在全国人民的共同努力下，疫情防控取得了卓越的成效，随着各地防控级别的下调，各行各业也都迎来的开门，复工复产顺利推进，房地产行业也不例外，下班回家从小区周边转了一圈，发现二手房中介都开门了。
从全国范围来看，疫情过后，楼市回暖迹象明显，但是实际上，人们对到底该不该买房，楼市是不是真的火了，还心存疑虑。而从整体来看，疫情过后，楼市其实迎来了三个变化，对未来人们购房的选择，必然带来影响。
一、从“严厉调控”到“政策刺激”
大家都知道，在过去几年的时间里，楼市的高速发展，与严厉调控是相伴相随的，尤其是去年，全年楼市调控达620次，创下历史新高，虽然到年底，因城施策、一城一策大背景下，有不少地方开始松动调控，而放松调控的传言也不绝于耳，可是，那些想借机放开调控的地方，最后其实都没得逞。
楼市调控，一如既往的严。
然而，一场突如其来的疫情，让各行各业都受到了严重的影响，楼市也不例外，于是，在疫情防控期间，各地封城，各行各业关门歇业，不少房地产行业协会纷纷上书政府，要求出台刺激政策，以维持楼市稳定，拯救水深火热中的房地产行业与房地产企业。
截止到目前，包括无锡、西安、上海、深圳、厦门、南昌、衡阳、南京、郑州、佛山、苏州、三亚、海口、驻马店、杭州、济南、南宁、钦州、广州在内，大概有六十多个城市出手拯救楼市。
最近，苏州和天津放宽了落户门槛，以抢人之名，行刺激经济之实。
除了行政政策层面的刺激之外，金融政策也逐渐宽松，信贷宽松，银行利率下调，根据融360大数据研究院发布的《2020年3月中国房贷市场报告》显示，2020年3月，全国首套房贷款平均利率则为5.48%，环比下降4BP，已经是连续4个月下降，这个月，有近30城下调房贷利率水平，同时，在首付比例方面，不少城市、银行，都纷纷下降首付比例，近期传言，上海首现3成首付银行。
总体上来看，虽然国家层面一直在强调“房住不炒”而且近期表态也比较频繁，但是，实际上，楼市政策面的宽松，已成事实，只不过，调控的底线没有破，而且也不会破。
从恢复经济的角度来看，可能在2020年甚至之后的一段时间内，这种宽松的局面都将保持，只要不过分，国家都不会太大干预。
二、从“土拍凉凉”到“土市回暖”
2019年，在三四线市场景气回落，房价增速放缓的情况下，土地市场成交规模也停止了上升趋势，全年土地购置面积2.58亿平方米，同比下降11%，再度进入下行通道。
2019年的最后四个月，土地溢价率均低于10%，重新回到了历史低点。土地流拍现象也在下半年明显加剧，下半年来的流拍率基本都在12%以上。
一系列的数据表明，土地市场越来越冷。
然而，进入2020年，疫情让房地产市场进入“冰封”状态，不过，随之而来的各类刺激政策，也让楼市显现了另一番景象，很多人在“危”中看到了“机”，土地市场不仅没有凉，反而逐渐回暖。
不少地方，土地拍卖火爆，溢价率都相当高，3月19日，成都新都区一宗商住用地以大约6亿元总价成功出让，楼面价为11800元/平方米，溢价率达到124.76%，刷新新都区土地成交楼面价纪录。3月25日正荣以11.5亿元竞得南昌高新区限价居住地，溢价率59.97%；3月27日新鸿隆祥17.31亿元竞得金华义乌高新区1宗商住用地，溢价率27.19%。
据克而瑞统计，2月份一线城市土地平均溢价率为10.8%，较1月大幅上涨。
土地溢价率提高，使得楼面地价不断上升，3月26日上海易居房地产研究院发布的最新一期《中国百城居住用地价格报告》显示，1-2月份，全国100个城市居住用地价格为5863元/平方米，同比上涨20.4%。而一线城市成交平均楼板价为20931元/平方米，较1月上涨了35%。
所谓春江水暖鸭先知，土地市场的回暖，对楼市意味着什么，相信不用多说。
三、从“金融调控”到“金融宽松”
2019年的房地产金融市场，可以用总体趋紧来形容，因此，我们总结为“金融调控”，一直以来，在房地产调控政策中，金融是一个非常重要的手段，在2019年，我们可以看到几个比较明显的特征。
一是房地产信贷趋紧，国家多次对资金违规进入楼市集中整治，查处了一批典型案件，这使得房企融资变得非常困难；另一方面，对于消费信贷、信用卡等个人消费贷款的资金进入楼市加强了监管。
二是住房贷款政策的趋紧，各地纷纷上调首付比例，提高贷款门槛，有些地方二手房首付比例竟然高达八成，配合金融的各类限购和限贷政策也越来越严格。
三是房贷利率先降后升，在去年年初的时候，房贷利率曾有一段时间的下行，但是，从5月份以后，就持续上升，不少地方房贷利率上浮高达40%-50%。
总结一下，就是老百姓要买房，不仅贷款难，而且贷款成本也高。
进入2020年，这一切都在悄然变化，首先，金融宽松，央行多次通过降准、定向降准的方式，释放流动性，从目前的情况来看，各大银行的流动性都处于合理宽松的水平；其次，房贷利率下行，从前文的分析中，我们也已经看到，房贷利率已经连续多个月下降，这使得人们购房成本降低；再次，首付比例下降，很多地方为了鼓励大家买房，主动降低首付比例。
金融宽松和政策的变化，给购房者带来的直接利好，就是购房成本下降。能刺激不少购房需求。
四、刚需购房窗口期来了吗？
从上面的分析中，大家是不是有一个感觉，就是所有的政策、市场等都在导向一个结果，那就是鼓励你买房。
我们要反过来思考，什么样的情况下要鼓励你买房呢？过去，我们也曾表达过一个观点，去年一线城市调控依旧严厉、三四线放松，很多三四线城市很火，人们认为，应该到三四线买房，实际上，只有火爆的地方才需要降火，而真正加油的都是那些即将趋冷的地方。
因此，我们也能看到，为什么一些城市人们买房，是越调控越抢。
那么，从现阶段的情况来看，人们认为楼市火起来了，而且在此前多年的调控之下，楼市到了一个地点，是刚需买房的窗口期。但是，我们要看清楚一点，那就是，各行各业都受到影响，房地产行业为何恢复得这么快？是真的恢复，还是只是表象？
当下的繁荣，是短暂的虚假繁荣，要确认楼市是否真的进入小阳春，还需要时间确认，而放弃的困境，也没那么快就过去，在各地的政策中，对于企业的负担采取了延期、缓交的方式，但不是减免，到目前为止，没有哪一家房企的负债率有所下降，还款压力有所减轻，尤其是高额的贷款成本，可能成为拖垮房企的最后一根稻草。
可以预见，在2020年，会有更多的房企挺不过去。
一个行业内，企业日子不好过，行业能有多繁荣？你信吗？
鉴于此，对于刚需来说，买房的窗口期，并不那么准确，但是，如果有房企降价幅度较大，我们通常意义上的是指新房超过30%，二手房超过30%，基本就可以出手，但同时，还是需要看区域，看位置，看房型，看服务（物业）。
买房是大事，不要盲目跟风，遵从内心的需求和个人的能力，才是最主要的。