2020的因，2021的果。

 

想说再见不容易，活久见的2020名义上是过去了，可实际上，影响才刚刚开始。

 

就在大家一门心思迎接2021之时，楼市和股市好像约好了一样，接连在2020年最后一天宣布大消息。

 

先是央行在2020年最后一个交易日盘后几秒，突然发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

 

继房地产三条红线之后，再次划定房地产金融红线，这次圈定的主体从开发商变成了银行，从需求侧变成了供给侧。

 

这么大的事情出来，市场自然热议一片，金融地产板块的分析师们，更是八百里加急分析影响，研判2021走势可能。

 

原以为房地产贷款集中度管理制度将成为2020年中国金融圈最后一件大事，没成想，沪深两大交易所竟然在2020年最后一天夜里十点半，也就是2021年元旦前一个半小时，正式宣发退市新规。

 

退市新规正式稿，明显比半个月前的征求意见稿严了很多，垃圾股、壳股们如果以为2021还有戏，那对不起，即日执行的退市新规可能要让你们失望了。

 

常言道今日事今日毕，对监管曾们来说，2020年该做的事，绝不能拖到2021，这种精神，值得我们给监管层，点个赞！

2021年 楼市、股市大变样？！

 

《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称通知），只看名字，不少人可能都懵了，这到底是说的啥？对楼市利空利好？

 

别急，咱一步一步来解释。

 

打开央行的官网看原文，仔细读下来，核心卖点就三样，一个目的、两个公式、一个明细。

 

先说一个目的，房地产贷款集中度管理的目的是：控制银行房地产贷款。

 

根据通知，央行明确，银行全部贷款中，房地产贷款占比，要符合监管要求，贷款（以占比计）上限绝不能超。

 

再看两个公式，银行可能会有疑问，占比怎么算呢？统计口径是啥？

 

央行贴心的给出了计算公式，银行们可以自行拿出小本本算一算，檀香们也可以根据上市公司的财报算算看银行房贷占比情况。

具体来看，不同银行到底被允许什么样的房贷占比呢？

 

央行特地给大家列了个表，把银行划分为5类，每一类一个房贷占比上限标准。

 

PS：个人房贷占比是被含括在房地产贷款占比里面的，也就是说房地产贷款占比里分为个人贷款+对公贷款两种。

上面这个表很清楚了，国有大行最为宽容，被允许房贷占比在4成，个人占比在32.5%，越小的银行限制越多，城商行这种主要服务于本地的地方银行，占比大约仅国有大行们的一般左右。

 

一般来说，银行体系里面，都认为房贷是比较优质的贷款，收益率也高，最新的约束条件，基本上是把房贷这块蛋糕，更多分派给了国有大行们，而中小银行得把更多资源向当地，向实体倾斜。

 

还记得，不久前互联网金融产品主动下架么？中小银行靠互联网巨头们，出圈全国经营，这一点同样不被允许。

 

从这个角度看问题，监管层面对大小银行的态度一以贯之。

 

不过问题来了，甭管银行大小，两条红线在头上高高悬挂，超了势必要压缩。断定《通知》对楼市是利空的朋友，基本上也想当然的认为，银行超支房贷，压缩楼市贷款板上钉钉。

 

真是这样么？

 

根据机构的统计，截止2020年半年报，上市公司里面，个人房贷占比和整体房贷占比超支的银行，其实并不多。

 

大银行里面，只有房贷之光——建设银行个人房贷占比超了2%，邮储银行个人房贷占比超了1%，其余大行不但没超，有的甚至拥有巨大的空间可以拓展。

 

比如交通银行，房贷占比有13.5%的比例额度可用，个人房贷有11.6%可用。

 

第二个档次的银行里，招行、兴业银行是是唯二两个，同时在房贷占比和个人房贷占比两项都超标的，招行两项均超了约5%左右，兴业在6%左右；浦发、平安则只超了房地产占比一项，超标的程度不大，一个0.4%，一个1.8%；

 

第三个档次中，只有成都银行超了两项，郑州、青岛、青农银行则只在房贷总体占比超标，个人房贷还是在红线以内。

 

34家银行，超标的数量有10家，超标率不到30%。

 

根据央行的规定，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

 

也就是说，即便超标，短期之内也没事，央行给了2年和4年的过渡期，给银行充足的时间，做大分母，降低比例。

 

