欧洲文艺复兴时期的威尼斯，航海业和贸易业十分发达，商人需要进行汇入和收入业务的服务，于是便逐渐开始出现银行，用存银行沉淀下来的钱贷款给风险高同时利润丰厚的产业，后来被广泛运用于房地产、个人信用、抵押、消费等贷款中来。
房改年的前一年，全国房地产个人贷款余额仅不到200亿元，而到2001年底，全国房地产个人贷款便达到了6600亿元，翻33倍，到2012年，全国主要金融机构个人住房贷款余额达到6.9万亿元，是1997年的363倍，个人住房贷款如此，开发商企业贷款更是如此。
房地产贷款的兴起离不开房地产行业的迅速发展和国家对房地产的政策支持，1980年到1987的7年时间里，中国房地产才正式进入商业化的起点，第二年（1988）年海南独立成为海南省，大批商人前往海南淘金，这一批从房地产获利的不乏包含潘石屹、冯仑、易小迪等人，从1988年房地产平均价格1350元/平方米到1992年达到5000元/平方米，足足增长了260%，海南的楼市泡沫因此成形，民间还传言“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”等说辞，直到1993年上半年房地产价格达到峰值，泡沫的短暂破裂，直接导致海口1.3万家房企倒闭率达到95%，坏账高达800亿，若非一次偶然的发现，淘到金的潘石屹还计划继续在海口发展房地产，而这个发现恰恰赶上1998年政策改革：全国终止福利分房，住房分配货币化方式正式启动，这一年俗称房改年，同一时间，北京的人均住房面积仅仅只是海口市的1/5。
随着房地产不断发展，房子和贷款数量双重增长，对房企而言渐渐开始出现压力，从2020年初到2020年3月底，全国房企面临1.46亿债务到期压力，近百家房企宣布破产，就连房地产行业中的龙头企业恒大、万科等房企，也出现净利润下降的局面，虽说在疫情期间国家出台了相应的降准政策，但是这些资金能真正作用在房地产中的少之又少，犹如杯水车薪，不仅如此，房地产行业还出现许多明显的变化：
一是房子出现供大于求的局面，全国究竟有多少套房？目前为止还没有一个精确的统计数据，但是从侧面我们可以看出，我国房子的数量已经开始出现过剩的局面，根据国家统计局数据显示，截止到2021年初，全国房企数量达到10万家，按照平均每家房企开发5000套住房计算，现有的商品房已经足够5亿个家庭居住，平均一家人有3人，那么房子的数量就已经过剩了，还包括县、镇、乡、村的自建房，另一则央行的调研数据表明，我国城镇家庭中户均住房套数为1.5套，近50%的城镇住房用于出租或者空置。
二是房地产行业不再是我国经济增长的顶梁柱，有关数据显示，截止到3月底，全国各地与房地产市场有关的调控次数已超过100次以上，调控的内容无疑不是围绕炒房、限贷、治理乱象等展开，并且自2016年楼市增加调控次数以来，2020年里调控次数已达到789次，比2019年还多8%，楼市调控频繁，表明国家对房地产的管控力度持续收紧，想继续利用房地产进行淘金获利的可能性不大了，同样，调控次数的增多，也说明了国家对楼市的预期有所下滑，房地产注入太多资金，泡沫现象已经形成，如何让楼市软着陆才是当下对楼市最正确的调控方向。
三是房地产泡沫现象突出，有价无市充斥市场，国际上良好的租售比在1/300-1/200之间，而我国大部分城市的租售比都超过了这个区间，根据诸葛找房报告显示，50个大中城市平均租售比为1/611，其中厦门甚至达到1/975，为最低租售比的城市，单靠租金收回住房成本需要长达80年的时间，而一般情况下的住宅土地使用年限仅有60年，房子的正常使用寿命也只有30年，突出了我国部分城市的房地产泡沫现象严重，这对银行贷款的金融风险而言很高。
值得庆幸的是，以上房地产现状正逐渐被通过政策进行改变，2020年的最后一天，人民银行会同中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知宣布从2021年起正式实施，《通知》强调“房住不炒”与“支持实体经济”主基调，从长远控制银行体系的系统性风险，限制银行对房地产贷款的集中度，将银行金融机构分为5个档，分别是中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，其中房地产贷款占比上限依次为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%，个人住房贷款占比上限依次是32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
可以看出，银行档次越低（规模越小）房地产贷款和个人住房贷款占比上限越小，一方面真实体现出房地产市场确实存在着一定不稳定性因素，为避免房地产在银行的坏账、烂账规模扩大，必须进行一定的限制，越小的银行承担泡沫风险的能力越低，另一方面也是在阻断金融资金过度流入到房地产中来，从而防止房地产吸纳过多资金，挤占其他行业金融资源。
笔者认为，此次对房地产贷款和个人住房贷款进行设限，给房地产行业敲响了一记警钟，房地产的发展已经达到成熟期，不再需要大力支持，从2021年开始，开发商想要继续空手套白狼变得越来越不再现实，相反，这对购房者而言无疑是好消息，银行金融资金好比开发商的奶娘，此次设限恰好是在为提前断奶做准备，房地产行业不再作为主导我国经济增长的顶梁柱，换言之，我国的经济增长，楼市将再难“出头”了。开发商得学会自己走路了，这样一来，现金流大部分得通过提高销量来维持，降价促销或成唯一出路，购房者的购房成本降低，确是一大值得高兴的事。