在路上。
很多项目都使出了洪荒之力，价格战比想象来的还要早一些。
种子已经埋下，能确定的是，小阳春只是成交量的起势，成交价格依旧会被摁住。
特别是北辰区有楼盘以惊爆价开盘，对房价梯度来了一次冲击波。
回忆一下，似乎北辰区发射的冲击波已不只这一次了，融创臻园、绿地新里北苑都曾是“发起者”。
北辰区很大，为什么有些板块跌跌不休，有些板块却异常坚挺？
其实画张地图就一目了然。
去年我们分析过“西青楼市地理”，这次要分析一下“北辰楼市地理”，“捋顺”北辰区。
01
为什么北辰区需要“捋顺”？
北辰区与环城其它三区不同，它有很大面积在环内，所以不能单纯以板块来划分、界定，“环”的地位在北辰很重要。
既然“环”很重要，就衍生出环内、环外的区分。
但现在这又不太准确了，因为外环线拓圆了，又出了个新外环。
曾经北辰环外的北部新区，摇身一变就成了环内。
但事实上，这片区域只是换了个Title，城市界面与基础建设哪有那么快建起来。
这一条新外环线，暂时还没那么“值钱”。
等有朝一日，北部新区的建设“开花结果”，这条新外环线才会变得有含金量。
既然北辰环内的稀缺度已被“冲淡”，那就需要找到北辰区最值钱的地方。
这就是需要“捋顺”北辰区的原因。
02
按照“环”的价值，我们将北辰区分为北中环、快速路与外环之间、北部新城、环外，这4个区域。
房价梯度以市中心为原点向外递减。
北中环板块位于南仓道快速路以南，规划了大量的居住用地、配套商业，以及中小学。
北中环房价是最高的，与河北区接壤，目前新房仅有中储城邦一个项目在售。
从地理位置来说，北中环的角色是承接河北区、红桥区的改善外溢。
几条重要的干道，比如京津路、科峰路、朝阳路等都能直接插进市区，让两片区域咬合在一起。
地铁4号线也途径北中环，设有南仓站、天穆站。
事实上，地铁4号线就是人口外溢路线，从市区出发，第一个目的地就是北中环。
铁路对于城市来说是割裂线，真正的“老河北、老红桥”不愿意跨过铁路向东走，所以也只有北中环有能力承接改善需求。
快速路与外环之间顺着梯度往下排，这一区域板块较多。
大运河板块、北仓板块、南仓板块、铁东北路板块。
由于北辰区政府位于北仓板块，这种区域核心地标就成为了新引擎，对房价能够二次加速。
所以，北仓房价比北中环要高。
铁东北路板块依靠价格优势热度相对高，但也是价格战最凶猛的地方。
从去年融创臻园高层降到18000元/平米开始，价格战打响。
绿地新里北苑把洋房拉到了18000元/平米（精装），最近又有项目开出了小高层15500元/平米（精装）的价格。
板块房价有点“节节探底”。
北部新区、环外区域的房价按照梯度继续衰减。
北部新区规划有北辰高铁站。
京滨高铁由北京副中心途径此处开往滨海新区，但城市界面还比较差，没有集中的商业配套。
北辰环外核心板块是大张庄和双街。
大张庄是北辰区的置业门槛，总价能控制在100万以内，适合落户；
双街板块一方面地缘购房比较强，另一方面也承接“北漂”落户。
03
捋顺了北辰区之后，不难发现，这4个片区之中，只有北中环没有参与价格战。
板块内的二手房天物轩宇家园均价约1.9万/平米，再往市区走，河北区盛和家园均价约2万/平米。
这几乎都不存在房价梯度，说明北中环板块房价是很抗跌的，这也是我们要寻找的更“值钱”的地方。
为什么呢？
第一个原因，北中环与市区“接壤”。
经过几次“惊天动地”的价格战，大家也逐渐明白了地段价值的重要性，买房半径开始收缩。
越接近市中心，地段价值越坚挺，房价也随之刚性。
物以稀为贵，北辰环内的面积太大了，外环线已“不值钱”，需要回归中环。
以天津之眼为几何起点：
向北走，距离北中环直线距离仅约5公里；向南走，5公里的直线距离刚好到达天大、南大。
所以，北中环距离市中心的位置其实是很近的。
只是因为城市南部发展更加完善，而北部才刚刚启动，造成了心理上的距离感。
第二个原因：北中环板块有改善标签。
因为距离市区近，所以北中环可以承接河北区、红桥区的改善外溢。
板块内目前仅有中储城邦在售，项目总建筑面积约 45万平米，是一个大体量社区，产品很丰富，包括高层、洋房、叠拼。
除了住宅，还自带商业配套，生活便利度很高。
当初中储城邦做景观示范区投入了约1500万资金，打造成一座公园，未来也将作为配套的市政公园保留下来。
中储城邦A3地块内配有12班编制的幼儿园，未来区域内还规划有36班编制的小学和中学，业主能享受家门口的一站式教育。
住宅、商业、公园、教育，符合改善置业需求。
中储城邦效果图
抗跌的核心就在这了：只有改善人群愿意为好产品付出溢价，所以改善型的楼盘有能力扛住价格。
可以对比一下。
对于刚需来说，买房重要的是“买得起”，有个房，解决“有”还是“无”的问题。
至于这个房子好与不好，小区的环境和配套怎么样，都是次要问题。
真正的刚需，对几万元的首付差，可能都很敏感。谁能解决这个问题，买房人就买谁家的房子。
这便是价格战的内因，比如铁东北路、小淀等，都是这个逻辑。
改善购房需求的本质呢，不仅是扩大各空间的尺度，公共区域也特别重要，不再是用来看的，而是用来参与的。
好的学校、可以享受的公共配套……比如北中环中储城邦的市政公园、商业中心、学校等，都是产品溢价的一部分，所以改善型的产品价格有支撑。
第三个原因：与房企有关。
一般价格战凶猛的项目，都是走快周转路线的房企，不惜一切代价要现金流，以价换量是“常规操作”。
所以，要想保证自己买的房子不打价格战，就要选择不需要高周转的房企。
比如中储，作为一家央企，它不需要高周转、高利润，主要责任就是做好产品；
中储城邦更是强强联合：绿城的物业、中建的工程。
这种类型的楼盘没有打价格战的理由。
综合这三点原因，北中环才是北辰区“最值钱”的板块。
04
捋顺北辰区后，就能看清它的庞大身躯。
虽然环外板块已陆续启动，但环内还没有填满。每个板块的进驻门槛都不同，适宜人群也不同。
身处在当下楼市，容易当局者迷。
板块的价格能否扛住，与地理位置、产品类型有很大关系。
不能只看到“被炒热”的区域，更应该吃透板块格局，画张地图很有必要。