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房抵经营贷业务其实很早就有，但前几年由于期限短（1年、3年、5年、10年、20年不等），利率高（多在5%-6%甚至更高），所以并没有多受关注。

直到2020年的疫情影响，为了帮助实体经济尽快恢复，经营贷政策越来越宽松：

之前银行不认新证，现在刚过户的房产就可以抵押；

之前抵押率40%-60%，现在提高到70%左右；

之前利率高，现在很多银行将利率下调至3.85%，甚至有的能拿到3.65%；

之前新成立公司不能贷，现在刚刚注册就能操作。

房地产市场见风就长，绝对不可能放过任何一个可以起飞的机会！经营贷能让楼市飞起来，在于给了它两个翅膀：降低首付，降低利率。

首先是降低首付。之前某微博大V曾公开一套成熟流畅的“三成首付”操作模式：

1、先制造假流水好开个大额信用卡，然后套现，再发动亲朋好友借钱，争取凑齐3成首付；

2、从小额贷款公司垫资贷出剩下7成，全款拿下房源；

3、注册公司，申请抵押贷，用申请下来的70%的房款还掉小额贷款公司的借款。

完美实现3成首付购房。

其次是降低利率。经营贷利率多在3.8%左右，而房贷利率一般在5.8%左右。

假如贷款300万，申请经营贷，按现在经营贷较长年限20年算的话，本息共计约428.8万；

申请房贷，也按20年期限计算，本息共计约507.6万。

足足能省近80万大洋！谁不心动？

1、对于买了房正在还贷的人来说，置换一下利率，可以减轻不小压力；

2、对于想置换买二套苦于高首付的人来说，可以降低首付，轻松上车；

3、对于炒房者来说，同样能降低成本，增加了炒房机会和空间。

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要实现用经营贷买房并不是件容易的事：

1、这是件从头到尾都在造假的事，开假公司、做假流水、做假账等，流程繁琐；

2、造假不难，难在以假乱真，各种手续还要经得起审核和检查；

3、最关键得有有意无意放水的把关人。

普通人对开公司一无所知，开假公司更是有心无力，这时候，无所不能的中介机构开始活跃。

首先他们会为你趟平所有的路，提供壳公司、包装公司流水、申请贷款、找小额贷款公司、做假流水等，你只要会签字就行。

当然这些服务不是免费的，一般中介会按贷款金额从中收取一笔不菲的服务费，还有工商局过户的钱，别人养了两三年企业的钱等，也需要购房者自己买单。

整体费用也不低，几万到数十万不等，不过对比省下来的几百万房款和利息，太多人愿意掏这几万块钱了。

其次他们也有相熟的银行个贷业务员，可以放宽审核，加快放款。

银行为什么要帮助中介，帮助购房者违规？是银行也在其中渔利？

那倒也未必，因为把经营贷转到房贷上，对银行本身也是一件好事：

1、贷款给客户买房，要比给企业经营风险低得多；

2、房贷是银行质量最好的资产之一，而小微企业贷款不良率本身就高；

3、对于有小微企业贷款任务的银行来说，这样有助于早点完成任务，去维护大客户关系。

“从2020年至今，我们公司50%以上甚至60%申请经营贷的客户，都是用来买房的。”

“去年我个人经手的经营贷，差不多有一半也是为了卖房”

银行业务员更加了解经营贷的本身用途，了解客户申请经营贷的真实用途，也了解这样的操作是违规的。

但他们依然会为客户大开绿灯，有时候用于购房的经营贷反倒会更容易批复。

所以，若说炒房者有罪，个别金融机构也难辞其咎。

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同时违背“房住不炒”和经营贷两条政策初衷，这种暗箱操作当然要严打。

从去年违规操作开始显露的时候，楼市过热的城市监管机构就开始出通知，要求银行自查了，但是很明显力度根本不够。

直到进入2021年，以北京、广州两个城市为代表，经营贷调控真正进入实操阶段：

1月底，北京上海同时发声，对2020年下半年以来发放的消费类贷款、经营性贷款和个人住房贷款进行全面自查。

很快就有部分银行开始提高经营贷门槛，上调贷款利率、加强审核力度等。

这样做固然提升了经营贷的申请难度，一定程度上阻止了经营贷流入楼市的情况，但是同样也给真正的中小企业主增加困难，那当初放宽经营贷的行为就没有任何意义。

解决问题要对症下药，人们利用经营贷去买房，最重要是看中经营贷与房贷之间的利差，既然不能提高经营贷利率，那就只能降低房贷利率。

有人会问，经营贷被用来炒房的主要原因就是利率低，那降低房贷利率不是一样的么。

那我问你，有多少人是因为房贷下降就买房，签合同之前听说利率上涨就不买了？前两年利率上浮15%、20%，购房者也就感叹一声月供压力又大了，合同该签还是签。

就我国目前的利率水平，上调或者打折对于购房需求来说，几乎没有影响！

真正影响潜在购房客户的，只有对未来的预期和手头上的资金这两项因素。

利率浮动说到底，每个月增加或减少百八十块钱的支出，从消费心理学角度来说，几乎不会影响购房者的决策。

所以，降低房贷利率，减小与经营贷利率之间的利差，目前来看，是有效阻止经营贷违规进入楼市的办法。

而且这样还能照顾到刚需购房者，月供少了，压力小了，其他消费能提升上去，还能间接刺激经济增长。

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提高经营贷利率和申请门槛，真正伤害到的是本应该受益的中小企业主，对已经“上了贼船”的购房者来说，这次经营贷调控最致命的结果是抽贷。

