新年伊始，对中国楼市和房价具有标杆效应的热门一线城市，进行动态观察。

2021年的春节，对于中国四大一线城市的房地产和楼市来说，其实是在密集调控和强力的政策威压之下迎来了，仅新年元旦到农历春节这短短的一个多月40来天的时间里面，在全国以北广上深为首的热门城市，关联楼市的调控，以正式书面公文形式颁布的，已经超过60次。

密集调控的背后，是热门城市的楼市“火热”：“打新热”，“万人摇号”，“二手房跳价”，“天价装修包”，“茶水费”等等场面轮番登场。

在此背景下，诸多城市密集发布新调控政策，从加码限购、限售，到严打资金来源……各种调控手段正在对楼市乱象进行精准打击。

2021年春节假期已经正式结束，虽然一些城市楼市春节相比往年同期表现出“淡季不淡”的城市，但事实上，身处楼市一线的行业内部的观点达到了空前的一致：年前密集调控，其实已经对整个楼市和房价造成了实际效果，并对年后的调控方向和政策态度，保持谨慎的态度。

春节刚刚过去，中国的楼市调控丝毫没有放松的意思，从政策调控，到金融收紧，再到市场监管，“三大杀招”步步为营，直击要害！

这篇文章，就从2021年后具有代表性的几个楼市动态入手，结合真实楼市的一些明显变化，对下一阶段中国楼市和房价的趋势和方向，进行专业有深度的研判分析。

 

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一、深圳年后调控继续“打补丁”！调控实锤前所未有！

 

首先说的是对全国房价和楼市有绝对标杆示范意义的深圳，市场经济环境下中国房地产行业的“试验田”和“示范区”，在年后开工，就带来了至少两条最新的动态：

第一个：

是关于针对深圳2月8日（年前3天），当地住建部公布的“3595个小区二手房参考价”文件，银行方面在开年之际，给出的配合态度：

注意这三家银行：建设银行，交通银行，北京银行。

建设和交通就不用说了，国有五大行，剩下的北京银行虽然是一个典型的地方股份制商业银行，但是北京两个字不用解释了吧？这种表态，颇为耐人寻味。

虽然有一些媒体提供了不同的说法，或是有所解释，但是明眼人都看得出来，是利益关联的群体，在舆论环境中的试探和一种表态，这个不用展开，如果你在北广上深，一定秒懂。

实事求是地说，笔者也针对这个消息进行了行业内的调研，据银行业内的说法，是目前尚未按照2.8参考价真正对外执行，但是各项审批和业务办理已经明显出现了流程控制的现象，现在可以确定的，是2月8日以前达成买卖关系的，依然按照原本的评估价格进行放款和相关流程，而2月8日以后的，基本都卡在了审核环节。

这个很现实，地方银行也在等总行的明确通知和细则说明，以及确定最后的执行时间，深圳银行业内普遍预计3月份左右细则就会确定。（注意：2021年全国最重要的“两会”，也在3月4日召开。）

市场分析：

如果最终确定深圳各大银行都按照官方给出的参考价进行金融贷款业务，对于深圳当下的楼市来说，无异于迎头就是一盆冷水，整个市场的交易难度和价格博弈会进一步白热化。

房价行情如果不降，买房首付比例大幅提高；

但是如果按照参考价，只相当于当前深圳市场价的7成不等，部分甚至更低，那对于卖方来说，在千万级别的总房价背景之下，按照参考价成交，就意味着动辄几百万起步的真实损失。

 

第二个：

深圳节后调控丝毫没有放松，而是持续补丁完善：

2月19日，深圳市场传出已确认购房新政：“夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房（3年内再婚或复婚的，也适用本规定）。

虽然这个调控条款并不显眼，但是在相当程度上是一种态度，那就是对政策漏洞的查缺补漏。

不要小看深圳楼市参与者的精明狡猾，在这场政策和市场的博弈中，深圳在年后的反应和态度，很能说明一些问题。

二、广州，北京：房抵经营贷排查，管控市场舆论和中间商

 

其实北京在春节前就已经开始着手关于房贷的监管：

北京年前有针对性地对房地产市场出现的苗头异动采取举措的消息。北京发力的方向主要在两个方面，

一是约谈中介、自媒体大V，打击炒作渲染，引导合理预期；

另一方面就是打击经营贷等违规进入楼市，遏制投机炒房。

2月9日，各部门实地听取了各银行贷款管理制度、批贷流程、放款流向等情况汇报，定向抽取了部分存量房买卖合同、中介服务合同及补充协议、经营贷贷款协议、交易双方信息、借款人资料等。相关部门表示，由于使用经营贷购房的大部分是全款，因此核查中，全款购房将是重点，购房人或是直系亲属近期申请过经营贷的将成为重点核查对象。

 

而开年短短几天，广州市以及很多热门城市，马不停蹄，丝毫没有衔接过渡的，就开展了排查房抵经营贷违规流入楼市的情况：

特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。而在去年4月及以后，深圳等地也已排查房抵经营贷违规流入楼市的情况。

