最近一段时间,开发商的日子有多难?
别看线上卖房的阵势整的挺热闹,裁员、降薪、库存积压,一样都少不了。
据21世纪经济报道记者了解,总部位于北京的全国60强房企,未能发放中高管人员的2月工资。由于该公司还在进行招聘,此举令一些求职者望而却步。另有不少公司从2月开始,对高管的工资打七折到八折发放。
某大型房企要求员工“主动辞职”,部门原有15人,此次裁撤后仅余5人。据该员工估算,该城市公司的裁员比例达到30%,甚至出现整个部门都被裁掉的情况。
观察2019年的房地产库存月度数据,总体上呈现了逐月攀升的态势。当前库存规模已经保持了连续13个月的同比正增长,截止2019年底的库存规模,已经相当于2017年2月份的水平。
如果考虑到今年前3个月卖房大幅逊于往年同期,也就意味着卖不出去的房子越来越多了。
易居研究院近期发布的报告称,2月份监测的100个城市新房去化周期达到11.7个月,其中一、二、三四线城市为13.8、11.0和12.5个月,相比前值均出现了明显攀升。
更有一个信号值得注意:已经有63家头部房企开始赔钱了。
据中国证券报3月31日报道,Wind数据显示,截至3月29日,167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报,合计营业收入4.26万亿元,同比增长22.77%,净利润同比下降7.56%。
其中,太古地产、恒基地产、九龙仓置业、长实集团等63家公司净利润同比下滑。
营业收入在涨,净利润却在下降,只能说明一个问题:我们期待已久的开发商“打折潮”、“贬值潮”,可能已经启动了。
原因有二。
1,现在披露的是2019年的业绩,营收大增,落到房企手里的利润却降了将近10%,同时63家开发商在亏损,说明“以价换量”早在去年金九银十、年底冲业绩的时候就已经开始了。
2,明源地产研究院用“操盘金额/操盘面积”,得到每一家开发商的“操盘售价”,统计了TOP50房企的销售情况,结果显示:2月份50%房企进行价格下调,同比平均下调幅度达到了28.85%。
降价打折卖房,对房企意味着“赔钱”,对购房者来说却是实实在在的好消息。
恰逢此时,央行又宣布了一个措施,更有利于降低刚需购房的成本。
3月30日上午,央行公布了最新一次逆回购招标公告。公告显示,7天逆回购一次大幅降息了20个基点,下降幅度远远超出市场预期。
所谓逆回购,是央行向市场注入资金的一种操作,中标利率降低,极具信号意义。
在去年,贷款基准利率已经取消,换成了1年期和5年期的LPR报价,这个5年期LPR报价就是大部分人按揭房贷要用到的利率。
由于逆回购利率是1年期MLF的风向标,而MLF利率是LPR报价的“锚”,去年逆回购利率下调后,LPR也随之降低。
因此,4月份LPR下行已经没有什么悬念,目前5年期LPR是4.75%,全国首套房平均利率为5.5%左右,如果4月份下调5年期LPR20个基点,刚需购房利率也会随之降低到5.3%的水平。
按1套100万贷款的房子来算,3成首付、等额本息的情况下,月供可以省120元,积年累月算下来,可以说是一笔不小的开销了。
虽然4月份降息的脚步还未走来,但我们看到在央行宣布逆回购利率降低前,674家银行已经做出了回应。
融360大数据研究院发布《2020年3月中国房贷市场报告》,其监测样本扩大至41个城市674家银行分(支)行,根据674家银行分(支)行的监测数据,2020年3月,全国首套房贷款平均利率则为5.48%,环比下降4BP;二套房贷款平均利率为5.78%,环比下降5BP。
显然,银行作为对资金“嗅觉”最灵敏的市场主体,已经闻到了央行继续降息的味道。
笔者认为,降价打折潮开启、63房企出现亏损效应、4月降息预期大增、674家银行提前做出反应,说明了2个问题。
1,首套房刚需终于熬到了“好日子”。
过去5年时间,一波席卷全国的房价上涨潮逐步酝酿,先是京沪广深,后是苏州、南京、合肥、厦门等“楼市四小龙”,随后郑州、西安、成都、重庆开始补涨,到后来一大堆名不见经传的三四线小城市也开始上涨。
有房族身家膨胀的同时,无房者却不得不面对日益高涨的购房成本,一旦2020年房价打折潮开始蔓延,像2014年那样向其他城市扩散,首套房刚需的置业难度也会随之降低。
2,2020年开始,房地产行业的“收缩”趋势将难以避免。
63家房企开始赔钱,这个数字虽然看起来并不多,但是,这些公司都是上市房企,可以说是房地产行业的“中流砥柱”。
数据显示,目前我国房地产公司超过了9万家,2019年破产家数达到了500多家,今年日均破产接近2家,经历了高周转、高速扩张的房地产行业,必然会迎来长时间的“收缩”。