一个是4月15日，央行操作1000亿元的MLF，中标利率下调20个基点至2.95%，这是2017年至今3年来首次跌破3%。

 

另外一个是前段时间青岛通过促进消费活动的方式拐弯抹角地进行楼市上的调控放松，结果又被收回了。

 

央行在今年就进行过好几次的降息，不过形式不同，比如说通过逆回购、LPR、MLF等等方式。

 

这一次央行降息20个基点基本上是属于预期的，最近一次大幅度的降息是在2020年3月30日，央行操作500亿元的7天逆回购操作，降息了20个基点。

 

当时我曾经给大家解读过，我的判断是预计会引导MLF利率的下调，并且进一步引导LPR利率的下调。

 

现在MLF利率果真下调了，还有几天就更新最新的LPR利率了，没猜错的话到时候5年期LPR利率也是会下调的。

 

因为个人贷款买房的利率已经和（5年期）LPR利率挂钩了，房贷利率是在LPR基础基础利率的基础上加上加点数形成，所以到时候也会带动房贷利率的减少。

 

从市场规律上来讲，房贷利率的下调是会增强人们的购房欲望，增加市场的购房行为的。

 

这是不是意味着又有一轮房价上涨要到来了？我的判断是不会！

 

因为整体调控没放松，家庭购买力也没跟上。

 

4月10日青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”网站发布的“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则：

 

青岛鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后。

 

这也就是说2018年的5年限售规则要被打破了，很明显是楼市上的调控放松不过到4月14日，这一个活动规则就被撤回了。

 

下面是“青岛网上房地产”网站发布的最新规则，里面强调了房住不炒，调控放松政策也被收回，继续延续青岛的5年限售政策。

 

 

实际上在青岛原来的活动规则中，青岛也没打算一直放松，只是搞一个百日活动，百日之后还是要恢复正常。不过即使这样，还是零容忍。

 

为什么？因为国家不想楼市上充斥着楼市调控放松的预期，也是符合原来的“稳预期”的目标。

 

实际上楼市调控放松之后又被撤回的事件在今年已经发生过多次了，比如：广州3月份取消公寓限购，结果第二天政策就被取消了。

 

整体算下来前前后后包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、青岛等城市都闯关“楼市调控放松”失败！

 

这说明，现在国家对于楼市的调控态度和2015年相比确实非常不一样，在2015年不仅仅不限制房产买卖，还通过降低首付等鼓励人们买二套房。

 

现在，在疫情带来的负面影响大背景下，国家希望的是购房者实实在在的为了刚性需求入市，而不是资金炒房。

 

所以未来短时间内，国家是不会大肆放松调控刺激“夜壶”的。

 

原因有2个：

 

第一：刺激“夜壶”导致资金炒房拉动房价，虽然从表面上能够快速提高经济数据，但是也容易进一步膨胀资产证券化。

 

在2019年上半年，国内的信贷资产支持证券中个人住房抵押资产证券化就占据的大部分，占比55%。

2019上半年信贷资产证券化基础资产分类发行占比

来源：彭博

 

资产证券化的不合理膨胀就好像是在吹肥皂泡泡，这是危险的。因为2008年的次贷危机中，资产证券化是酝酿危机的温床。因此，尽管经济迫切需要增长，但还是不能动不动就依靠楼市。

 

第二：中国的家庭购买力已经大不如从前。截至2019年底，中国的家庭债务占国内GDP比就已经达到了55.8%。

 

另外下面是最近10年中国总储蓄率走势：

 

 

中国的总储蓄率也从2010年开始一直在下滑，特别是在2014-2016年之间，总储蓄率下降得特别厉害。

 

那时候正是上一轮楼市火爆，市场调控又极为宽松的时期。

 

所以说，上一轮的楼市火热行情已经消化了不少购买力。

 

如果现在再走老路，提夜壶，很多一般家庭都已经玩不起了，剩下那就是少数高资产者的资本游戏了。

 

也就是说又回到炒房的时代，明显最终会是害多于利。

 

最后暴哥总结一下：

 

第一：国家对楼市的调控方向主要是依旧关紧炒房闸门，引导刚需购房者入市。

 

第二：在疫情大背景下，国际贸易受阻，国内的经济也必然要救。货币宽松是不可缺少的手段之一，接下来央行还会延续货币宽松刺激国内消费。

 

第三：如今并不适合炒房，如果是同时带有刚性需求和投资性质的买房，要尽可能往城市群，中心城市，省会城市、一二线城市范围内买，并且要做好长期投资的准备。