人活在世，要么忍，要么狠。
这话，有时候对买房来说也是没错的。
要么手头不宽裕忍住不买房，就租房或者挤在小房子里，要么就狠狠心掏空钱包买一套刚需或者改善型住房。
今年这开年不太好过，导致不少人停下了买房的脚步。
克尔瑞对29个二线城市以及150个三四线城市做了近万份有效的调研问卷，统计出了一个结果。
刚需买房的人，少了。
这是真的吗？
原话是这样说的。
2020年二三线城市50万以下、70平方米以下产品弃购现象或将最为严重，调研所得超3成的准客户或将放弃置业计划，此类产品去化前景着实不容乐观。
准客户按照标准来说，就是2020年打算买房的人，至少是有这个意向并且在看房的人。不过这里面的水分还是有一些的。
实际上，用“准客户”数据得出的结论并不十分充分，所谓“准客户”是指有买房意向的购房者，但实际其中有4成根本不会最终决定买房。
所以，咱们还真不能只单纯看下准客户的人数。
而按照克尔瑞的数据可知，70平米以下成交数量大大减少，90平米以上的成交数抬头。
我们可以从中发现一个很明显的变化：
不是刚需购房减少了，而是刚需购房改变了！
这是什么意思？
很明显，人们对刚需购房的需求，已经不再是小平米能住人就行，而是更趋向于中等平米一步到位的改善型住房。
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改善型住房，就是新的刚需！
来看一组数据，同样证明了这一点。
从置业需求结构影响的调研结果来看，2020年潜在置业客群更为偏好主力三房户型，成交占比有望从2019年53.14%提升至65.53%，净增长12.49个百分点。反观一房、二房、四房及以上户型销售前景不容乐观，成交占比均有不同程度的回落。
这和我们的判断完全一样。
随着城镇化的发展，住房面积越来越大已经成了必然的结果。
深圳在19年时取消了豪宅税，为什么？
因为144平还称呼为豪宅这是跟现在社会发展不相符合的，已经有很多普通人的住宅超过了这一标准。
而在2月和3月时，我们反复说了，因为疫情期间人们只能憋在家里，对住宅的舒适度要求提高了很多，所以不少人都产生了要换套宽敞点的房子住的念头。
于是，以前的改善型住房，现在的刚需住房的需求就明显提高了。
二线城市的数据也证实了这一点。
二线城市三房最受市场欢迎，成交占比或将进一步提升至65.45%，较2019年净增长13.15个百分点。
而相比较之下，140平米以上的大户型成交数量则变得少了。
也就是说，虽然三房的需求变高了，但是再往上的项目依旧不好出手。
有人说，不对啊，为什么我看到的新闻都是深圳豪宅秒开盘秒光。
那是深圳一个城市，不代表普遍性。
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光一线城市就有四个，北上广深中，只有深圳的豪宅最近销售还不错，而且还是那一个项目，具体有没有炒作嫌疑，也不好说。
而上海某著名豪宅项目甚至有人降价了很多出售，真可谓是大出血。
何况真豪宅和140平以上大户型还是两种概念，总的来说，虽然人们需求改善型住房，但是对于特别大的房子，还是谨慎下手。
即使是改善型住房，在疫情来了后，人们的消费降级也很明显，虽然都是三房户型，但是成交主力由110-140平方米降级到了90-110平方米。
90-110平方米户型成交占比有望升至40.31%，较2019年净增长17.33个百分点。110-140平方米户型成交占比或将跌落至31.99%，较2019年净减少12.38个百分点。
而为了满足人们的改善型刚需住宅需求，开发商们也开动了脑筋。
现在，70平米-90平米的新建住宅已经越来越少了，以前的刚需产品在现在不受欢迎，导致开发商们也不再多开发此类产品。
以重庆为例，从2017年开始，主城区70-90平米的销量开始下滑，90-110平米的销量明显抬头，也就是从17年开始，人们的需求已经变成了新刚需——改善型住房。
数据来源：重庆锐理数据
一二线城市的开发商，尤其是一线城市的开发商，近几年将很多90平米左右的房子做成了三房户型，美名其曰为：“打造三代同堂”。
这种情况下，就会看到很多平米数不大，但却是三房的户型。
这种想法也不能说错，确实很多人追求三代同堂，有人帮着带孩子什么的多个房间也方便。再不济，还有二胎这种情况被纳入考虑。只不过这种情况就导致了整体户型看上去比较拥挤。
不过疫情来了，面临经济压力的情况下，与其要求每个房间都宽敞，那不如退而求其次，选择稍微小一点面积的户型，一样满足要求，经济上也更加宽裕。
2020年对改善型住房来说，应该是最大的利好了。疫情影响下，不少城市对购房都出台了宽松的政策，银行贷款方面也出台了不少利好。
总的来说，从供需上来看，今年应该是二房三房需求的人最多，卖的最好。一房以及四房及以上的不太好卖。
新刚需——改善型住房抬头趋势越发明显了。