嗨，大家好，我是老A。

 

最近我吃了个闭门羹，诞生了一点小看法，想和大家碰撞下。

 

事情是这样的，今年3月5日的时候，我专门跑到闵行区浦江镇南面，去看开盘。

 

那个项目大家应该有所耳闻——“建发浦上湾”。

 

传说这个项目“很刚”，是上海第一个新房积分摇号的楼盘，但正因为“很刚”，这个盘卡点入场，不需要5年限购。

 

我当时的想法，是想混进去以看房子的名义，为大家见证下历史。

 

没想到在门口，工作人员笑眯眯的和我说：您只有54分，真没必要看我们项目了。

 

我没想到，离开学校将近10年了，还能感受到来自分数的鄙视。

 

不只是这一个项目，我当天还去了旁边另外两个楼盘（旭辉、新城），都在交资料认筹状态，两边销售的态度都是：您自己随便看看吧。

 

受到鄙视的我，回家反思了一下，并复盘了一遍最近上海的调控，得出一个想法：

 

密集调控下的上海楼市，“新房福利化”和“二手房市场化”的趋势已经不可逆转。

 

1

 

摇号+限价下的上海新房，买到就赚钱；

 

但可惜，买不到。

 

先来看新房，这一波上海调控我数了数，最影响新房市场的是2月6日的积分摇号制和3月3日的控地价、优先购房五年限购。

 

首先是积分摇号制，就像我的亲身经历。

 

说的大白话一点，如果分数低，有些楼盘连看的必要都没有了，因为看了就是白看。

 

这我一点都不怪项目销售怠慢，这真的是赤裸裸的现实，而且这个现实还和楼盘无关。

 

那天我跑到浦江镇南面以后，发现那边交通和配套（虽然有万达）都属于一般般，项目离八号线终点站还要下去4公里。

 

按说这样的楼盘不应该那么抢手，但就是机缘巧合，1.22上海限购从严，再加上积分摇号出台后。

 

一大批人既怕政策进一步收紧，又怕自己积分太低买不到新房，所以集体慌了神，集体试试水，寻找确定性，所以把入围线拉到56.7分。

 

这是一个比较高的起点，根据我们新房业务的同时测算，现在总价低的项目入围线会比较高，总价高的楼盘入围线会相对低。

 

现在看来，大家还都在试，都还在寻找确定性，所以未来一定还会出现这种“冷门高分盘”。

 

熬过这段时间，市场才会沉淀出一个平均的入围分数。

 

以上是摇号，基本就是为无房户和自住客准备的福利。

 

2

 

其次是控地价，这里要给大家解释下，这个政策的苗头是出现在2月20日。

 

当时融创和建发在普陀石泉社区拍下一幅住宅用地，总价64.52亿，楼面价8.4万/平米，溢价率36.15%。

 

事后，有关部门马上约谈了两家开发商，具体说了什么不知道，但大家基本也能猜到。

 

后来3月3日，调控马上就有反应，第二条就是要：深化完善房价低价联动机制。

 

原文这里就不赘述了，给大家打个比方：

 

比如这块土地的起拍价是3万块一平，上面给开发商定死了，这块地最多只能拍到4万一平，然后造出来的新房只能卖5万8一平。

 

这些内容全部在土地拍卖前，就定死了。

 

但问题是，如果这块土地周边的二手房价已经6万了。

 

这种情况下：

 

旧比新贵，一二手房倒挂，官方礼包送到，买到就是赚到。

 

我私下算了一下，结合积分摇号概率来看，这个中奖概率比买彩票高多了。

 

其实，上海的限价是一直都有的，只不过原来是暗牌，开奖了才知道，现在是打明牌，开发商拍地的时候就知道。

 

对于开发商来说，利润是肯定要降低的，但对于购房者来说，“福利分房”时代又回来了。

 

大家同样是拼贡献（限购），拼资历（积分），房子到手后，就是结结实实的福利。

 

比如深圳、杭州都是这种积分摇号+新房限价的政策。

 

当二手房价格没有优势。对于普通人来说，最好的策略就是上车搏一搏新房，实在不行再退而求其次买二手。

 

以上，虽然摇号+限价下的上海新房，买到就是赚到，但政策的出发点其实已经堵住了后门——红盘限售5年。

 

这样一来，人为放出“福利”，再人为拉长交易周期的打法，能很有效的驱离市场中的“投机者”

 

买到就是赚到，但不给你赚快钱的机会，房住不炒，没有任何套利空间。

 

当然了，现在政策刚刚颁布，各种细化条款还没出来，但我们可以共同期待第一个限价盘入市之后的摇号盛况。

 

3

 

二手房市场，爱卖多少卖多少。

 

你情我愿，一切按照市场化来。

 

上面说完了新房，接下来讲讲二手房市场。

 

二手房市场调控，最近比较大的事情就是深圳出台的“官方指导价”。

 

简单来说，就是深圳把全区域内每个小区的房价一一做了调研，然后给出了一个参考价格。

 

比方说A小区是3万，B小区是6万。

 

当然没那么简单，深圳方面还要求各大中介发布房源信息的时候，高于指导价的房子，价格不可以挂出来。

 

比较硬性的规定是各大银行的贷款，也会以指导价格为准。

 

所以，现在深圳二手房中介APP打开是这样的：

这个政策是否合理我们这里就不去评述了，从深圳二手房市场的反应来看，被腰斩的成交量，已经说明了一切。

 

那么问题来了，上海会不会跟进？先说答案：几乎没可能。

 

为什么？首先，“官方指导价”这种政策属于大动干戈，费时费力不说，市场的冲击太大。

 

如非必要，不必用这种杀手锏。

 

据统计，2021年2月，上海二手住宅共成交约1.9万套，环比下跌57.06%。

 

从以上数据来看，经过40多天的密集调控之后，上海楼市热度已经明显下降了。

 

这说明，上海的调控已经收到明显成效，短期内不用担心调控加码了。

 

4

 

总的来说，目前的上海楼市还处在“政策消化期”，不管是新房或二手房市场，大家表现的都比较迷茫。

 

这个时间段，我们认为从去年10月开始行情，尚有余温。

 

如果你想卖房置换，不要再等了，以真诚的价格锁定几个下家，同时积极寻找置换方向，一旦看中建议果断出手。

 

还是那句话，不要过分期待未来的可能性，当下的确定性才是最珍贵的。