众所周知，在过去20年时间里，房地产行业始终扮演了至关重要的角色，短期来看，庞大的土地财政弥补了城市经济的短缺，基础建设、医疗建设有了大量资金来源，长期来看，一路高涨的市场预期促使房价上涨，使得本地居民和后续持房者财富增值，甚至消费溢出其他行业。也许正是因为这一股趋势的存在，最初赋予房地产行业的居住属性逐渐被金融属性所代替，甚至不少业界人士表示，房子在成为必需品的同时又成为了投资品。本质上来，为何市场始终处于上涨趋势，仍有大多数人看涨房价？归根结底就是金融杠杆的原因，当家庭财富中房产占比较重时，似乎也没有多少人愿意看到房价下行。

也许你会反驳以上观点，但不得不说一旦成功买房入市，你也会成为当中一员，毕竟没有愿意看见自己房子会贬值。而从数据上来看，房价从最初的不足2000元上涨至如今9980平方米，核算下来，20年涨幅仅才接近4.7倍，但从我国城市群格局来看，从城镇化30%提升至60%，造就了4个一线城市和数十个新一线二线城市，对此毫不客气的说三四线城市仍占据了60%份额。

仅从这赤裸裸的现状来看，我们恐怕需要认清事实，那就是市场两极分化的背后不仅仅是房产资源的倾斜，更多的是消费规模的转移。越来越多的年轻人流向大城市，而随着消费金字塔漏斗的筛选，往往有一部分人既买不起大城市房子，也错过了老家城市黄金市场。

平心而论，结合近些年楼市最新动向来看，我们可以大胆做出一个假设，那就是今年“降价潮”要来了。首先在讨论这个问题时，我们得明白一个道理，那就是影响房价走向的最核心因素有哪些？较为令人信服的无非就是政策、金融、人口这3点。

从政策层面来看，2019年全国调控次数累计突破600余次，即使是一波三折的2020年调控次数也突破了400余次，与此同时据相关部门数据显示，约有408家开发商申请破产。你以为这就是结局，但从进入2021年开始，热门城市陆续出台新政，其中上海彻底杜绝“假离婚”炒房道路、杭州将法拍房加入限购备受关注，从这一系列信号来看，你确定还要继续炒房吗？

至于人口趋势，我只能说每年新出生人口率就是最好的证明，2028年我国人口出现负增长并不是一句玩笑话。最后就只剩下大家最关心的金融，事实上对于这一点，最近高层开始出手整顿楼市，住房贷款业务成为监管的重要对象。2020年相关部门出台“3条红线”，就相当于给开发商流动资金加上门槛。而今年央行明确表示针对金融机构进行分档管理，对住房贷款和个人住房设立明确的上限，这就是给银行资金加上一道锁。其次银保监会针对商业银行互联网贷款业务有了明确“3项定量指标”，说白了给商业银行和合作机构设立门槛。

简单来说，从贷款业务本身、银行、开发商这3个重要环节下，监管部门均有对应的政策，由此可见，这一次的金融杠杆将迎来冲击。当然这一举措的落地，影响最大的无疑就是炒房客，在自身杠杆偏高、现金流急缺的格局下，以租还贷等炒房方式大概率要被推翻。至于到底会发生什么？其实大家可以参考如今的深圳、上海、杭州等地市场，前一段时间吵着抱团涨价的业主消停了，所谓的火热楼盘陷入平静，市场只留下持房者内心的煎熬。房价走平即亏钱，每个人内心最深处都想靠买房赚钱，但真正完全脱身的人又有几个呢？连热门的一二线城市都如此，更不用说其他城市了。

总的来说，在以上新规加持下，这一次房价底线清晰明了，原因很简单，当金融杠杆受到压力时，请问会发生什么事情？对此开发商只能加快资金回笼速度，能做的也只有打折促销、走上以价换量的道路。炒房客在面临资金压力时，也只能舍弃无价值的房子，集中投入有增值空间的房子。反观购房者，恐怕只会选择观望积蓄现金流，将钱拿在手上最多也就面临通货膨胀，可一旦投入房产，恐怕连本金都保不住。如果以上这些景象，发生在一二线城市，房价仍有周旋余地，降幅10%已经算是好事，至于那些三四线城市，我只能说房子能按期交房就是最好的结局。