银行抽贷，就是在还未到协议规定的还款期限间，银行要提前收回贷款。

前几天，一张“因消费贷款违规使用被银行要求三日内结清欠款”的短信截图，在地产群里疯传，引起了不小的震动和恐慌，图片真伪不重要，重要的是已经有很多走经营贷买房的人，陆续接到银行的抽贷通知，一般是三到七天内结清。

怎么查客户是否用经营贷买房了呢？一般分两步：

第一步，全款买房客户中，清查购房者和直系亲属是否存在申请经营贷行为；

第二步，如果有，继续追查经营贷的使用方向，是否流入到空壳公司。

第一步好查，第二步有点难，因为经营贷成功违规流入楼市，往往已经走了很多合同，银行很可能查着查着就没有下文，尽管说的是会追根究底，但是架不住中介中的业务高手，做到滴水不漏。

提供经营场地、假流水都是基本操作，厉害的是他们会提供真实的第三方合作，把款项发放到第三方法人或个人财务名下，还可以开具证明，这就是“专款专用”，这样可以保证即使查到第三方那里也没什么问题。

更有甚者，中介会建议客户在收到贷款后立即提现，切断资金流动痕迹，这样可以很大程度上规避监管。

会有漏网之鱼，但更多的是粗放产业链下，小白被银行催缴还款。

买房前中介一口一个“绝对查不到”，拍着胸脯保证“有熟人”，查出问题后，中介一句“贷款目的不符，你要想办法解决”就溜之大吉，反正他的服务费早就进了腰包。

购房者就要面临短期内偿还数百万贷款，否则就要被银行起诉的命运。

被秋后处决的，永远是购房者。

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就抽贷来说，这次调控结果打的炒房者挺疼，不仅会对资金违规进入房地产行为进行惩戒（不仅是购房者，银行也会受到处罚），还能对跃跃欲试的人起到警示作用。

很多人说本轮房地产调控力度之大、周期之长，前所未有，即使疫情也没能对房地产网开一面，据媒体不完全统计，2021年以来各地出台房地产调控政策已多达60余次。

继2020年的融资三条红线和贷款两条红线后，今年又出了土拍两集中，政策导向明显的不能再明显。

甚至明显到有人认为国家在逐步放弃房地产，卸磨杀驴。

这就像上课不好好学习的学生，看小说被逮到，睡觉被逮到，玩手机被逮到，然后嚷嚷着老师针对他，完全记不起来好好学习才是学生的本分。

这次经营贷调控也是，悲观者又要说政策对楼市围追堵截，但是这个政策本来就不是给楼市准备的，违规使用被惩罚还觉得很冤？之前被打压的伤痕累累，不能构成下次犯错侥幸逃脱的理由。

此次经营贷调控，核心在“违规”，如果严格按照政策使用，抵押房产经营企业，怎么会惹祸上身？

包括之前的调控，融资三道红线，因为开发商负债高，风险大；贷款两道红线，去杠杆；土拍两集中，抑制土拍过热；各种限制性政策，严防炒房见缝插针。

意大利教育学家蒙台梭利说，规则给人自由。

高层对楼市的最高态度一直是房住不炒，目标也是楼市平稳健康发展，所以调控并不是打压，如果感觉到被针对，只能说明你坏了规矩。

楼市只是国民经济的一部分，楼市政策也是国家实施全盘经济政策的一部分，疫情过后我国经济最重要的任务是恢复实体，促进就业，所有动作都在围绕这个中心展开，楼市调控也是。

只有杜绝经营贷违规流入楼市，才能进一步保证经营贷真正用到中小企业主和个体工商户；只有用各种手段保证楼市平稳健康，才能避免更多人投机炒房，脚踏实地搞实体，促经济。

调控楼市不是目的，帮扶实体，促进就业，恢复经济，才是最终目的。

写在最后

很多人冒着被抽贷的风险，也要把申请下来的贷款用来买房，还有一个很悲凉的原因：买房比干企业挣钱。

这是人尽皆知的秘密，要解决这个问题，还需要旷日持久的努力，目前也只有慢慢从标往根里治。

对于刺激实体经济这事儿，除了要给金融支持外，还应该在简化企业手续，降低企业运营负担等方面综合考虑，把降费减税措施真正落到实处，让企业经营跑起来。

企业活了，就业岗位也就多了，老百姓收入增加了，经济恢复发展才会进入正循环。