同时，深圳在春节前发文建立国内首个二手住房成交参考价格机制后，多位业内人士表示，四大行等在深圳仍未决定是否采用以政府参考价作为评估标准批贷，有业内人士表示新政下按揭贷款申请尚未提交。

2月18日，北京房地产业协会在其公众号发文，经营贷资金违规进入楼市，通常采用的是先全款购房，然后以房子为抵押来套取贷款。因此，核查对象主要是在购房日期前后，出现过申请使用经营贷行为的购房人和其直系亲属。其他比如消费贷等资金违规进入楼市，也在核查范围内。

春节假期前，北京银保监局、央行营管部联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。

套用经营贷进行买房有什么问题？

一是套用了国家因为疫情冲击，原本用于实体经济经营发展和渡过难关的低息贷款，没有做到精准滴灌，并且违反了贷款合同里面约定的用途，俗称信贷滥用，堪比非法挪用。

二是给地方房价和楼市过渡加上了杠杆，对房价起到了哄抬的作用，制造，并持续酝酿金融风险，并且对正常的市场秩序产生扰乱效果。

最后，是因为套贷手段，事实上造成了买卖市场的不公平购买力竞争，激化了市场矛盾。

关键的是，在这场套贷游戏里面，很多利益关联的自媒体，大V，还有中介参与其中，起到了推波助澜，甚至是为虎作伥的作用，硬生生的催生了一大批以“套贷上车，差价套利”的市场投机群体，在深圳以及全国楼市中，起到了非常负面的带动效应。

 

市场分析：

“贷款监控”不仅仅是针对市场参与者的管控，更重要的是对银行这样的金融机构的一种现实敲打和警告。

可以预见的是，和金融相生相伴的房地产，必然存在一些灰色，甚至是黑色的利益关联，在对套贷行为的严查之下，银行是国有属性，受到国家监管，如果真的法网收紧，内部清查其实没有什么难度，对于投机炒作，套贷牟利的炒房群体来说基本上没有误会的说法。

对于经济管制的结果非常简单，要么违规使用贷款，金融机构有权要求提前结清贷款，如果无法结清，那么直接进入清算抵押的流程，这对于以炒作为目的的群体来说，无疑是最有效，最直接的灭顶之灾。

三、金融层面的收紧：

 

其实在笔者前段时间的一篇原创文章 从中国的银行本质进行思考：这次房贷紧急刹车，释放的信号不简单 中，已经对当前金融系统在国家意志之下对楼市的态度和信号做了深度的分析。

有兴趣的朋友可以看看，直接点击蓝色字体就可以跳转阅读了。

两个结论：

1、任何城市的房价上涨，都是金融起到了至关重要的支撑。

2、楼市的流动性，就是和金融系统的杠杆力度成正比的。

按理说，每年开年的1-2月份，是银行业务放款最为集中的时间段，不论是额度还是效率，都是最多最高的，年初房贷，年尾收息结算嘛，金融业不要想的太复杂，利息就是利润，放的越早，利息越多嘛。

但是2021年春节以后，根据笔者在珠三角的实地调研和多个城市同行朋友集中反馈的信息来看，2021年的各个城市和地区的房贷额度，不容乐观。

如果说调控，监管是行政管控，还能有想象力，那么金融层面的收紧，就毫无疑问地成为了决定2021年中国楼市趋势和方向，最大的“达摩克利斯之剑”了！

从一线城市来看，金融支持是什么情况？

如果有银行关联或者内部从业人员关系的朋友应该能很快地了解到这么一个信息：

2021年各地银行的房地产关联的贷款额度，受到2020年最后一天的“两道红线”监管，事实上已经高度收紧，即使进入2021年还有额度，无论从审批，还是放款，效率相比2020年，都出现了明显的放缓，甚至在一些热门城市都已经事实上陷入了停滞状态。

2021年的楼市信贷，很大可能会重现2013年，2018年那样的：利率上升，成本上升，额度受限，放贷困难，放款周期拉长，审核严格度提升……

甚至各种捆绑房贷的保险，金融产品，又将“重出江湖”……

相比于以前，2021年的房贷收紧，是完全不一样的，以前可能会有各地金融业务需求的关联，甚至是一些个人的利益关联，但是这一次，是在国家意志，在黑纸白字的明文规定下，有标准，有指标，有时间，有条件的实施。

所以，还没过年，广州房贷就涨了一波。

数据显示，广州首套房贷利率平均水平环比上涨11BP，二套房贷利率平均水平环比上涨4BP。其中四大行首套房贷利率水平悉数调至5.2%，二套房贷利率为5.4%，上涨幅度在15-30BP不等，部分股份行也随之上调，也有几家股份行虽然价格暂时未变，但额度紧缺。

