笔者这两天忙着mba毕业论文开题，本没时间写稿，但还是抽点时间，说点真话。
也许这篇稿子不会被销售、中介当道具热转，但总要有人给被魔幻化的苏州楼市，说一些真话。
01
最近苏州的楼市，在朋友圈和自媒体，十分的火热。
这个现象很不好啊...
因为，这很容易让人误解。一旦被误解，麻烦就大了。
那么，楼市的真相到底是什么？
对不起，你可能知道一家楼盘的真相，但你永远不可能知道这个行业里所有的内幕。
就像你永远不知道开发商开盘卖了多少套。
媒体呢？
媒体也不一定知道，因为拿到的数据，有可能是美化过的。甚至你进到选房区，看到销控表，都不一定是真的。
真相在财务手中的三联单里，最后确认成交的套数，是拿财务的单子和销管的认购单做比对，最终以财务联为准。
媒体看到的满屏售罄，很可能早就把房源给销控了。
那这样报出去的内容，基本没有真的。
如果被发酵传出去，很可能会成为二次甚至多次传播的道具。
那又一波热销稿，就形成了。
甚至自媒体为了吸引眼球，会炮制多个城市楼盘热销的形态，来佐证观点，形成传播。
笔者看到某营销号，今天看涨、昨天看跌、前天又看涨，涨涨跌跌，都在作者的标题上。几乎看得人格分裂，到底是跌还是涨？
02
真相，很难获取。
但真相很重要。
因为这几乎是买房人判断市场冷暖的唯一依据，也是其他竞品做出营销策略调整的重要依据。
房观从来不想去炒作楼市，只想凭着经验，尽可能通过呈现出来的蛛丝马迹，去尽量接近真相，还原真相。
房观最近和一些开发商在交流，发现对于楼市回暖这个现象，对于开发商的营销来说，不一定是好事。
有其他城市的开发商给笔者发来这样的图片，问笔者是不是苏州真的特别火啊最近？
我们来看看上面这张图，错误百出啊，3月20日晚，三大楼盘：伴山澜湾、龙湖、湖西星辰相继开盘；两天后，龙湖天境大城项目加推309套房源。
首先，3月20日晚，没有三大楼盘开盘啊，而且我问下，第二个龙湖，是哪个盘？第三个湖西星辰倒是龙湖和首开合作开发的。作者是不是忘了港中旅了？
其次，太湖度假区这个项目不叫龙湖天境大成，而是叫大境天成。
第三，苏州向市场推出千套房源。这就是正常取预售许可证啊，难道要像那些新房特别稀缺的城市，半年才出几百套？苏州目前新房住宅库存还有大约4万套，大约能卖半年的。不算特别特别紧张。
我们再看一张图。
苏州再次躺枪，60秒砸下12亿，搞得好像特别火似的。
这个可能说的是湖西星辰的二次加推，因为疫情，只能线上手机开盘。
而且60秒？不知道作者有没有手机抢过房啊，据了解，这波真正想买的，买到的，可没有60秒。
而且，房观编辑开盘后去湖西星辰售楼处，被告知95小户型卖完，但122等大户型还可以挑啊。
龙湖大境天成309套是真卖完了，也是今年苏州唯一敢说售罄的项目。
再说太湖度假区另一个项目伴山澜湾，房观编辑开盘后了解，开发商官宣压根没有说卖多少套，只说首开大捷。第二天就有中介发朋友圈打广告。编辑了解到，现在买还送一个车位。十天过去了，还没有卖完。
但是，这些信息就没媒体说了，满屏的都是苏州热销。
苏州，很可能要重演去年覆辙，再次背锅。
03
我们所了解到的，苏州并没有媒体热炒的这么火。
350万以上的改善盘，如果不在狮山或者园区，是比较难去化的。
不是说地段不好，是不够狮山（学区）和园区（无解）的档次，而且量太大。
房观去年就写过，目前苏州已经进入全面改善，这种改善，是以户型面积为标准的。
改善盘，最近很难。
我们来分析下为什么。
苏州的改善客群，基本上是拿首套房去置换的。
那么二手房，好不好卖呢？
苏州的二手房，最近有点冷。笔者在朋友圈，看到中介发唐宁府、玲珑湾等房源，在降价。
二手房，和被限价的新房比，略贵，性价比不高，因此现在苏州的二手房从有价无市，到现在暗暗降价。
卖不掉二手房，哪里来的钱去买新房改善？
这个逻辑，不知道大家看懂没有？
至于朋友圈里说苏州的楼盘卖得如火如荼，那可能是营销手段，当不得真相。
苏州的改善客群，可能真的有，但是目前能拿出首付，且安心还月供的买房客，应该没那么多。
但是，自媒体热炒下，连媒体都当真了，有不少大媒体联系到我，问为什么这么火爆。
我就想说了，南京华新城7766人抢160套，怎么不热炒呢？杭州世茂璀璨澜庭5784人抢84套房，德信大家运河云庄2.3%的中签率，怎么没有媒体报？
苏州是太敏感了，经不起撩拨，还是被人盯上了？
04
我们来说说苏州楼市被魔幻化之后的后果。
第一，受伤最大的自然是买房人。
本来没想这么早入场的，结果却被舆论误导，不自量力，恐慌性进场。
他们以为苏州房价只能涨，不能跌；他们被告知买有些限价盘要加装修包，或者家电包。
一边在说热销，一边却在降价。这就是苏州楼市的真相吗？
依然不是，取证物价备案，这个价格不是开发商决定的。一期业主很受伤。
但这依然不是真相，这张图片上反映的看似是现实，却更多的是无奈。
第二，给了开发商错误的信号。
不少开发商一线营销诉苦，上头看到苏州这么火，拼命加指标，根本不听解释。
因为苏州被炒得太火了，卖不好，是你的问题。
第三，苏州经不起再调控。
苏州的调控已经很严了，本来这次人才落户新政，再刺激一把楼市，如果因为最近热炒苏州楼市，很可能再来一次调控。
这对zf,开发商，买房人，都是伤害。