国家统计局的最新数据显示，中国人均住房面积超41平方米，从人均住房面积看房地产的下半场，中国楼市还有故事可以讲吗？

冯叔：

中国整个人均住房面积，是不是已经满足（大家的需求）了呢？首先，人口不增长了，房子的增量也会减少；其次，按城镇人口统计，我国人均住房建筑面积达41平方米左右，按85%的得房率算，那也有35平方米了。发达国家的这一指标普遍在50平方米左右，日本人均住房面积在40平方米左右，以上都是说套内面积。所以即使按照中等发达国家的套内面积算，我国跟他们的差距已经很小了。

从微观的角度看，全世界中产阶级的住房标准是什么呢？是这样一句话：户均一套房、人均一间房；住得下、分得开，这就是中产阶级的住房标准。

具体来讲：户均一套房，你们家一个户口本、一个门洞进去，这门里边就你家一套房子、一个家庭，而不是这扇门背后有两户人家；人均一间房，老人、小孩都有自己的房间，夫妻俩有个卧室，人均一定要有一间房，三口之家应该有三间房，四口之家应该有四间房。

另外一句话叫住得下、分得开，全家人都住在这儿，还可以互相不打扰。如果一家人能住得下，但房间安排不好，老互相打扰，就分不开。比如疫情期间（一些现象）特别有意思，房子越小、离婚率越高，房子越大、离婚率越低。因为房子大了就能分得开，工作空间、休闲空间、睡眠空间，各是各的，夫妻俩在一起白天互不影响，但如果房子很小，这三年仅仅只能住得下但分不开，生活上产生了很大的摩擦，那疫情一结束就离婚了。

中国人均住房建筑面积达到41平方米，实际上，我们已经做到住得下、分得开；户均一套房，人均一间房。从住房质量和人均面积来看，已经解决了居住需求，没有之前那么迫切。

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问：

市中心老破小的房子，对普通人有没有投资价值？对房地产行业而言，这类旧楼改造有什么新机会吗？

冯叔：

市中心的老房子分两类情况：一类是房子的基本功能还是可以使用，不属于危房的范围。这些老房子的位置很好，出租经营是不错的选择，而且这种老房子在都市核心区域，周围的配套设施非常好，那么在市场能接受的时候，你把它卖掉变现出来，换个郊区的大房子居住，也是可以的。

另一类涉及旧城改造或都市更新的老房子，就需要用新的方法来做。比如，传统都市更新至少有一个难点，就是把房子拆了，让原住居民搬到很远的地方去，他们要重新适应新的生活，还增加了交通成本，之前的地块卖给别人又赚了钱，原住居民心里也有点不舒服。

怎么办？我们需要解决这两个问题：一是让都市更新中的原有居民还能住在这儿；二是如果原住居民就地安置，按传统建筑的周期，有长达两三年的中间过渡期，原住居民的居住成本、时间成本等加到楼面价上，改造整个建筑成本大大提高了。

如何解决呢？现在基于远大活楼体系的健康屋模式，拆完可能只花费三个月时间就能给它建起来，过渡期不超过半年，这就省了一大笔费用。对于这种工业化建筑，政策会在容积率上给予奖励，这种制造模式本身也会使得房率提高5% - 10%，相当于多了一间房。

这样一来，对于原住居民来说，不仅过渡费用低了，搬回原来地方后还可以多得到一间房。

对于改造方来说，重新规划后的都市更新采用工业化建筑，政府奖励部分容积率，增加了可售房屋面积，在市场售卖后可以覆盖整个旧楼改造的成本，做到了就地改造、快速改造、经济改造，而且整个过程非常清爽和流畅，大概半年后，城市里原本的旧楼危楼就能焕然一新，甚至比原来用传统方式开发的小区要好很多。这也是都市核心区域老房子的一个出路。