除广州外，北上深三地的房贷利率未发生变化，但也出现了调控收紧的现象。

在利率上，除广州外，广东多个地区也纷纷调涨房贷利率。

东莞、佛山地区房贷利率几乎全线上涨，单家银行首套房贷的上调幅度在10-35个BP不等，仅有极个别银行维持之前水平。东莞地区涨幅最大，首套房贷款利率从之前的5.05-5.25%，涨至5.35%-5.45%，二套则由5.35%-5.45%涨至5.65%；佛山地区首套房利率平均水平上涨20BP，单家银行的涨幅普遍在10-20BP，之前首套房利率在5%以下的几家银行，也上调到5.25-5.45%的水平；珠海、惠州等地房贷水平也有所上涨。

另外，南宁地区首套房贷环比上涨18BP，利率平均水平重回“6%”以上，最高为6.3%，宁波、郑州、大连的涨幅也在5BP以上。

简单地总结一下：

1：房地产调控的核心是调银行，管金融，从过去历史经验看，管住了银行的放贷冲动，也就能管住房价，控制市场热情和冲动。

2：这一轮房地产市场火爆各地都是从投资、改善需求开始，而非刚需先热，核心原因是按揭贷款政策严格，按揭利率高，而企业经营贷利率低，这有利于投资客和改善购房者，所以各地楼市率先火热的是学区房与改善高端物业。

3：深圳、上海、杭州等城市的核心是经营贷政策，管住了经营贷市场才会退烧。

相较于以前银行利率和额度“黑箱化”操作，是一种典型非标准的窗口指导。

这一次，可是明文规定的数字和标准。

这次的调整和未来松动变化的难度，可见一斑。

四、对于2021年楼市和房价的趋势预判：

 

1、首先是首都北京，在政策核心和严格的管控之下，绝对说得上是未启动已结束，给全国各地起到了信号很强的带头示范作用，事实上，这一轮首先于疫情后开始于深圳的房价上涨，经历了由南至北，自下而上的过程，到北京也就正式告一段落了。

北京的市场和房价，不仅仅是动态，更是一种表态，还是一种趋势。

所以，后续要看中国房价和楼市的趋势，不看深圳，看北京。

2、一切的当下“楼市杀招”目的很明确，就是要让市场明白中国的房地产，未来到底该怎么看？

从最近一段时间，国家对房地产市场特别是房地产金融市场的调控角度来看，房地产全面从严的基调并没有改变，国家对于防范金融风险的要求在不断提高，所以想通过高杠杆来买房的话，从目前来看变得越来越困难了，房地产市场的金融风险的控制也在逐渐下降，所以从长期的角度来说，当前房地产市场实际上正在进入一个资金相对比较紧张的环境之中。

3、深圳是目前楼市调控力度最大的城市，各种调控结合楼市动态，只有想不到，没有遇不到的，比如年前278月社保才有资格买房，比如新开楼盘只能“七选一”资格。

而首当其冲的调控，莫过于当地住建部门具有公信力的“官方参考价”的杀伤力，接下来就要看银行配合落地的力度和情况。

这有两种情况：要么银行和政策同声共气，严格执行，那么深圳高温楼市和房价躁动必然跳过夏天热浪，直接进入冬季寒冰。

要么银行放松，虽然是小概率甚至基本不可能，那么以“深圳速度”著称的楼市，必然迎来新一轮的躁动。

4、上海和广州的楼市目前属于调控治下，虽然没有深圳严格，所以目前温和上涨的行情还能继续保持一段时间，但是市场欲望和供需挤压如果一旦越界，出现异动，大搞率会招致更加严格的调控和金融管制，特别是在3月份以前。

5、北京楼市回暖是必然，不是经济环境也是不是货币因素，而是横盘三年，供需挤压的必然性，再叠加下半年的入学需求，主要上涨的波段还是集中在3月份以后，8月份以前，而且必然是在政策和高层允许的范围内进行，没有跳涨和高增长的预期空间。

6、新一线的城市，杭州，南京，西安等热门城市，热度还将持续，特别是南京年后的楼市手段，有空专题撰写一下，杭州万人摇，西安持续上涨，这是地方经济在疫情后的必然财政需求现象，但也要看程度，如果过热过快，恐怕3月份以后政策风向会发生转变。

7、一线强控，利好新一线和高首位度省会，轮动效应依然会有，轮流吃饭是2021年的主基调，但是这种效应无法沉降到更低层级的城市，北方大部分地区和3-4线及以下的城市，2021年的楼市和房价行情，不容乐观。

8、“环一线”城市，特别是高度依赖一线溢出效应和带动作用的城市，2021年可能会成为价值坍塌的重灾区。

 

2021年的楼市和房价趋势，有一个最重要的关键节点，那就是2021年关联全国经济和发展最关键，重量级最高的“两会”，将于2021年3月5日左右正式召开。

这才是决定2021年中国楼市和房价最大的重量级关键因素。

让我们拭目以待。

但是值得肯定的是：2020年的热点城市，该涨的也涨到位了，接下来，房价和楼市，会有更多值得期待的变化和趋势。

2021年的楼市和房价，并不悲观，毕竟，房子对于绝大多数的老百姓来说，还是门槛最低，可达性最强，实现难度最低，也最生存发展必需的重要选择不是？

 

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！