上海楼市，正在全面普涨化！来自大碗楼市00:0008:33
大碗楼市长三角考察已经启动，这是我们长三角考察的第一篇。
这两天，我们主要围绕大虹桥和外环外转圈。
比如，松江新城、嘉定新城、江桥、南翔、泗泾、九亭……
除了宇宙中心大虹桥之外，其余版块几乎都属于上海的边边角角。
但就是这些边边角角，却让人越看越焦虑。
我有三句实话，虽不当讲但不得不讲——
上海楼市，已经压不住了！
上海楼市，正在全面普涨化！
开年之后，请迎接上海房价至少普涨30%！
1
上海的断供潮，已经蔓延到外环外。
此前，很多人谈及一线城市的楼市行情，讲的都是分化。
深圳是分化，广州是分化……
“分化”，已经成为“大V说楼市”的万金油。
判断准了，我最牛批；判断不准，楼市分化。
但是，分化这招在上海即将失灵。
上海的行情，属于“上来就开大，直接送回家”的那一挂。
两个多月前，上海的“大涨行情”还始终在中环内——
涨幅排在前列的版块大都在内中环附近，且都带双学区；
碧云、华泾、联洋、张江、春申、世博滨江、古美、吴泾等。
两个多月前，上海的“无房可售”也还始终在内中环——
内环内开了24个新盘，认筹低于200%的只有5个；
2000万的总价段，全上海只有1个中粮瑞虹可以选；
内中环已无新盘在售，认筹率普遍超过100%，最高1000%；
明年上半年，也只有8个新盘可能入市，且房源不过千套。
短短两个月过去，上海的“断供”已经蔓延到了外环外。
比如，宇宙中心大虹桥。
27平方公里的大虹桥，新盘供应只有8个。
其中，所有项目都是类似蟠龙天地和虹桥公馆这种——
“4000人抢1000套房子”的日光盘。
你说你不想抢新房，只想老老实实买个二手。
打开链家，放眼望去大虹桥的所有社区——
从徐泾到华漕，从次新房到老破小，从商品房到回迁房……
任何一个小区，挂牌房源都没有超过10套。
你说大虹桥毕竟是宇宙中心，哪怕是外环外，也是外环外的宇宙中心。
好，那我们找个更狠的边角料。
泗泾，够不够狠？是不是屁概念也蹭不到的刚需聚集地？
一年半前，同济晶萃开盘，卖了不到4成。直吓得拿了地王的格力，压根不敢开盘。
你再看看现在——
整个板块，只剩下两个新盘在卖。
一个9号公馆，日光了；一个泗水和鸣，在等待日光。
再次打开链家，瞅一眼二手房——
所有的小区，挂牌量就没有超过10套的；
连商水商电50年产权的破公寓，都只挂了7套。
上海的外环外，类似泗泾这样的情况比比皆是。
比如赵巷、松江新城、华漕、南翔、江桥、嘉定新城、九亭……
我们从松江到青浦，再到嘉定，绕着外环外转了半个上海。
超过9成的新盘，当期房源都已售罄，而且都是在开盘一周内售罄。
大家不是在摇号日光，就是在等待摇号日光。
绝大多数的版块，单小区的在售房源，都不超过10套。
大家不是在捂盘惜售，就在待价而沽。
要知道上面这些版块，都是上海的边边角角，并非绝对的核心区。
这就很可怕了，这已经充分证明一个问题——
上海不仅仅是缺核心区域里的好房子，而是缺一切房子。
上海的无房可售，不是分化的，而是普世的。
2
普世性的无房可售，必将带来普世性的全面上涨。
昨天一天，我跑了15个楼盘，听到最多的几句话就是——
这期没房了，当天就卖完了；等下一批吧，什么时候开盘不确定，什么价格不确定……
在曾经最难卖的外环外，跑了15个楼盘，没混上一口水。
站在高架下面，我想了很久。然后，绝望的发现——
上海楼市，几乎是无解的必涨！
你想买新房，新房的供应量是十年以来的最低值。
能看得上眼的，全特么得抢。
你退守二手，二手的挂牌量还是十年以来的最低值。
能看得上眼的，房东全在反水。
你想求求政策来救你，赶紧加码调控，逼死这帮炒房客。
上海的限购，已经是全国最严苛。非沪五年社保，而且单身不能买；沪籍，单身只能买一套，家庭只能买两套。
上海的限贷，已经是全国数一数二。首套3.5成，二套7成。
上海的落户，难度更是仅次于北京。完全不像某些示范区那种妖艳贱货，落户就能干。
你还想怎么调控？你还想要什么政策？
别做梦了，炒房客早被锁死了！
这完全就是一个真实需求撑起来的大牛市！
这个市场里的所有购房者，都已经被逼到了死胡同里——
摇不到新房，就去抢二手，结果把二手房东惯到了天上，二手房越卖越高；
二手房价格越高，新房倒挂越明显，套利价差越大，倒逼越多的玩家进场；
越多的玩家进场，市场氛围越热，市场情绪越重；
调控手段都已用尽，上海楼市已经无招可出……
参与其中的每个人，都像是一只只焦躁不安的小老鼠。
在囚徒困境里，四处乱窜。
如果你是卖家，我就问你两个问题——
版块内一房难求，你卖不卖？
当然不卖，憨批才会卖！
一天来十个买家，你涨不涨？
当然涨价，憨批才不涨！
如果你是买家，我也问你两个问题——
抢了一个月，毛都没抢到，你还买不买？
当然买，憨批才不买！
新房中签越来越难，二手出价越来越高，你还买不买？
当然买，憨批才不买！
以上，就是我在上海的外环外考察期间，所看到的真实楼市。
如果一个城市的边边角角，都已经热成了这个批样。那么这个城市的楼市，已经注定压不住了。
千万别说，楼市再无普涨。
上海楼市，分分钟给你上一课。
3
供应问题，往往是楼市最无解的命题。
上海的外环外，是整个上海供应量最大的区域。
过去几年，上海7成以上的土地成交都集中在外环线上。
根据现在已成交土地的数据分析——
上海外环线上的供应断层，至少要持续3-4个月。
作为土地成交量最大的外环线，想要补充上货量，仍然需要至少4个月的时间。
那么，土地原本就极其稀缺的内中环和内环内——
想要短期内解决无房可售的问题，几乎不可能。
这也就意味着——
上海无房可售的局面，可能要持续到下半年。
接近半年时间的无房可售，会对一个城市的房价产生什么样的影响？
我就给大家举一个例子——
某示范区，短短2个月的无房可售，就让整个西部的房价涨了40%以上。
上海也就刚刚断供2个月，还有4个月。
一切，只是刚刚开始罢了。
对于拥有购房资格，但仍未进场的朋友们，我有几句实话：
1、场内投机玩家很少，真实需求占据主导。
市场基础很扎实，几乎全是真实的居住需求，几乎没有泡沫。
2、现在远非高位，仍然可以进场。
4个月的断供期，就是上海楼市可以至少跑到下半年的根本。
3、仍然是只盯上海的好时机。
如果你有上海的资格或者能搞到上海的资格，不用看环沪，上海行情目前刚刚外溢到外环，尚未有向环沪外溢。
诸位，请做好“迎接上海房价至少普涨30%”的准备了么？
我劝你们做好准备。
此时此刻，没有比上海更加确定的市场了！