据海通证券的研究，2020年半年报显示，上市公司中各种类型的银行里，对房贷最饥渴的是二挡和三挡银行，大银行其实正把弹药向实体输送。

《通知》下发之后，70%的银行一看额度，哟，空间还有富裕，房贷还能继续。

 

从现实来看，《通知》根本不像目前市面上常规文章解读的那么利空，实际情况是，多数银行不但不用压缩贷款，反而还有余额继续扩张。

 

而所谓集中度管理，其实用意是把房贷向大银行集中，这样央行等监管机构才能更好的管理房贷，更好窗口指导房贷，更精准的调控房地产市场。

 

试想，以前是央行管一把银行头大，未来只要控制好7大龙头差不多就够了，这个思路确实高明！

 

当然，连带效应也是有的，从银行竞争的角度来看，近期无论是对互联网巨头的监管，还是这次的房贷集中，效果上，对大银行都是相对有利的。

 

如果把房贷看成是一种商品，对标供给侧（银行）和需求侧（房企）。

 

和很多过剩行业一样，如今的政策走向，显然供给端在朝头部集中 ，需求端——呢？

 

变化有点意外。

 

房企三条红线出炉之后，整体效果非常显著，8月份消息出来之后，9月份百强房企操盘金额同比立刻下降。

8月份三条红线月，成了2020年头部房企销售金额增速触顶月份，之后不断下降。

 

为了按规定尽快从红灯变绿灯，头部房企大多采取多卖房子少投资的大思路。

 

结果是：

 

第一、房企投资在9月份之后开始迅速分化，亮起红灯、黄灯的投资增速大降，而绿灯的则大举压上。

 

根据易居的数据，9月-11月，绿档房企的月均投资额较前八个月月均额上升46%，红档、橙档、黄档分别下降41%、61%、18%。

 

第二、百强房企看似仍在集中，但集中的档次有了明显变化，TOP10没有趁机加速提高集中度，最受益的反而是TOP 30到TOP 50区间段，他们成了份额提高最快的头部。

这个变化很有意思，房贷供给端在头部集中，房贷需求端（从房企来看），头部里在快速离散，这会意味着什么？

 

大银行在整个房地产体系中的话语权和影响力在进一步加强，而房企大而不倒的地位实际在相对弱化，整个房产链条利益分配重新进行时。

 

说完楼市的大事，再来看看股市的大事。

 

12月31日，修正过的退市新规也许会对2021届股市产生巨大影响。

 

还记得12月14日晚，沪深交易所发布退市新规(征求意见稿)，发了之后，因为财务造假指标相对宽松，很多垃圾股隔日逆势大涨。

 

举个例子，仁东控股就在12月15日逆天级涨停！

 

修改之后的定稿里，刚好拧紧了相关指标，比如虚增利润从占净利润的100%，降低到50%；营业收入上也做了强化，明确为主营业务相关，实质收入等等。

其实这次退市新规的修正，结果当然让人称快，但过程更让人高兴。

 

监管者能够认真听取市场的意见，且愿意立刻做出调整，这个态度变化，可能对造假、违规者们的心理威慑力更大！

 

看看上交所答记者问怎么说的？

 

上交所说，2020年12月14日至12月28日，上交所就本次4项退市业务规则修订向市场公开征求意见。期间，组织召开了3场座谈会，专门听取上市公司、证券服务机构和上市委员等各方的意见，组织个人投资者问卷调查活动等，了解投资者观点；通过邮件、公众热线、函件、媒体等多个渠道，收集各类市场主体提交的主要意见290余份。

 

上交所对市场主体提出的意见和建议，进行了认真分析研究，将合理可行的意见和建议，充分吸收到相关制度和规则中。其中，着重调整和优化了几方面的内容。

 

上交所优化的正式争议大的内容。

 

根据规定，本次修改后的退市规则于发布之日起实施，也就是说2021年，中国股市将迎来真正的最严退市规定。

 

据机构的统计，不知不觉2020年退市公司的数量已经创出新高。

从退市率来看，IPO数量多，导致退市率水平仍然相对较低，不过从趋势来看，退市率向上势头明显，随着退市新规落地，相信2021年退市率也能继续看涨。

 

最后做个小总结，现在股市采取的是打扫屋子迎接客人的态度，清掉垃圾之后，流动性剩出来无疑利好头部优质大企业。

 

而楼市呢？金融监管标准化的建立，多条红线的划归，总量控制背后，正如我们前面的分析，同样是大的受益。

 

不少人说，未来是中国投资的大时代，这话没错，但对“大”的理解，可以更加精准一点，大时代更适合投资大的。