在过去二十年，中国的楼市与城市化同步发展，房价不断攀升，老百姓对房地产的关注，超出了任何时候，超出了任何投资品种。

疫情之下，房地产行业与其他产业一样，受到了严重的影响，而更为重要的是，在很大程度上，突如其来的疫情，在改变着人们对未来的信心，尤其是楼市的信心，那么，未来的楼市会如何走？疫情之后，楼市会向哪个方向？

一

在房地产行业，大家都知道，判断楼市的走势，有一句名言：

短期看金融，中期看土地，长期看人口。

当前，受到疫情的影响，为了复工复产，恢复经济，金融政策处于相对宽松的状态，这种宽松，也使得不少地方的楼市快速回暖，排队抢房开始出现了；从土地来看，国家对土地的政策，也一直在改革，前不久将一部分土地决策权限下放到地方，而随着楼市调控的深入，土地供给肯定会有序展开，尤其是在增加保证性住房方面，土地供给会有所增加。

从这一点来看，我们可以清楚的知道，从中短期来看，楼市会暖下去，因为，金融政策的刺激，经济发展要稳定，GDP要恢复增长，各方面的因素，以及各方面共同的诉求，都意味着，房价不会跌，楼市不会冷。

二

从前几年的历史来看，人口的流向与房价的上涨，是保持正相关的。

在这一轮楼市的暴涨中，我们很清楚的发现，房价的上涨与人口的流向，基本保持一致，城市人口流入快、人口增速大，房价上涨得就快，几个比较典型的城市如杭州、西安、成都、深圳，都是这样。

杭州是“独角兽城市”的典型。杭州因近年来高新技术产业与互联网产业的飞速发展和行业集聚，对年轻人口的吸引力十分强大。从上面的图中，大家也能看出来，杭州这些年的房价上涨也很厉害，而且，疫情还没过完，杭州的楼市就疫情开始回暖。

人才的大量涌入不仅推动城市本身的综合发展，也推动杭州的房价水平。杭州房价在2010至2015年间波动持平的过程后，2017年环比增速已达26.86%，随后，一直处于上升的通道。

深圳作为老牌“北上广深”中最为年轻的一员，已经进入了一线城市的成熟阶段，其房价水平紧跟北京上海之后，17年达到55000元/平米大关。15年1月，深圳进一步大幅放宽人才落户条件，扩大户籍人口规模，使得深圳常住人口在2015年后开始迅速增长，15至17年，年均环比增幅均在4.5%以上。

当然，还有在这一波抢人大战中，最为凶猛的西安，房价可是连续取得了两位数的增长，并且在某个时间段，涨幅已经达到全球第一了。即便在严厉的调控之下，西安的房价依然不减增长势头，楼市依旧火爆。

三

回头看过去几十年的人口流向，基本可以确定为由农村到城市的流动，然而，随着城镇化到了一定的阶段，中国的程思华也进入全新的阶段，城市发展也进入一个变局时代。

根据保利发展控股战略研究院、保利投顾研究院联合发布的《保利2019-2020年房地产行业白皮书》（以下简称”白皮书“）显示，2000年以来，中国“乡-城”（人口从农村迁移至城镇）的流动人口占比呈现“先增后减”趋势，在2010年到达高峰，占全国流动人口63%，随后年均减少2.9%。这也表明，从农村向城市流动的人口在减少，增速在下降。

但是，与此同时，“城-城”（人口从城镇迁移至城镇）流动持续增加，2010年后占比年均增加3.3%，2015年达38%。这主要是由于高铁的发展，城市人口的增加，人们从小城市向大城市流动的需求在增加。

中国的城市化（已经不是过去意义上的”城镇化“)，已经开始在城市之间展开，也就是城市与城市之间进行人口与资源争夺，因此，我们可以看出来，现在各个城市抢人大战都很积极。

另一方面，人口流动的特点也在发生变化，人口迁徙遵循着“青壮年独立迁徙-夫妻迁徙-儿童迁徙-老人迁徙”的国际规律，中国正进入家庭式迁徙阶段。据卫健委统计，近90%已婚新生代流动人口是夫妻一起外出，与配偶子女流动的约占60%，越来越多家庭携带老人流动。

家庭式迁徙，将带动城市的消费、投资、生产。当迁徙二代在城市接受教育后，劳动力又将反哺城市。

四

白皮书显示，我国的人口迁移，过去主要为跨省远赴沿海核心城市。目前则呈现“跨省远赴东部与省内就近集聚并存”、“东部沿海与中西部明星引力同在”、“单核虹吸力与都市圈外溢力均有”的多维极化格局。

这意味着，人口流入的城市，由过去的北上广深，逐步扩散，集聚在胡焕庸线以南的东部沿海城市群和都市圈核心城市，都是人口流向的主要聚集地。

数据显示，全国近八成的跨省流动人口集聚东部沿海。2020年春节后，三大都市圈核心城市51%的迁入人口来自外省。

从城市格局上来看，我国城市群和都市圈的发展战略已经确定，未来，大城市数量将越来越多。与国际相比，中国大城市数量和人口规模明显不足，日本前10大城市人口占全国46%，英国21%，而中国仅为9%。白皮书预计，作为总人口超14亿的大国，未来15年，中国超大城市有望超10个，特大城市有望超15个。

五

疫情之下，楼市按下了暂停键。

但是，随着疫情防控取得阶段性的成效，各行各业复工复产，售楼部又重新开门。

从各地传来的消息看，土地市场回暖，售楼部又开始热闹起来，深圳多个楼盘推出高价房都被秒光，杭州、南京、合肥等地的楼市也相继暖起来了。

一系列的市场景象，让我们看到了，一个快速走出疫情阴霾、迅速回春的楼市。

而从未来的趋势来看，我们可以看出来：

1、人口由中小城市向大型、中心型城市流入，未来一线城市和强二线城市，将是人口密集和楼市的热点区域；

2、随着人口流动的转变，城市分化也将更加明显，一线城市、城市群和都市圈的核心城市，以及未来有潜力成为特大型城市和大型城市的地方，必将迎来更好的发展，房价也会进一步上涨，而那些人口流出的中小型城市，因为人口流出、资源枯竭、产业匮乏，房价必将没有支撑。

3、另外，要注意的一点是，因为疫情让人们对居住的重新审视，必将使得人们对居住环境提出新的要求，因此，对于同一城市，也将出现分化，老破小、物业管理混乱、绿化率低、环境差的小区，房子将逐渐难卖，价格必然难以上涨，而那些高端、大盘、环境优、管理好的小区，将越来越值钱，这就是局部分化，需要引起购房者的注意。