楼市热不热关键看调控。因为只有引起了足够的重视，才能够有“总有刁民想害朕“的联想。所以，2018年，楼市调控破纪录450次，2019年破纪录620次。续接去年第四季度同样破纪录的205次，2020年一季度，楼市调控措施达到了307次，再创新高。巧的是，2017年，也就是楼市调控措施屡屡破纪录的前夜，马云说了那句购房者耳熟能详的“8年后最便宜的就是房子，年轻人别买房，8年后房价如葱”。去年底，马云又说了一句“卖楼的朋友不容易”的预言，结果黑天鹅让开发商“伤不起”。

没有最不容易，只有更不容易。对房地产的行情预测，曾经出现过无数的预测帝。这些预测帝里甚至包括，连续6年都猜中房价涨幅的中科院，而其预测的2020年房价预计要涨6.1%，然后就遭遇了现实“打脸”。马云从不预测什么，但是这回却判断到了房地产不容易。远景的判断“房价如葱”，正在变现，短期的“卖楼不容易”，已经实现。

马云四年前的“不要买房，房价如葱”，或许是因为他已经开始启动信用租房体系，布局超过100万间公寓入驻支付宝的产业链。而马云原话是“2019很不容易，昨天一天，我收到很多朋友借钱的电话，一天内5个电话。过去一个礼拜，要卖楼的朋友大概有10个，确实不容易”的判断，则是以一种旁观者的态度对楼市的判断，这种判断的影像穿过时空，映射到如今的房地产行业——“卖楼不容易”。

恒大的2019年财报称，其核心净利润预期较去年下降几近“腰斩”，万科的销售与净利增速是近几年最低，时至如今，恒大的75折、78折、81折网上售房只有第一波反响强烈，后续的结果还没显现；万科则是自怨自艾，把“活下去”的自省，变成了需要落地的方略。头部房企尚且如此，10万中小开发商更情何以堪？每天有两家房地产企业宣告破产，据报道，北京法拍房一天就卖出去了20套！

如果我们把马云的“房价如葱”当作对购房者的一种期许的话，“卖楼不容易”应该算是站在更高位面，对房地产前景的不看好。彼时，房地产业的销售回款占到了开发商实际到位资金的近一半，达到了88640亿元，成就其历史高位。而愈发严厉的楼市调控措施，让房地产融资越来越难，去年国内贷款占比仅为14.13%，创造了历史最低。

Wind数据显示，今年前两个月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。一些房企还通过发行短期融资券来缓解现金流紧张局面，截至3月6日，房企今年发行包含一般短期融资券、超短期融资债券在内的短期融资券产品共计37只，金额为254.50亿元，约是去年全年的三分之一。

此时，开发商在向地方和金融机构要求“援助”收效甚微后，积极展开自救，但是他们请网红代言，走直播路线，在吹皱了房地产销售的一池春水后，除了仅供谈资，却还是没有把房地产“纾困”的最有效措施拿出来，开发商依旧坚持不降房价。在开发商的眼里，哪怕嘴上喊着“活下去”，现实里也远远没有到了要“活下去”的境地。

房子的依托就是土地，土地的稀缺和不可复制性是房地产作为卖方的“撒手锏”，尤其是在真正的寸土寸金的一二线城市里，有套自己的房不仅仅意味着物理空间的归属，还意味着拥有不动产权证后，附加在上面的教育、医疗、交通、公共服务等稀缺资源也一并到手。房子虽然还是房子，地域的差别却造成了获得了资源“门票”的含金量的差别，“门票”越稀缺，房价自然就越高。

有专家说，今年楼市进入了供大于求的场景，有人说我们的房子够30亿人居住。然而，按照开发商的理论，卖房子其实就是卖“门票”。这张“门票”必须附着在房子上，才能够生效。而开发商其实不是在建造房子，他们只是“门票”的搬运工，或者叫城市稀缺资源的“黄牛”。

可是，形势比人强。疫情没有给开发商面子，却暴露了购房者的里子。此前咬紧牙关，掏空六个钱包凑首付。此刻，近半工薪阶层为了生活或要向外举债。房价收入比已经超过警戒线的六倍，均值破九。钱包的干净利索，让购房者对买房的预期大打折扣。马云预言的“不容易”正在变成房地产的“我太难”——

全国房价行情数据显示，今年3月份，有121个城市二手房价环比下跌。其中具有象征意义的四大一线城市北上广深全部下跌。其中上海下跌5.85%，每平跌3401元，位居全国首位。

直白地说，此前，房地产可以对马云这位楼市“门外汉”不感冒，但是，开发商却用三个月的时间印证了马云“卖楼不容易”的预言。或者说，这并不是马云的判断有多准，而是行业发展的必然。当开发商的土地价格、材料成本、人工成本、税费、营销成本、财务成本、资金成本等都透明起来的时候，估计，距离马云的第一个预言实现也就为期不远了。房价如葱还在路上，我们还需要再等四年。预言时限近半，但愿是只有四年。各位老铁，以为房价如葱还要多长时间？