北京楼市“苦苦挣扎”，根本原因或许是贷款难批、新房扎堆入市。从今年9月开始，北京一批次项目扎堆入市，供应量近3个月始终处于高位。
据中原地产研究中心统计数据显示，仅11月，北京市场供应新建商品房住宅达7335套，环比上涨49.12％，成交均价56962元，较10月上涨18.58％，但成交量明显萎缩，11月整体网签新建住宅成交4844套，环比下跌12.77％。
而楼市的未来走向也并不明朗。有业内人士对记者表示，从整体看，北京楼市在年末酝酿明显的价格战，市场在12月将继续调整，在贷款缓解后才有可能企稳。
某TOP15房企操盘手对记者表示，即便环境不佳，但绝不躺平，想尽一切办法冲刺。
“首付贷”重出江湖
上述所提项目是北京第一批集中供地里王四营板块中3宗地块之一，也是30宗拍卖地块中仅有的4宗五环内地块之一，其带着先天的区位优势，原本被市场寄予厚望。然而，取地之初，该地块楼面价为近6万元/平方米，销售限价却为7.1万元/平方米。面粉与面包之间仅有约1.5万元/平方米的价差，让外界质疑拿地企业的盈利空间。
由于该项目是非普住宅，首付需付40％。其销售人员不只一次提到，“周期可以谈，如现在签约，最长可以延迟至2022年三月份。”该销售的意思是，可以将首付款的支付周期拉长，确保购房者能够将40％的首付在一定时间内凑齐，“购房者可先付20％，剩余的20％在一定时间内分几次付清，周期可根据购房者的实际情况，向领导申请。”
在记者表示自己的首付款只够20％后，该销售暗示记者，可以进行首付贷，“售楼处可帮你找机构进行贷款。”而在记者询问是何种机构、利率多少、最多能贷多久时，该销售语焉不详，只是表示，不同楼层、不同房源情况均不一样，不是一句两句能说清的。
随后，记者联系到该项目的置业经理，该置业经理告诉记者，找第三方机构帮助购房者进行贷款，实则为首付贷，“首付贷现在查的比较严，要想操作的话有点难度，而且通过第三方机构贷款的话，贷款年限特别低，只有3-10年的时间，利率在17％、18％左右。”
该置业经理亦给出另一种解决方案，“要是首付资金实在凑不齐，可以通过银行以消费贷的名义贷款，而没有抵押物最多只能贷20-30万元。”但显然，20-30万元离20％的首付款项相差甚远，记者在表示没有抵押物之后，该置业经理表示：“需要和银行协商一下。”
所谓“首付贷”，即是通过相关机构，以不同科目、名义的贷款方式，向购房者提供首付阶段的“贷款”，从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例，继而达到银行按揭贷款放款要求，完成贷款购房行为的一种金融产品。
针对首付贷问题，七部委曾明确表示，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。
北京市金诉律师事务所执行主任王佳红对记者表示，将首付款进行分期收取，以及帮购房人联系贷款机构贷款首付，都是变相以首付贷的方式出售房屋，属违规行为。
项目间分化明显
近日，记者走访位于大兴区旧宫板块的熙悦雲上，当天售楼处显得有些萧瑟，大厅内只有2、3组购房者在与销售进行交谈。
熙悦雲上同样是北京第一批集中供地项目，由住总、首开和保利联合开发，于11月16日开盘，共推出了278套房源，均价6.5万元/平方米。
记者以购房者的身份进行探访，售楼处销售极力劝说记者先进行认购，将房源锁下来，“买的人很多，好的楼层、户型不锁就来不及了，基本都被人抢走了。”而这样的现象，在记者走访的其他项目中均有发生。
实际销售数据如何？有业内人士向记者表示，第一批次集中供地项目分化严重，只有少数几个项目销售情况乐观，整体还是处于低迷状态。
北京住建委数据显示，截止11月底，位于海淀树村的学府壹号院，网签去化率达到21.1%。据悉，该项目在选房当日去化率已达到90%左右，销售金额过百亿。若该项目在年内可以完成网签，则在网签金额上有可能超越目前的红盘“海淀幸福里”。
值得注意的是，学府壹号院为共有产权房，政府持有20％的产权份额。数据显示，学府壹号院指导价8.96万元/平方米，成交均价在8.95万元/平方米，而周边其他楼盘的单价在11万元/平方米左右。
但大多数项目“跑”的速度并不快。作为一批次供地的大户，朝阳区目前共有10个项目入市，其中，仅有保利锦上以15.96%的网签去化率领跑，其余项目的去化均未超过10％。北京住建委数据显示，截至11月底，朝阳壹号网签去化率仅为0.87%，和光悦府为6.27%，龙樾合玺为3.29%。
此外，大兴区的未来云城自9月27日开盘以来已有2个多月，还未能查询到网签数据。
合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，目前有两类项目销售情况较为理想，一类就是共有产权商品房，房价跟周边区域的房价形成倒挂；另一类则是户型设计和整体定价合适，能够匹配刚需购房者。
位于大兴区的和悦璞云就是上述所言刚需盘，有户型小、单价低的特点。据悉，和悦璞云共推出692套房源，单价3万元/平方米，实际成交价格2.93万元/平方米。走访中，和悦璞云销售告诉记者，截至11月月底，已经卖出了300多套房子，网签去化率达8.24%，在大兴区域属于网签套数最多的楼盘。
大量供应与贷款难批
对于目前北京楼市萧瑟的情况，身处熙悦雲上售楼岗位一线的小李深有体会。她告诉记者，熙悦雲上共278套房源，仅卖出去了40余套，“很多购房者需要先把自己原本的房子卖掉才能购买新房，但现在信贷卡得这么死，购房者没资金。”
中原地产首席分析师张大伟向记者表示，2021年下半年开始，全国楼市速冻的最关键原因是信贷收紧。新房二手房放款速度放缓，严重制约了北京区域楼市成交。
12月6日中共中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，“良性循环”近年来首次出现在政治局会议中，具有明确的方向性指导意义，居民按揭贷款有望继续松绑，房企整体融资环境有望改善。
然而致电多家银行得到的消息是：贷款能不能放下来，还没有具体时间。其中，某国有银行信贷部工作人员明确表示，目前还没有接到通知说放开额度。
除信贷问题外，区域集中供应导致的项目竞争加剧，也是当下楼市低迷的原因之一。
记者发现，第一批集中供地项目中，仅朝阳区的崔各庄、王四营乡板块，就有共6个楼盘集中入市，如王四营乡板块的保利锦上和朝阳壹号在9月份入市，崔各庄板块的和光悦府和龙樾合玺也几乎是同一时期入市，而中绿东岳府和望京养云也于11月份加入了战斗。