当疫情发生后，恢复经济成为各国首要任务，大方向都是围绕促进消费展开，特别是“超前消费”的时代下，如何让老百姓提高消费力，很多时候还得依靠“降准、降息”。
继2019年11月18日以来，央行一共出现3次逆回购利率下调，最近一次逆回购利率下降幅度高达20个基点，由2.4%降至2.2%，然而相比美联储降息却是小巫见大巫了，3月15日，美联储宣布降息，高达7000亿美元的货币宽松政策推出，银行贴现窗口的紧急利率下调125个基点，至0.25%，并且贷款期限延长至90天。
贷款利率下调，意味着有利于大部分行业经济保持稳定甚至增长，房地产也不例外，最近在朋友圈经常看到这样一段话：恭喜已购房的业主，5月1日将投放7万亿人民币，一夜之间，货币贬值近2%，房价迎来新一轮上涨。对于只看表面文字的朋友而言，人民币确实出现了贬值迹象，但这次货币贬值是全球性的，没有谁是最终赢家，货币贬值是否就决定了房价会上涨或者房产增值，先来看看受疫情影响部分城市中楼市政策三个变化：
1.部分银行在不同城市中调整了首套房首付比例。
据360监测数据显示，674家银行分支行中，有6家银行分（支）机构下调了首付比例，涉及到的四个重点城市中，上海部分银行首套房首付比例首次下调至3成，当然有下调也存在上调的城市，例如北京有3家银行则上调首套房首付比例至4成，二套房方面，温州的二套房首付比例从原来的6成降至4成，太原则从原来的4成上调至7成。
在笔者看来，房子首付比例上调或者下调受市场因素影响，房子金融性溢出，杠杆加大的情况下，不仅影响到银行自身利益，还关乎城市经济的稳定性，所以在银行做出下调或者上调的决策时，需要根据不同城市中住房的金融风险进行评估，上调首付比例在降低银行自身风险的同时，还能适当抑制房价过度上涨，同时下调首付比例，意味着这个城市的住房杠杆还在可控范围内或者未达到预警状态。
2.“因城施策”在“房住不炒”的主基调下没有特权
在受到疫情影响后的楼市，调控显得尤为重要，例如许多城市相继出台稳定楼市的调控，大多围绕缓解房企压力展开，延长施工，交房时间，延长即将到期的金融贷款，延期缴纳税费，这一系列的措施都是在为楼市注入“镇定剂”，无疑是必要之举。
然而这样的调控虽有“止血”效果，却没有“输血”的药效，于是部分城市尝试着放松楼市调控，例如降低首套房公积金贷款比例的河南驻马店，不限定商服类项目最小分割单元、不限定销售对象的广州市，向银行争取降低首套房首付比例、提高公积金贷款最高额度的宝鸡市，二星级及以上绿色建筑商品住宅不受限购政策约束的济南市，这一系列的政策最终都未能落入实地，基本都是“一日游”。
这类调控看似并未违背“房住不炒”基调，特别是降低首套房首付比例政策，首套房不存在投资效果，但是存在一定漏洞：一是房价高的城市需通过高首付比例控制借款方（银行）的风险，保证当断供情况发生后银行收回不至于资金受损；另一方面容易出现钻政策空子现象，变现拉伸房子金融风险，比如“假离婚”骗取低首付购房资格，所以这些政策能否实施最终还需要对市场进行整体摸底和检验！
3.房贷计算方式迎来新面貌
其实在疫情来临之前，房贷的计算方式实施计划就已经公布出来，央行在2019年12月28日发布公告中显示：从2020年3月1日起对存量浮动利率贷款的定价基准实施转变，从原来的固定贷款利率调整为LPR浮动机制，以每月20日公布的最新LPR为基础，各银行针对自身情况进行加点，LPR浮动机制标志着我国住房贷款利率步入市场化。
3月27日，政治局会议通稿内容中，就提及到“引导贷款市场利率下行”，这个信号同样展现出21时机发展经济围绕“政策市场化”展开，资金在流动过程中更能有效创造价值，而不应该保持“死水潭”状态发展，LPR下行期望高正是是未来楼市经济活跃一大重要体现！所以从楼市调控来看，不仅需要解决“燃眉之急”，还得尊重市场发展规律，确保楼市健康持续发展。
回归疫情后的降准、降息措施，是否意味着楼市“利好”信号出现？
从住房的意义来讲，居住性一直都是楼市发展核心，真正的楼市利好，在历史中只有一次：1998年商品房改革，我国提出推动城镇化发展核心方向，在此之前，以国家分配住房为主，住房的居住金融属性有限，而启动商品房自由交易之后，楼市的快速发展才展示出真正意义上的“利好”，大量农村户口变更为城镇户口，鼓励人们进城工作和生活，据国家统计局数据显示，截止到2019年年末我国城镇化率为60.6%，按照我国14亿人口计算，22年里对城市商品房有需求的达到8.4亿人左右，既然是商品房，自然遵循“供需关系”原理，这也是为何会出现“买房保值、卖铺增值”的历史总结。
然而，缺乏需求端的增长，单靠降准、降息刺激楼市还远远不够，况且国家作为宏观调控端，明确表示不会将房地产作为主要刺激经济增长的工具，对刚需购房者而言，别忽略房子的居住本质，住房是生活的基本保障，过分赋予房子金融属性将很难实现，没必要过度看重住房的投资价值！