银行贷款及信托融资是房地产公司生存之本，融资宽松，则房企如鱼得水。反之，融资收紧，则捏住了房企的命门。对于房地产公司来说，前期楼市管控政策如限购、限售、限价，其实对房企产生的影响真不大，特别是限售、限价措施反而对房企是一种保护。因为限售降低了二手房的流动性，限价促进了买房氛围的提升。

同样的落实房住不炒，各阶段措施大不同。

央行、住建部用“大铁锤”敲打楼市

8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会。会后通报说“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。即前期传出的“三道红线”，具体“三道红线”为：

红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70％；

红线二，净负债率大于100％；

红线三，现金短债比小于1倍

 

与过往楼市管控比较，这一次楼市管控新措施招招见肉，因为，用上了信贷量化管控这个“大铁锤”。把房企融资划出“三道红线”进行透明化管理，以“三道红线”为基础把房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档进行有息负债规模的控制。

各大房企在中期业绩会上表态，将密切关注调控政策的变化，针对性的制定相关预案，合理的经营策略和调整融资方案。

而调整不外乎两种形式：一是房价打折促销（这几天已有大型房企悄悄开始了），迅速回收资金；二是剥离部分业务到非上市公司。

不管怎样，这一次楼市管控的“大铁锤”，让房企倍感压力。彻夜开会思考对策，因为不同的房企上报整改方案截止时间不超过2020年12月31日。

 

房企进入“割肉”时代

截止2019年末，TOP100房企总土储货值总量达到44万亿，较2018年末的40万亿上涨10%。这些土地货值靠银行贷款而囤，要持续开发实现销售也必须通过银行增加贷款额度才行。

想当年，巨富胡雪岩囤积大量生丝，由于融资受限，资金流突然被断奶，财富帝国瞬间土崩瓦解。而这一次融资三道红线管控，虽然没有当年那么夸张。但是，房企囤积的超过44万亿的土地形成的金融风险不言而喻。

用银保监会主席郭树清的话说“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛”。

与其让房地产公司来踩银行，不如提前踩一踩房地产开发商。所以，这一次“三道红线”可能要逼着开发商卖房子了。逼着房企把房子卖掉，把钱收回来。房子卖不掉就会落得被收购的命运。

所以，这一次房地产公司真正会进入短暂的割肉时代。特别是那些高负债的开发商，时间相当紧迫。

39.9元买不了什么，

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别人上过的当，那些买房的坑你不必去踩。点击下图进入查看。

如果房企既有高负债，又面临短债比低于1，在银行强行断奶之后，其结果就如当年的万达大甩卖，其折扣之大，超出想像。

那么这一次踩中三条红线的房企是哪几家呢？

根据2019年年报或2020年半年报，三条红线全中的房企分别是：富力地产、融创中国、绿地控股、中南建设、中国恒大、中梁控股、华夏幸福、新力地产和佳兆业。

降价最紧迫的房企是谁呢？这要从现金短债比的角度观察。富力地产最恼火，居然只有0.24，当然还有已经停摆的泰禾（0.25）。其次为融创、恒大这两个巨无霸，低于0.6。

所以，从九月开始，这些房企要么大幅度降低房价，割肉促销，要么提前OVER。

友情提示，买房人既要看清他们的促销手段，更加预防烂尾的风险。