今天准备和大家聊一个上海楼市的“现象级趋势”。

 

最近我发现一个很有意思的事情。

 

普陀光新版块的宝华城市之星，挂牌价已经到14.2万了：

之所以有意思，是因为之前我们就说过，这个小区属于“鹤立鸡群”一样的存在。

 

它所在的普陀光新版块，南面紧贴内环线，北侧则被一条铁路横断，不算特别优质的板块：

这个板块内，老公房很多，城市界面很旧，房子的价格分布是这样的：

看到没，宝华城市之星均价，甩开周边最少一倍。

 

这个小区，18年开盘的时候均价是9.5万，千万出头的总价，当年入手到现在，2年多几乎增值500万。

 

这是在买房子吗？这是在买彩票啊。

 

为什么会这样？答案是：品质、品质，还是品质。

 

我们以前的文章就说过，宝华城市之星是“品质大牛”，人车分流+小区会所+豪气车库。

 

这些“筹码”足以让宝华城市之星，吃到大行情的第一波肉。

 

而且我发现，自从2016年大行情以后，上海的购房者越来越愿意为“品质”买单了。

 

1

 

一场鲜活的，新老买房观念的冲突。

 

事情是这样的，前段时间我们接待了一组客户，典型的新上海家庭。

 

儿子留学归来，落户上海，入职外企，收入不错，临近婚娶。

 

父母身在外地，中产以上，以财力帮助儿子置业上海。

 

这样的两代一家人，大目标一致，但在“买哪里”的问题上，出现了比较大的分歧。

 

儿子的首选是闵行华漕的万科时一区，房子是2014年的次新，大品牌开发商，房子的户型、功能划分都概念前卫，地段也在大虹桥的势力范围内。

 

父母的首选是内环的第一代商品房，03年左右竣工，属于那种比较方正、老派的飞机户型，住起来不及次新房，但比老破小舒服，不过关键是，这套房子带一个强力学区。

 

先说结果，这组客户最终的选择是03年的老派学区房，主要原因是父母执掌财政大权，话语权儿子不情不愿地妥协了事。

 

和大家分享这个案例的关键，不是谁对谁错，因为懂行的朋友知道，两个选择都不差。关键是出发点不同。

 

父母想的是实际解决儿子未来的问题，比如孩子上学，通勤时间这些。

 

儿子想的是住得舒服，小区看起来够时尚，住得有面子。

 

这两个诉求都没有错，无非就是意愿问题。

 

但这个意愿，恰恰说明了上海购房者，心智上越来越愿意为“品质”买单了。

 

2

 

2016年，上海的房价迎来分水岭，购房者也是。

 

大家知道，2016-2017年上海有一波大行情。

 

这次行情之后，上海的购房者群体，完成了一轮“换代”。

 

你看，2015年初的时候，上海房子的均价是三万出头，到了2016年末尾上海房子的均价已经窜到五万二左右。

 

这还只是整个上海的均价，具体到板块，小区的价格分化还要严重。

 

这种行情，会导致上海中心城区，以及热点板块的购房者群体越来越“精英化”。

 

什么叫“精英化”？我们一直说，上海绝对不缺房子的，上海缺的是好房子。

 

那么能在上海买好房子的群体，要么是上海土著当中的精英，要么是全国或者世界的精英。

 

这个群体，有两个特点：

 

第一、购买力生成的非常快。就像01小结的那个案例，这位听父母建议买了03年的老派学区房的小伙子，注定不可能一辈子住在那里的。

 

不过5-8年，小伙子肯定又会入手一套自己看得顺眼的，品质更高房子，凭什么？

 

凭这种来上海买房的外地家庭，在当地已经经过一波筛选，本身生活富足，而且在上海已经打牢职业基础（外企），以及资产增值的基础（学区房）。

 

第二、见多识广，更加知道什么才是好房子。这条就是字面意思，这群人见过世面，知道一个高品质小区的标配是什么。

 

这点说个非常真实的例子——物业费，一般土著对三块钱以上的物业费是要炸毛的，但这群人非常清楚5、6块甚至更高的物业费，对小区的居住品质意味着什么。

 

一句话总结，上海每次行情，包括去年底的行情起来后，上海的购房者群体都会经历一次洗牌，留下或者补充进对房子品质接受度更高的群体。

 

除了宝华城市之星意外，另一个例子就是泗泾的融创壹号公馆，18年开盘时四万八一平有点卖不动，现在却能在板块里领涨。

 

以上这一点，注定意味着上海的“品质牛”小区，会变得越来越抢手。

 

3

 

2015年之后，上海的房子本身，也发生了一点变化。

 

不知道大家有没有发现，现在市面上85-100平的3房是绝对主流。

 

而且稍微像点样的楼盘，基本都会有小区跑道，人脸识别，人车分流这些配置。

 

我自己的亲身经历，某些刚需楼盘，本身没有人车分流的条件，后期物业和业主硬拦也要拦出个人车分流。

 

以上这些，其实并不是古已有之，一个重要节点就在2015。

 

2015年之前，上海造房子的总体思路是大面积低单价，现在这种房子还能在网上搜到很多，而且楼龄越大越明显。

 

这种思路，其实是源自2005年左右老大楼的一种延伸，120平可能就作了个两房，而且墙体还不能改。

 

2015年之后，因为房价起来了，户型越做越紧凑，中总价高单价，房间多慢慢变成了主流。

 

而且房子或者小区的科技感越来越强，各种会所、泳池、停车场的概念才涌现出来。

 

一开始的时候，很多人包括我，都会觉得你90平做个三房简直是异端。

 

但慢慢的，到了2018年以后，甚至去年底那波行情之后，房价到位了，需求上的变化拉平了共识，大家也就全都能接受了。

 

一个典型的变化就是，九号线泗泾站旁边的两个楼盘，泗水和鸣、金地西郊风华。

 

泗水和鸣主打的是88-98平的三房，甚至还有两卫；

 

金地西郊风华打的是165-175的四房，3-5卫。

 

当时两个楼盘差不多时间一起开盘，结果金地西郊风华吊打泗水和鸣。

 

现在呢，马上又要下一期开盘了，泗水和鸣的受追捧程度又吊打金地西郊风华了。

 

说到底，一切需求转变都来自购房者群体上的转变，现在的上海房价，决定了能在“螺丝壳”里尽量做出漂亮道场的，才是赢家。

 

4

 

最后，和大家展望一下未来。

 

在很久以前，政策层面还会告诉你，我们现在要执行7090政策了。

 

而现在，市场的变化需要各位自己去感知。

 

我这里做个预言，按照这个逻辑下去，上海的热点板块里，大概率会出现类似某南方小岛的高品质60平四房。

 

我认为，这种润物细无声的剧烈变化，是每一位购房者应该洞悉的“战略层面”的洞察。

 

通过这种洞察，去重新审视一套房子适不适合买，才是真正的高维打低维，才能立于房产投资的不败之地