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说说楼市吧，不知道你们感受如何，我自己的感觉是最近楼市有点迷之精分。

简单罗列几个事实：

任泽平认为经过最近的两次降准后，市场正面临2016年以来最宽松的资金面。

3月份土地溢价率为18%，创近5年新高，仅次于2015年的20%溢价率。

3月份「房地产境内债」净融资额创2016年Q3以来新高，优质房企融资成本已经低于2015-2016年宽松时期的最低点，借钱非常便宜。

总结来说：地很贵，钱很便宜。这样好不好呢？感兴趣的读者可以看这篇《文章》孙宏斌做过非常经典的论述。

然后最近中国房地产协会发布的一组全国房价行情数据也被热炒，原因是最有象征意义的四大一线城市均价在跌：

数据来源：中国房地产协会

当然楼市2、3月份跌很正常，疫情把大家对未来的预期搞得很差，交易量骤减，哪怕想买也很难看房，小区不让进，房东不让进。

看到这你有没有种精神分裂的感觉？面包价格在跌，面粉价格却越来越贵。

我的感觉是春意渐浓，但花未开。尿还能憋，但已经伸手去床底下掏夜壶了。

去年一直劝购房者洗洗睡，除了一线首套刚需，其它人都再等等。尽管楼市现在已经有些蠢蠢欲动了，我还维持这个建议不变。

房地产调控手段汇总

大部分楼市政策都和我们没啥关系，平时新闻里的降准降息更是不必看。但上图中用红圈标出的3个政策却必须重视，这才是核按钮。

最难的一种买房叫一线置换，根源就在于「首付比例」和「认房又认贷」两个政策。「利率加点」让大部分二线城市购房者的成本大幅提高。

所以，只要这三个政策不放开，其它任何利好政策都不必太在意，边看房边等即可，延迟享受。只要放开一个就可以当做摔杯为号，看着往里冲了。

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最近房圈有个热点——薇娅直播卖房。

我特意去围观了下，说几点感想：

直播的重点还是卖货，然后在过程中蜻蜓点水地穿插了一段房子介绍。

卖的是酒店式公寓，不限购，目标人群最大化。蛮有良心，多次提醒这是公寓产品，并且主动解释了公寓的缺点，40年产权已经用掉了几年，到期后需要有续费成本等等。

薇娅卖的公寓好不好？我觉得一般，面积在60-110平，挑高只有3.9米，这两点都是硬伤。

关于公寓再啰嗦两句：

只要能买住宅，都不建议碰公寓，薇娅在直播里也是这么说的。

如果非要投资，❶去均价3万以上的城市，也就是4个一线+杭州南京这种高单价的二线城市买。说白了，房价越友好的城市，公寓越没市场。

公寓比住宅更看重地段、配套、物业。❷配套越繁华越好，近地铁商圈，物业费越贵越好。公寓的住户本就鱼龙混杂，如果物业再不好，老化很快。所以大品牌开发商做的公寓更好。

大面积的公寓都是坑，❸一定要买小户型。因为买公寓买家只有两种人：自住过渡、投资收租。小面积公寓的买入总价更低，收租坪效更高，完美契合两类买家的需求——过渡图便宜，投资图高回报率。打个比方，40平和60平的公寓，总价差1.5倍，租金可能只差几百块。